Mieszkaniowy dylemat: z pośrednikiem czy bez?

Korzystanie z usług pośredników nie jest obowiązkowe. Dlatego ich udział w transakcjach nieruchomościowych umyka oficjalnym statystykom – przyznaje ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

A co wiadomo na ten temat? Przede wszystkim, ile transakcji mieszkaniowych zawieranych jest na rynku wtórnym, a to w nich najczęściej uczestniczą pośrednicy. Niestety, GUS nie opublikował jeszcze danych za 2020 r. Z raportu za 2019 r. wynika, że mieszkań dotyczyło 205,6 tys. zawartych w tym okresie transakcji rynkowych. Na rynku wtórnym sfinalizowano ich zaś 127,6 tys., czyli 62 proc. Sprawdziliśmy, że w poprzednich czterech latach odsetek był bardzo zbliżony.

Deklaracje a rzeczywistość

GUS nie odpowiada na pytanie, w ilu z tych transakcji sprzedający i kupujący skorzystali z usług pośredników w obrocie nieruchomościami. Jednak wygląda na to, że w większości.

Mogą o tym świadczyć dane serwisu Unirepo, który analizuje oferty w 38 portalach ogłoszeniowych. W okresie styczeń-wrzesień 2021 r. na rynku wtórnym pojawiło się przeszło 334,8 tys. unikalnych ofert sprzedaży mieszkań. Przy czym jedną trzecią wszystkich ogłoszeń zamieścili bezpośrednio sprzedający, a pozostałe dwie trzecie – agencje pośrednictwa.

Oczywiście nie można wykluczyć, że część tych ogłoszeń zamieścili pośrednicy, którzy skopiowali ofertę bezpośrednią, dla niepoznaki zmieniając niektóre jej parametry. W sieci można znaleźć opisy tego typu praktyk. Nie zmienia to jednak faktu, że unikalnych ofert agencyjnych jest znacznie więcej niż prywatnych.

Polacy w niezobowiązujących rozmowach często deklarują ograniczone zaufanie lub wręcz niechęć do usług pośredników. Ta postawa staje się jednak dużo bardziej elastyczna, gdy przychodzi do faktycznej sprzedaży lub zakupu nieruchomości. Choć oferty wynajmu ogłaszamy raczej samodzielnie, w przypadku sprzedaży, wolimy skorzystać z pomocy fachowców – komentuje Krzysztof Kotlarski z Unirepo.pl.

Typowy klient

Jego opinię potwierdza sonda przeprowadzona wśród użytkowników portalu GetHome.pl, którzy rozważają zakup mieszkania. Aż sześciu na dziesięciu deklaruje, że nie skorzysta z usług pośrednika.

Najpewniej główną przyczyną są oczekiwania finansowe pośredników, którzy najczęściej życzą sobie prowizję w wysokości 2‒3 proc. ceny mieszkania. Jeśli kosztuje ono 500 tys. zł, prowizja wynosi 10-15 tys. zł.

Dość powszechne jest przekonanie, że w dobie Internetu to zbyt wygórowana cena. Tym bardziej, że rola pośredników nierzadko sprowadza się do opublikowania ogłoszenia.

Problem w tym, że liczba ofert bezpośrednich nie dość, że jest mniejsza w porównaniu z agencyjnymi, to jeszcze się kurczy, gdyż pośrednikom udaje się przekonać część sprzedających do współpracy.

Parafrazując słynne "nie chcę, ale muszę" Lecha Wałęsy, na rynku nieruchomości w takiej sytuacji są często kupujący mieszkanie. Decydując się na ofertę zamieszczoną przez pośrednika, chcą czy nie, płacą mu prowizję – mówi ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo.

Dodaje, że raczej rzadkością są sytuacje, gdy pośrednik obciąża opłatą wyłącznie sprzedającego.

Z drugiej strony, jak wykazała sonda GetHome.pl, nie brakuje też potencjalnych nabywców, którzy zwracają się do pośredników o pomoc w znalezieniu odpowiedniego lokum. Dlaczego? Głównie ze względu na poczucie bezpieczeństwa transakcji i oszczędność czasu.

To bezpieczeństwo teoretycznie powinien zapewnić notariusz, czyli m.in. sprawdzić dokumenty, które są niezbędne przy zawieraniu aktu notarialnego. Pośrednicy zwracają uwagę, że do notariusza docieramy mniej więcej w trzech czwartych drogi do zawarcia transakcji. Pytanie, czy ten pierwszy odcinek klient jest w stanie pokonać samodzielnie – mówi Marek Wielgo.

Żeby uniknąć rozczarowania, radzi on rozważyć współpracę z pośrednikiem na zasadach wyłączności.

Oczywiście trzeba poświęcić trochę czasu na znalezienie odpowiedniego biura, bo nie wszystkim można ufać – dodaje ekspert GetHome.pl.

I wyjaśnia, że u nas typowy klient powierzający agencji sprzedaż nieruchomości rozumuje w taki sposób: co ja będę jednemu pośrednikowi dawał ofertę. Niech się dziesięciu ściga. Zarobi ten, który sprzeda. Na Zachodzie Europy, a szczególnie w Stanach Zjednoczonych, taka formuła pośrednictwa jest nie do pomyślenia. Ponieważ tam klienci akceptują współpracę na zasadach wyłączności, pośrednicy muszą zapracować na prowizję. Np. gromadzą szereg dokumentów, zapewniają profesjonalną sesję fotograficzną, banery, promocję oferty na płatnych portalach i w mediach społecznościowych. Oczywiście prezentują nieruchomość zainteresowanym. W czasie, w którym pośrednik zajmuje się sprzedażą nieruchomości, jej właściciel może spokojnie pracować i zarabiać pieniądze. Także kupujący nie traci czasu na poszukiwania. Z tysięcy ofert zaufany pośrednik wyłuska mu bowiem kilka czy kilkanaście do obejrzenia.

Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl