Popyt na nowe mieszkania był wciąż wysoki, a napędzały go niskie stopy procentowe. Jedni kupujący traktują mieszkania jako bezpieczną lokatę dla swoich oszczędności w sytuacji, gdy oprocentowanie lokat nie chroni ich nawet przed skutkami inflacji. Inni wykorzystują fakt, że kredyty mieszkaniowe są tanie, a banki nie stosują nadmiernych ograniczeń. A jednak w niektórych miastach, np. w Warszawie, Krakowie czy Gdańsku, z każdym kwartałem kupujących wyraźnie ubywało.

Reklama

Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl - to pierwsza ogólnopolska platforma do samodzielnej analizy rynku mieszkaniowego, oficjalnie wystartowała 9 listopada - wynika, że w październiku w 7 największych miastach deweloperzy sprzedali łącznie przeszło 3,7 tys. mieszkań, co jest wynikiem gorszym od wrześniowego aż o ok. 14 proc.

Tradycyjnie najwięcej mieszkań – niespełna 1,3 tys. – znalazło nabywców w Warszawie. Warto jednak podkreślić, że warszawscy deweloperzy sprzedali ich o 8 proc. mniej niż we wrześniu. W dodatku październikowy wynik jest dużo gorszy niż w pierwszych miesiącach tego roku.

W pozostałych miastach wyższą sprzedażą mogą się pochwalić jedynie deweloperzy w Katowicach. Natomiast w Gdańsku i Łodzi odnotowaliśmy tąpnięcie aż o 28-29 proc.! We Wrocławiu ubyło 18 proc. kupujących, a w Krakowie i Poznaniu – 13 proc.

Oczywiście miesięczne skoki sprzedaży w górę lub w dół są rzeczą normalną na rynku mieszkaniowym. Jest to w dużym stopniu efektem zmieniającej się podaży nowych mieszkań w danym mieście. Problem w tym, że deweloperzy wprowadzają na rynek mniej mieszkań niż sprzedają, a z taką sytuacją mamy do czynienia we wszystkich największych miastach.

Kupili mieszkania, musieli spłacać długi dewelopera. Sprawą zajął się SN
Kupili mieszkania, musieli spłacać długi dewelopera. Sprawą zajął się SN

Zobacz również

7 największych rynków mieszkaniowych

W październiku w 7 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie blisko 3,3 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. mniej niż we wrześniu. Nowa podaż dramatycznie zmalała w Poznaniu. Tamtejsi deweloperzy wprowadzili na rynek zaledwie 205 mieszkań, tj. o połowę mniej niż miesiąc wcześniej. Duży spadek odnotowaliśmy także w Krakowie (o 22 proc.), Katowicach i Łodzi. Przy czym w tym ostatnim mieście od początku roku widoczny jest wyraźny wzrost aktywności deweloperów. Cieszy wzrost podaży w Gdańsku (o 68 proc.), Wrocławiu (o 45 proc.) i Warszawie (o 5 proc.).

Skoro popyt na mieszkania wciąż jest duży, to dlaczego deweloperzy nie budują ich więcej? Niestety, wciąż borykają się z problemami, które podcinają im skrzydła. Wśród najczęściej wymienianych barier są niedostatek gruntów pod budowę, długotrwałe procedury administracyjne oraz rosnące ceny materiałów budowlanych i koszty wykonawstwa.

Efektem takiego stanu rzeczy jest pogłębiająca się nierównowaga rynkowa. W samej Warszawie deweloperzy oferowali pod koniec października niespełna 8,8 tys. mieszkań. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w 6-7 miesięcy, gdyby budowy stanęły. O równowadze można zaś mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają co najmniej na rok.

W październiku odnotowaliśmy w większości miast spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. w Warszawie skurczyła się o 3 proc. w porównaniu z wrześniem. Aż o 9-11 proc. mniej mieszkań oferowali wrocławscy, poznańscy, katowiccy i krakowscy deweloperzy. W większości analizowanych przez nas miast oferta jest najniższa od początku roku.
Reklama

Wzrost cen mieszkań

Ograniczona podaż zwykle skutkuje wzrostem cen. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że od początku roku średnie ceny ofertowe mieszkań najbardziej, bo aż o 23 proc. wzrosły w Łodzi. W pozostałych miastach tegoroczne podwyżki sięgały średnio od 6 proc. (Kraków) do 20 proc. w Gdańsku.

W ostatnich dwóch miesiącach wzrost cen nieco wyhamował. Np. w październiku w Krakowie średnia cena metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów spadła o 2 proc. We Wrocławiu średnia utrzymała poziom z września, zaś w Warszawie i Poznaniu wzrosła tylko o ok. 1 proc. Są też jednak i takie miasta, w których odnotowaliśmy bardzo duży wzrost średnich cen mieszkań. W Gdańsku podrożały one aż o 6 proc., w Łodzi – o 5 proc., a w Katowicach – o 4 proc.

Warto wyjaśnić skąd się biorą tak duże podwyżki w skali zaledwie jednego miesiąca. Otóż jest to skutkiem wprowadzenia na rynek dużej puli bardzo drogich mieszkań. We wrześniu mieliśmy do czynienia z taką sytuacją we Wrocławiu, a w październiku – w Katowicach, Gdańsku i Łodzi. W tym pierwszym mieście średnia cena mieszkań wprowadzonych na rynek sięgała 11,9 tys. zł za m kw.!

Średnie ceny mieszkań biją więc kolejne rekordy, a dziennikarze i eksperci zastanawiają się jak długo to jeszcze potrwa. Niestety, w największych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest największy, poprzeczka cenowa najpewniej nadal będzie szła w górę. Trudno sobie bowiem wyobrazić spadek cen atrakcyjnych działek oraz kosztów budowy.

Spektakularne zmiany widoczne są szczególnie w Łodzi. Aż 48 proc. mieszkań wprowadzonych na rynek w październiku miało cenę powyżej 9 tys. zł za mkw. Miesiąc wcześniej udział takich lokali wynosił 37 proc. Jeszcze w sierpniu 54 proc. z wprowadzonych do sprzedaży mieszkań kosztowało mniej niż 7 tys. zł za metr. We wrześniu i październiku nie odnotowaliśmy w Łodzi ani jednego tak taniego lokalu! Oczywiście należy wziąć poprawkę, że deweloperzy nie zawsze ujawniają ceny w portalach ogłoszeniowych.

Wprawdzie rosły także zarobki, ale nie tak szybko jak ceny mieszkań. W efekcie pogorsza się dostępność mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ich ceną.

W tym roku największy spadek dostępności odnotowaliśmy we Wrocławiu i Łodzi, zaś najmniejszy – w Krakowie i Gdańsku. Wrocław jest miastem, w którym dostępność mieszkań jest najmniejsza, zaś największa jest w Poznaniu. W stolicy Wielkopolski średnia cena mieszkań była w październiku o 8 proc. wyższa niż w styczniu. Natomiast przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw praktycznie się nie zmieniło.