Najem instytucjonalny – co to jest?
Najem instytucjonalny jako jeden ze sposobów na zawarcie umowy najmu mieszkania funkcjonuje od 2017 r. Definicję umowy najmu instytucjonalnego znajdziemy w ustawie o ochronie praw lokatorów. Tę formę najmu wyróżnia fakt, że jest on przeznaczony dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu mieszkań. To kluczowa różnica między najmem instytucjonalnym a okazjonalnym (w przypadku którego wynajmujący nie może prowadzić takiej działalności).
Najem instytucjonalny – oświadczenie najemcy
Nieodzownym elementem umowy najmu instytucjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, mające formę aktu notarialnego. W dokumencie tym przyszły lokator zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w oznaczonym terminie. Oświadcza również, że przyjmuje do wiadomości, że w takim przypadku nie przysługuje mu prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego. W przypadku najmu instytucjonalnego najemca nie musi wskazywać miejsca w którym mógłby zamieszkać na wypadek eksmisji. Taki obowiązek istnieje w przypadku najmu okazjonalnego.
Na jaki czas może być zawarta umowa najmu instytucjonalnego?
Ważną cechą umów najmu instytucjonalnego jest również to, że choć są podpisywane na czas oznaczony, nie mają ograniczeń jeśli chodzi o to, jak długi ma to być czas (dla porównania, umowa najmu okazjonalnego może być podpisana na maksymalnie 10 lat). Jednocześnie w przypadku najmu instytucjonalnego nie mają zastosowania przepisy Kodeksu cywilnego stanowiące, że umowy najmu zawarte na okres dłuższy niż 10 lat traktowane są jako umowy na czas nieokreślony.
Umowa najmu instytucjonalnego – przepisy dotyczące kaucji
W przepisach regulujących zasady zawieranie umów najmu instytucjonalnego zawartych w ustawie o ochronie praw lokatorów uregulowane są też kwestie związane z kaucją. Jej wysokość nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy. Podpisując taką umowę jako najemca warto pamiętać, że jeśli np. spóźnimy się z czynszem, wynajmujący może pokryć należność z kaucji. W konsekwencji będziemy zobowiązani do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie. Właściciel może też pokryć z kaucji koszty związane z eksmisją lokatora.
Najem instytucjonalny – koszty notarialne
W przypadku najmu instytucjonalnego koszty notarialne mogą obejmować nie tylko sporządzenie oświadczenia o poddaniu się egzekucji, ale również koszt przygotowania samej umowy. W niektórych ogłoszeniach o najmie instytucjonalnym można znaleźć informacje, z jakimi kosztami notarialnymi powinien liczyć się przyszły lokator. Stawki, na jakie natknęliśmy się przeglądając ogłoszenia o najmie instytucjonalnym mieszkań dochodziły do 600 zł plus 23 proc. VAT (mieszkanie w Warszawie, stan na koniec listopada 2023 r.). Z naszego przeglądu wynika też, że podawanie informacji o tych kosztach to raczej wyjątkowa sytuacja. W większości ogłoszeń pojawi się tylko informacja o konieczności podpisania oświadczenia u notariusza. Eksperci od rynku nieruchomości wskazują, że w niektórych przypadkach firmy zajmujące się wynajmem mieszkań same pokrywają ten koszt.