Subskrybuj nas na Youtube
Ceny mieszkań 2024: wpływ "Mieszkania na start"
Ubiegły rok na rynku nieruchomości upłynął m.in. pod znakiem programu "Bezpieczny kredyt 2 proc." Po jego wprowadzeniu stało się to, przed czym ostrzegali eksperci – ceny mieszkań zaczęły rosnąć. Wielu analityków przewiduje, że w tym roku może nas czekać podobny scenariusz - m.in. ze względu na zapowiedź wprowadzenia nowego programu – "Mieszkanie na start".
"Uchwalenie przepisów i wdrożenie odpowiednich rozwiązań w bankach zajmie jednak sporo czasu. Wydaje się więc, że przynajmniej w pierwszej połowie roku popyt drastycznie spadnie. Po tak znaczących wzrostach, jakie widzieliśmy w ostatnich miesiącach, spadek cen wydaje się naturalny. Historia z drugiej połowy 2022 r. i początku 2023 r. uczy jednak, że ceny mieszkań spadły tylko minimalnie, mimo że popyt był dramatycznie niski" – czytamy w analizie Expandera. "Dlatego na pierwszą połowę 2024 r. spodziewamy się stabilizacji poziomu cen lub minimalnego spadku. Później sytuacja będzie uzależniona od kształtu nowego programu wsparcia rządowego oraz od decyzji RPP (Rady Polityki Pieniężnej – red.). Pod ich wpływem rynek znów może przeżyć ożywienie lub nadal będzie w oczekiwaniu na lepsze czasy."
W innej analizie czytamy: "Kwota 500 milionów na program i jego planowany start od połowy roku spowoduje ponowną aktywizacje popytu jak w minionym 2023 roku. (…) Prawdopodobnie będzie to skutkować – podobnie jak w przypadku pierwszych zapowiedzi programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. – chwilową stabilizacją w I i II kwartale i dalszymi wzrostami cen mieszkań w drugiej połowie roku, co ponownie dotknie osoby, które z programu skorzystać nie mogą, a także chciałyby kupić mieszkanie."
Ceny mieszkań 2024. Zdaniem ekspertów problemem jest podaż
Eksperci analizujący rynek nieruchomości w Polsce nie od dziś powtarzają, że jedną z jego kluczowych bolączek jest zbyt niska podaż w porównaniu do zapotrzebowania. Buduje się u nas za mało mieszkań. Dodatkowo ich ceny są zbyt wysokie w relacji do przeciętnych zarobków. To m.in. dlatego tak krytycznie oceniane są programy dopłat do kredytów realizowane przez poprzedni rząd ("Bezpieczny kredyt 2 proc.") oraz zapowiadane przez obecny ("Mieszkanie na start"). Zamiast stymulować podaż, wzmacniamy popyt – co przyczynia się do dalszego wzrostu cen – mówią eksperci.
Jak zatem będzie wyglądała podaż nowych mieszkań w 2024 r.? Przyjrzeli się temu analitycy Polskiego Instytutu Ekonomicznego (PIE). Jak informuje money.pl, PIE spodziewa się dalszego spadku liczby nowych lokali oddawanych do użytku przez inwestorów. W 2024 r. na rynku pojawią się lokale, których budowę rozpoczęto jeszcze w 2022 r. A tamtym okresie liczba rozpoczętych budów wynosiła 200 tys. mieszkań. To mniej o 27 proc. względem 2021 r. Jest to zarazem najgorszy wynik od 2017 r. "Przewidujemy, żew 2024 r. liczba mieszkań oddanych do użytkowania będzie wynosić ok. 200 tys. i będzie to najniższy wynik od 2018 r." – podsumowuje PIE.
Ceny mieszkań i trendy na rynku nieruchomości w 2024 r. Głos deweloperów
Niestety, z punktu widzenia kupujących optymizmem nie napawają też głosy płynące ze strony deweloperów. Z wypowiedzi zebranych przez portal wnp.pl wynika, że w ich ocenie na rynek nieruchomości w Polsce w przyszłym roku wpływać będą takie czynniki jak poziom stóp procentowych, inflacja, sytuacja za nasza wschodnia granicą czy wspomniane już programy rządowe polegające na dopłatach do kredytów mieszkaniowych. Wśród przedstawicieli branży również słychać głosy, że w 2024 r. można spodziewać się dalszego wzrostu cen mieszkań, ale będzie on wolniejszy niż w 2023 r.
W zebranych wypowiedziach pojawia się kilka wątków, które mogą wskazywać, że na zwiększenie podaży nowych mieszkań w najbliższym czasie raczej nie mamy co liczyć. – Nie widać zapasu pozwoleń na budowę na największych rynkach, a dodatkowo w 2023 r. liczba wydanych pozwoleń spadła o ok. 25 proc. (wobec 2022 r.). Może się okazać, że po oczekiwanym w najbliższych miesiącach wzroście wprowadzeń do oferty nowych projektów, już w II połowie 2024 r. część deweloperów będzie miała ograniczone możliwości zwiększania podaży nowych inwestycji – mówi dla wnp.pl Andrzej Oślizło, prezes zarządu firmy Develia.
Jeszcze inną kwestią jest niska dostępność gruntów, na których mogłyby powstawać nowe mieszkania. Deweloperzy narzekają też m.in. na długość procedur administracyjnych związanych z wydawaniem pozwolenia na budowę.
Ceny nowych mieszkań w Polsce. Gdzie dziś jest najdrożej?
Według analizy portalu RynekPierwotny.pl, w 2023 r. najwyższe wzrosty cen nowych mieszkań zanotowano w Trójmieście, Krakowie i Warszawie (porównanie grudzień 2022 r. vs grudzień 2023 r.). W grudniu 2023 r. najwyższe średnie ceny za metr kwadratowy zanotowano w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. Z analizy portalu wynika, że w grudniu 2023 r. średnie ceny nowych mieszkań na największych rynkach w Polsce wyglądały następująco:
- Warszawa – 16 734 zł za m kw., wzrost o 23 proc. w porównaniu do grudnia 2022 r.;
- Kraków – 15 560 zł za mkw., wzrost o 24 proc.;
- Wrocław – 13 163 zł za m kw., wzrost o 11 proc.;
- Trójmiasto – 14 985 zł za m kw., wzrost o 27 proc.;
- Łódź – 10 186 zł za m kw., wzrost o 8 proc.;
- Poznań – 12 344 zł za m kw.; wzrost o 17 proc.;
- Aglomeracja katowicka – 10 569 zł za m kw.; wzrost o 19 proc.
Analitycy zwracają uwagę, że problemem naszego rynku jest niekorzystna struktura cen mieszkań w ofercie deweloperów. – "Bezpieczny Kredyt 2 proc." praktycznie "wyczyścił" ofertę deweloperów z najtańszych mieszkań. Zjawisko wyprzedaży najtańszych lokali i podnoszenia ich cen najlepiej obrazuje struktura cen mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Na przykład w Trójmieście, gdzie średnia cena metra kwadratowego wrosła najbardziej, oferta lokali z ceną poniżej 9 tys. zł skurczyła się w ubiegłym roku z 24 proc. do 7 proc. Za to odsetek mieszkań z ceną powyżej 15 tys. zł za metr zwiększył się z 17 proc. do 42 proc. – czytamy.