Chodzi o wstępnie konsultowany przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju z ekspertami projekt nowej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zakłada on wygaśnięcie najpóźniej w ciągu trzech lat wuzetek wydanych w świetle obecnie obowiązującego prawa. Zastąpiłyby je decyzje lokalizacyjne, które będzie można stosować dla obiektów budowlanych planowanych na terenach przeznaczonych w planie ogólnym gminy do "uzupełnienia zabudowy". Warunkami uzyskania decyzji miałyby być m.in. istniejąca infrastruktura techniczna, która jest wystarczająca dla danego sposobu użytkowania obiektu i działki, oraz bezpośredni dostęp działki do drogi publicznej, o ile rodzaj obiektu budowlanego oraz sposób użytkowania działki tego wymaga.
Widmo krachu
Dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) Konrad Płochocki, oceniając projekt, przyznaje, że "wydaje się ciekawy i godny dalszych prac", ale deweloperzy zgłoszą w konsultacjach sporo uwag, bo "diabeł tkwi w szczegółach".
PZFD ma zastrzeżenia m.in. do wymogu bezpośredniego dostępu działki do drogi publicznej przy wydawaniu decyzji o lokalizacji i zabudowie dla nowych inwestycji. Dziś przepisy dopuszczają też dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną, którą np. deweloper może wybudować na odkupionej działce, lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. To ma się zmienić. – – podkreśla Płochocki. Jak zauważa, druga linia zabudowy i zwarte kwartały są standardem w innych krajach europejskich, bo sprzyjają gęstej zabudowie. – zapowiada.
PZFD krytykuje też przewidywany we wstępnym projekcie wymóg "wystarczającej" istniejącej infrastruktury technicznej pod zabudowę. – – wyjaśnił Płochocki.
PZFD będzie też wnosić o zniesienie bądź zmianę innych proponowanych w projekcie wymogów przy wydawaniu decyzji lokalizacyjnych m.in., aby na bezpośrednio sąsiadującej działce, w odległości nie większej niż 50 m od linii zabudowy, istniał co najmniej jeden budynek "o tym samym sposobie użytkowania". Ponadto organizacja będzie w konsultacjach domagać się dłuższego vacatio legis dla nowych przepisów i dłuższego terminu wygasania obowiązujących wuzetek – minimum do 6 lat. – tłumaczy Płochocki.
Wygoda mieszkańców
Konieczność zmian podkreśla z kolei architekt miasta i dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego Urzędu m.st. Warszawy Marlena Happach, choć w odpowiedzi dla DGP zastrzega, że trzeba poczekać na ostateczny kształt ustawy i rozporządzenie do niej. – – wskazuje Happach.
W jej opinii dostęp do drogi publicznej, zapisany w art. 61 pkt 2 obowiązującej ustawy (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.), okazuje się często dostępem "kombinowanym". –– podsumowuje.
– – ocenia natomiast w rozmowie z DGP Grzegorz A. Buczek, architekt i urbanista, członek Zarządu Oddziału Warszawskiego SARP. Wyjaśnia, że inwestorzy i deweloperzy, którzy realizują duże przedsięwzięcia budowlane na rozległym terenie, mogą np. scalać działki w jego granicach, by zapewnić im "bezpośredni dostęp" poprzez niewielką parcelę położoną bezpośrednio przy drodze publicznej. Podkreśla też, że nie wie, dlaczego autorzy projektowanego przepisu eliminują możliwość dostępu do drogi publicznej przez drogi wewnętrzne, bo to może utrudnić projektowanie większych zespołów zabudowy. Jak zauważa, widoczna jest praktyka deweloperów zastępowania dróg wewnętrznych na osiedlu rozprowadzeniem lokalnego ruchu i dojazdów w garażach podziemnych, co niesie ze sobą niekorzystne efekty urbanistyczne.
Zdaniem Buczka pewne negatywne praktyki związane z wuzetkami, jak np. uznawanie za dostęp do drogi publicznej przyrzeczenia służebności drogowej, a nie wiążącej strony właściwej umowy, można wyeliminować niewielką nowelizacją obecnej ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a nie tworzeniem zupełnie nowej ustawy z nowymi rodzajami decyzji, ponieważ wprowadzi to chaos.
Swoboda interpretacji
Leszek Wiśniewski z Miasto Jest Nasze wskazuje, że teoretycznie gdyby przepis kończył się na przecinku ("nieruchomość budowlana ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej,.."), to rzeczywiście ograniczałoby możliwość zabudowy w drugiej linii, w tym możliwość realizowania tzw. zabudowy łanowej, gdzie długą działkę rolną dzieli się na mniejsze, mające pośredni dostęp do drogi publicznej przez drogę wewnętrzną będącą zazwyczaj współwłasnością właścicieli przylegających do niej nieruchomości. Jednak jego zdaniem kłopotliwa jest druga część proponowanego przepisu ("… o ile rodzaj obiektu budowlanego oraz sposób użytkowania obiektu budowlanego i nieruchomości budowlanej tego wymaga").
– tłumaczy Wiśniewski. Zaznacza, że "zbiór obiektów", dla których możliwe są odstępstwa, powinien być jasno zdefiniowany np. w rozporządzeniu do ustawy, "inaczej zmiana ta de facto nic nie zmienia, a niewykluczone, że nawet liberalizuje podejście do dostępności drogi publicznej".
Według wstępnego projektu nowych przepisów o planowaniu przestrzennym inwestorzy powinni się też liczyć z możliwością uchwalenia przez gminę standardów urbanistycznych na terenach przeznaczonych do uzupełnienia zabudowy i nieobjętych planem zabudowy. Specjalista prawa nieruchomości z kancelarii LSW dr Marcin Włodarski uważa jednak, że w świetle planowanych nowych regulacji byłoby to problematyczne, bo gminne standardy urbanistyczne mają być opracowywane wyłącznie w formie opisowej, w celu uzupełniania istniejącej zabudowy. –– komentuje dr Włodarski.
Ministerstwo w odpowiedzi dla nas podkreśla, że przygotowanie projektu nowych przepisów "wymaga jeszcze dużego nakładu pracy". "Na obecnym etapie chodzi o to, by eksperci wskazali najważniejsze kwestie, które mogą wymagać dopracowania czy zmiany. Intensywne prace nad projektem są prowadzone w sposób ciągły i wszystkie uwagi docierające do resortu są na bieżąco analizowane" – zapewnia MIR.
