Renta planistyczna to swoista opłata uiszczana przez właściciela terenu, którego wartość wzrosła dzięki uchwaleniu nowego planu miejscowego lub jego zmianom. Wysokość tej daniny ustalają rady gmin – 30 proc. "zysku" właściciela to górna ustawowa granica, w praktyce bywa dużo niższa. Obecnie opłata uiszczana jest jednak tylko, jeśli sprzedaż ma miejsce w ciągu 5 lat od wejścia w życie nowego lub zmienionego planu.

Przeciąganie sprzedaży

To spowodowało, że wszyscy czekali i dopiero po 5 latach sprzedawali grunt z zyskiem z tytułu wzrostu wartości. Gminy nie uzyskiwały opłaty planistycznej w związku z tym, że właściciele przeciągali proces sprzedaży – mówi DGP Tomasz Sławiński, członek zarządu głównego Towarzystwa Urbanistów Polskich i zespołu przy Ministerstwie Inwestycji i Rozwoju, który pracował nad założeniami nowego projektu o planowaniu przestrzennym.

Przygotowany przez MIR i konsultowany obecnie z ekspertami wstępny projekt przewiduje ustalenie opłaty planistycznej na stałym poziomie 30 proc. wzrostu wartości działki oraz zniesienie ograniczenia czasowego w jej uiszczaniu. – Chodzi o zabezpieczenie interesu publicznego – tłumaczy Tomasz Sławiński.

Od dawna wnioskowaliśmy o to, żeby była ustalona minimalna wysokość renty planistycznej, poniżej której gmina nie może zejść, choć ten punkt wywoła zapewne opór właścicieli działek, w dużej mierze rolników – komentuje z kolei dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich Konrad Płochocki. Jego zdaniem taki zapis zmieniłby obecną sytuację, w której właściciele ziemscy w ogóle nie uczestniczą w kosztach urbanizacji.

Ograniczenie odszkodowań

Ze wstępnego projektu wynika, że resort rozważa też zmiany w wypłacie odszkodowań właścicielom działek, których wartość spadnie na skutek uchwalenia lub zmiany aktu planowania przestrzennego, a oni chcą je sprzedać i nie skorzystali wcześniej z odszkodowania za rzeczywistą szkodę. Odszkodowanie przy sprzedaży miałoby wynieść 30 proc. spadku wartości działki, podczas gdy w świetle obowiązującej ustawy (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1945 ze zm.) właściciel może żądać od gminy odszkodowania równego obniżeniu wartości nieruchomości. Prawo do odszkodowania przy sprzedaży wygasa po 5 latach od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana zaczęły obowiązywać, podobnie jest w nowym projekcie.

To wstępnie proponowane ograniczenie odszkodowania za spadek wartości działki przy jej sprzedaży do 30 proc. jest efektem zrównoważenia interesu publicznego (gminy – red.) i właściciela gruntu w przypadku zarówno spadku, jak i wzrostu wartości gruntu przy zmianie planu – ocenia Tomasz Sławiński. Podkreśla przy tym, że właściciel nadal będzie mógł dochodzić odszkodowania z tytułu rzeczywistej szkody. Jest ono przyznawane, gdy po zmianie planów miejscowych korzystanie z działki w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone. Ekspert przyznaje, że niekiedy definiowanie istotnego ograniczenia korzystania z działki przez właściciela po zmianie planu jest problematyczne i z tym rozprawiają się sądy.

Sławiński zwraca uwagę, że we wstępnym projekcie nowej ustawy o planowaniu przestrzennym jako strona w postępowaniu o odszkodowania został wymieniony "inwestor realizujący ustalenia aktu planowania przestrzennego", czyli planu ogólnego, planu zabudowy lub standardów urbanistycznych, a nie tylko gmina, jak w obecnych przepisach o zagospodarowaniu przestrzennym. – Moim zdaniem zmierza się do tego, żeby stroną wypłacającą odszkodowania był ten, kto w dany projekt inwestuje, czyli jeżeli jest to np. droga wojewódzka, to wtedy realizator drogi wojewódzkiej – wyjaśnia.

To wstępne propozycje

Resort inwestycji i rozwoju nie chce szczegółowo odnosić się do zapisów prekonsultowanego projektu, w tym do zmian w odszkodowaniach i rentach planistycznych. "Szczegółowe propozycje przekazane w ramach prekonsultacji mogą podlegać zmianom przed przedstawieniem projektu do konsultacji publicznych. Dlatego o szczegółowych rozstrzygnięciach będzie można mówić dopiero na etapie konsultacji" – wyjaśniło ministerstwo w odpowiedzi dla DGP.

MIR poinformowało tylko, że założeniem całego nowego systemu jest "stworzenie efektywnych regulacji umożliwiających ochronę dobra wspólnego, jakim jest ład przestrzenny". "Często mówi się, że problemem aktualnego systemu planowania przestrzennego jest prywatyzacja zysków i uspołecznienie kosztów. Dlatego najważniejszym postulatem, jaki zrealizuje projekt ustawy, będzie powiązanie planowania przestrzennego z planowaniem rozwoju" – czytamy.

Skierowany pod koniec maja do prekonsultacji projekt przewiduje nowy system planowania i zagospodarowania przestrzennego, w którym dotychczasowe studium i plany miejscowe zostałyby zastąpione planem ogólnym i planami zabudowy lub standardami urbanistycznymi. Wygaszone miałyby zostać wuzetki, w których nadużywaniu resort widzi przyczynę urban sprawl, czyli rozlewania się miast. "To pogłębia ich problemy rozwojowe oraz przestrzenne i naraża na nieracjonalne wydatki, np. na infrastrukturę. Z aktualnych rozwiązań nikt nie jest zadowolony, dlatego przygotowujemy zupełnie nowe przepisy dotyczące planowania i zagospodarowania przestrzennego" – uzasadnia MIR.

W innej ustawie

Nie wszyscy eksperci podzielają jednak entuzjazm resortu, choć zauważają plusy. – Twórcy projektu pomylili cel ustawy o planowaniu przestrzennym z ustawą o gospodarce nieruchomościami. Czytając projekt, widzę, że dzieli się on na dwie części: pierwszą, planistyczno-urbanistyczną, czyli obejmującą te zagadnienia, które reguluje obecna ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz drugą, obejmującą regulacje, które powinny zawierać się w ustawie o gospodarce nieruchomościami, a dokładniej w jej dziale III Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości – ocenia specjalista prawa nieruchomości z kancelarii LSW dr Marcin Włodarski. Jego zdaniem przepisy dotyczące ograniczenia lub pozbawienia prawa własności, ale też ustanowienia odszkodowań za tego typu działania, powinny znajdować się w jednym akcie, tak aby każdy łatwo mógł dowiedzieć się o swoich prawach i obowiązkach.

Doktor Włodarski zauważa jednocześnie, że ustawodawca słusznie zamierza uchylić specustawy, które obejmują poszczególne rodzaje inwestycji, chociaż regulacje te zamiast do ustawy o planowaniu przestrzennym powinny trafić do ustawy o gospodarce nieruchomościami.