W ostatnich dniach w mediach głośno było o dwóch historiach dotyczących problemów osób wynajmujących mieszkania z lokatorami, którzy nie płacą czynszu i odmawiają opuszczenia lokalu W pierwsza dotyczyła youtubera, który – jak wynika z relacji – przez pół roku nie płacił czynszu za luksusowy apartament w centrum Warszawy, a na dodatek zażądał od właściciela okupu za jego opuszczenie.
Druga historia to przypadek z Lublina, dotycząca emerytki wynajmującej mieszkanie kobiecie, która od początku obowiązywania umowy nie płaciła całego czynszu. Okazało się również, że lokatorka ma niepełnoletnie dzieci – o czym najmująca w momencie podpisywania umowy nie poinformowała. Okazało się także, że kobieta miała problemy z prawem, a rodzina jest znana zarówno policji, jak i pracownikom socjalnym.
Czym jest okres ochrony lokatorów przed eksmisją?
Przy okazji obu tych historii wrócił temat praw i obowiązków lokatorów i najemców. Jednym z nich jest okres ochrony lokatorów przed eksmisją, który zaczyna się 1 listopada, a kończy 31 marca. Przepisy, które go wprowadzają znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów z 2001 r. Art. 16 tej ustawy mówi, że "wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie".
Dla właścicieli mieszkań oznacza to, że jeśli osobie, która ma być eksmitowana nie wskazano lokalu tymczasowego, to w miesiącach zimowych eksmisji wykonać nie wolno (choć od tej zasady też są pewne wyjątki). Niezależnie od pory roku, eksmisji nie wykonuje się również wobec osób, którym przyznano prawo do mieszkania socjalnego (w ustawie jest to opisane jako przyznanie uprawnienia do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu).
Niestety, z punktu widzenia wynajmującego to również oznacza, że lokatora nie wolno eksmitować. Pozostaje on w zajmowanym lokum do czasu wskazania przez gminę mieszkania socjalnego. Praktyka pokazuje, że może to trwać naprawdę bardzo długo. M.in. dlatego, że takich mieszkań brakuje. Dobra wiadomość jest taka, że właściciel mieszkania może z tego tytułu ubiegać się o odszkodowanie od gminy. O odszkodowanie można ubiegać się również wtedy, gdy gmina zwleka z przyznaniem pomieszczenia tymczasowego.
Lokal tymczasowy a mieszkanie socjalne. Różnice
Obowiązek wskazania lokalu tymczasowego lokatorowi, wobec którego orzeczono nakaz eksmisji i który nie posiada prawa do mieszkania socjalnego, spoczywa również na gminie. W tej sytuacji także podpisywana jest umowa najmu. Nie powinna ona jednak trwać dłużej niż pół roku.
Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że pomieszczenie tymczasowe to pomieszczenie "nadające się do zamieszkania, posiadające dostęp do źródła zaopatrzenia w wodę i do ustępu, chociażby te urządzenia znajdowały się poza budynkiem, oświetlenienaturalne i elektryczne, możliwość ogrzewania, niezawilgocone przegrody budowlane oraz zapewniające możliwość zainstalowania urządzenia do gotowania posiłków, zapewniające co najmniej 5 m kw. powierzchni mieszkalnej na jedną osobę i w miarę możności znajdujące się w tej samej lub pobliskiejmiejscowości, w której dotychczas zamieszkiwały osoby przekwaterowywane".
Tzw. mieszkania socjalne mają z reguły nieco lepszy standard. Chodzi m.in. o powierzchnię, która nie powinna być niższa niż 10 m kw. na osobą, a w przypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m kw.
Eksmisja lokatora w okresie ochrony. Kiedy jest możliwa?
Przepisy mówią, że okres ochrony lokatorów nie ma zastosowania, jeśli powodem eksmisji jest "stosowanie przemocy w rodzinie lub wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, albo niewłaściwe zachowanie czyniące uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku albo gdy zajęcie lokalu nastąpiło bez tytułu prawnego". W takich przypadkach eksmisję można wykonać również w okresie od początku listopada do końca marca.
Na koniec trzeba też podkreślić, że opisane reguły dotyczą "zwykłych" umów najmu. Na rynku nieruchomości coraz większą popularnością cieszą się umowy najmu okazjonalnego oraz umowy najmu instytucjonalnego. W obu zasady dotyczące eksmisji lokatorów są inne. W czym w przypadku najmu instytucjonalnego do umów dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym oświadcza on, że przyjmuje do wiadomości, że w przypadku wygaśnięcia umowy lub jej wypowiedzenia podda się dobrowolnej eksmisji, oraz że nie będzie mu przysługiwało prawo do lokalu socjalnego lub tymczasowego.