TEORIA

- Działającą od lat regułą jest, że za równowartość przeciętnego 3-pokojowego mieszkania w dużym mieście można myśleć o wyprowadzce za miasto do 150-metrowego domu postawionego na działce o powierzchni 1000 mkw. – mówi w rozmowie z Dziennik.pl Bartosz Turek, analityk Open Finance. Ale czy szacunki to potwierdzają?

Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie o powierzchni np. 75 mkw. w Warszawie. Wówczas okaże się, że musimy mieć około 615 tys. zł. To więcej niż zapłacilibyśmy za 1000-metrową działkę poza stolicą wraz z kosztem budowy domu w stanie deweloperskim. W tym przypadku kwoty zaczynają się od 599 tys. zł, jeśli nieruchomość położona będzie 5 km od Warszawy, 467 tys. zł – 10 km, 442 tys. zł – 25 km i 429 tys. zł – 50 km od Warszawy.

Przy czym w grę wchodziłaby budowa bardzo prostego budynku – parterowego i niepodpiwniczonego, zazwyczaj bliźniaka lub szeregowca, jak zauważa przy tym Marcin Kijowski z Nowodworski Estates.

– Natomiast mieszkanie będzie już jednak całkiem słusznych rozmiarów, w centrum lub bardzo blisko centrum, gdzieś w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście czy Poznaniu – mówi. – Przy tych wszystkich zastrzeżeniach rzeczywiście będzie można dostać dom w cenie mieszkania. Ale prawda jest też taka, że zwykle 1 mkw. powierzchni użytkowej domu jest tańszy od 1 mkw. powierzchni mieszkania, co jednak nie oznacza, że dom kupimy taniej niż kawalerkę.

PRAKTYKA

Oczywiście są różne domy i różne mieszkania. Na cenę największy wpływ ma lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, w tym działki czy standard, widoki i otoczenie. Bez trudu więc można znaleźć domy w Warszawie za 5 czy 10 mln złotych; podobnie łatwo wyszukać apartamenty za 7 czy 10 mln złotych, ale nie takich jednak nieruchomości szuka statystyczna rodzina. Tu w grę wchodzą trzy-cztery pokoje w mieście (80-100 mkw.) lub dom o średniej powierzchni (120-150 mkw.) gdzieś na przedmieściach.

Dlatego spróbujmy porównać ceny takich właśnie lokali. w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie, oferowanych dziś na rynku, proponuje ekspert Nowodworski Estates. I wypunktowuje:

- I tak za 120-metrowy dom (szeregówka) w stanie deweloperskim we wrocławskiej dzielnicy Krzyki Ołtaszyn trzeba zapłacić 750 tys. zł, czyli 6114 zł za metr kwadratowy. Za mieszkanie w tej samej dzielnicy, 82 metry kwadratowe z rynku wtórnego po remoncie i gotowe do zamieszkania, trzeba wydać 440 tys. zł, czyli 5366 zł za metr kwadratowy. Im bliżej centrum, tym oczywiście drożej, ale i tak za mieszkanie we Wrocławiu zapłacimy w sumie mniej niż za dom. Trzeba też jeszcze pamiętać o wykończeniu tego ostatniego, a tu stawki zaczynają się od 1000 zł za metr kwadratowy, więc w sumie będzie on kosztował około 900 tys. zł.

- W Krakowie 120-metrowy dom wolnostojący (położony na ponad 3-arowej działce i połączony z bliźniaczym budynkiem garażem) w stanie deweloperskim można kupić już za 570 tys. zł, czyli 4655 za metr kwadratowy. Budynek stoi na południu Krakowa, w dzielnicy Podgórze, niedaleko obwodnicy z dobrym dojazdem do centrum. Średnio za dom w Krakowie do wykończenia trzeba zapłacić ok. 5000 zł za metr. Za tę cenę 80-metrowego mieszkania w centrum nie dostaniemy. W nowoczesnych, jeszcze budowanych lub niedawno oddanych do użytku apartamentowcach średnie ceny to ok. 14-16 tysięcy złotych za metr. Nieco dalej od centrum ceny są już bardziej przyjazne. Na Bronowicach w dzielnicy Krowodrza można kupić 114-metrowe pięknie urządzone i wyposażone mieszkanie za 760 tys. zł, czyli poniżej 7000 za metr kwadratowy. Dwupoziomowy lokal wybudowany został w 2000 roku. W sumie cena zbliżona do kosztów nowego domu.

- W Warszawie sporo nowych domów, zwykle w zabudowie szeregowej, można znaleźć na Tarchominie. Przykładowo za 140-metrowy budynek z 30-metrową działką (segment środkowy) trzeba zapłacić 680 tys. zł, czyli 4892 zł za metr kwadratowy. Metr mieszkania w tej samej dzielnicy to koszt średnio ok. 7000 złotych. Można znaleźć jednak promocyjną ofertę - 83-metrowy lokal na rynku pierwotnym za 478 tys zł. Także i w tym przypadku do ceny należy doliczyć koszt wykończenia nieruchomości. Bliżej centrum stolicy trudno już znaleźć mieszkanie, którego cena porównywalna byłaby do ceny owego domu na Tarchominie.

INNE

Ale koszt zakupu nieruchomości to jednak niejedyny element, na jaki trzeba zwrócić uwagę. W kalkulacji trzeba też uwzględnić koszty: utrzymania nieruchomości, finansowania (kredyt), dojazdów (samochód, pociąg, autobus) i koszty alternatywne (np. czas dojazdu).

Koszty utrzymania

Weźmy konkretny przykład czteroosobowej rodziny z Krakowa. Kilka lat temu przenieśli się z kamienicy w centrum miasta do Sidziny. Zamieszkali w 145-metrowym parterowym domu z użytkowym poddaszem i garażem. Jak wyglądają ich roczne koszty użytkowania domu?

woda 1000 zł
prąd 2410 zł
ogrzewanie i ciepła woda 2930 zł (kocioł kondensacyjny)
wywóz śmieci 500 zł
wywóz nieczystości ok. 1300 zł
domowy fundusz remontowy ok. 1500 zł
ubezpieczenie 700 zł
podatki 645 zł

W sumie daje to 10 985 złotych, czyli miesięcznie średnio 915 zł. – W pozycji "domowy fundusz remontowy" zawierają się wszystkie nieprzewidziane wydatki związane z utrzymaniem domu i terenu wokół domu, naprawy urządzeń czy wydatki ogrodowe – zastrzega Marcin Kijowski. – Do tych wyliczeń warto byłoby też wziąć pod uwagę wyższy koszt użytkowania dwóch samochodów - dalej od pracy i szkół dzieci, więc więcej trzeba wydać na paliwo.

Jak wyglądają roczne koszty użytkowania mieszkania?
(65-metrowe dwupokojowe mieszkanie w XIX-wiecznej kamienicy)

prąd (ogrzewanie i ciepła woda były na prąd) ok. 3600
czynsz, w tym woda, śmieci, fundusz remontowy - 5400
podatek 59 zł

W sumie 9 059 zł, czyli średnio 754 zł miesięcznie. – To nieco mniej niż za dom, trudno jednak porównywać komfort życia, mierzony choćby powierzchnią mieszkalną czy łatwością zaparkowania samochodu przed domem. W Krakowie czasem to niemożliwe – dopowiada ekspert Nowodworski Estates. – Należy też pamiętać, że wyliczenia kosztów energii elektrycznej dotyczyły sytuacji sprzed kilku lat. Dziś za prąd płacimy więcej, więc i ten rachunek byłby też wyższy.

Zgodnie z danymi Home Broker, miesięczny koszt utrzymania mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi około 9,4 zł. Dla domu to około 3,4 zł za metr. W efekcie modelowa rodzina przeznaczałaby rocznie na utrzymanie mieszkania około 8,4 tys. zł, a domu - 6,1 tys. zł.

Koszty dojazdów i…

Gdyby przyjąć, że modelowa rodzina kupiłaby jedno auto i w dni robocze jechała do centrum miasta i z powrotem, to roczne koszty z tego tytułu sięgnęłyby od 7,5 tys. zł w przypadku oddalenia od granic miasta o 5 km (od centrum średnio 20 km) do aż 24,5 tys., gdyby dom znajdował się w odległości 50 km od granic Warszawy (od centrum 65 km).

Przy czym wartości te uwzględniają nie tylko zużycie paliwa, ale też koszty serwisowe, ubezpieczenia i utratę wartości auta.

– Oczywiście koszty te gwałtownie spadną, jeśli rodzina przesiądzie się do pociągu lub autobusu. W przeciwnym przypadku codzienne dojazdy samochodem do centrum Warszawy z odległości 50 kilometrów od granic miasta spowodowałaby, że oszczędności wynikające z budowy domu bardzo szybko by stopniały – zastrzega analityk Open Finance.

…i ich czas

Setki godzin na dojazdy do pracy – one także są negatywną stroną wyboru domu za miastem; oczywiście przy założeniu, że modelowa rodzina wraz ze zmianą miejsca zamieszkania nie zmieni miejsca zatrudnienia.

- Przyjmując jednak, że oboje pracują w Warszawie, można oszacować, że na dojazdy do pracy poświęcaliby zaledwie po 30 minut, gdyby także mieszkali w stolicy. Gdyby jednak dojeżdżali z domu położonego 20 km od centrum (5 km od granic miasta), to czas dojazdu wydłużyłby się do przeszło godziny dziennie. Z domu położonego w odległości 50 km od centrum do pracy, dojazd potrwałby ponad 1,5 godziny dziennie – tłumaczy Bartosz Turek.

Czas ten można przeliczyć na pieniądze, przemnażając ten poświęcony na dojazdy przez stawkę przeciętnego godzinowego wynagrodzenia. W przypadku pary mieszkającej w mieście byłoby to 10,4 tys. zł rocznie (wartość oszacowana dla dwóch osób). – Dla porównania koszt alternatywny dla pary mieszkającej 20 km od centrum można oszacować na 22,5 tys. zł rocznie. A gdyby mieszkali oni w odległości 50 km od granic miasta, aż 38 tys. zł. Poświęciliby przeszło 1900 godzin rocznie na same dojazdy do pracy (łącznie dwie osoby; stawka godzinowa ustalona na 20 zł, czyli więcej niż płaca minimalna, ale mniej niż wynika z płacy średniej publikowanej przez GUS).

Szacunki te rzecz jasna nie uwzględniają transportu w innych celach niż jazda do pracy (np. zakupy, rozrywka). A tym bardziej nie uwzględniają czasu poświęconego na dowożenie dzieci do i ze szkoły czy np. na ich dodatkowe zajęcia.

Koszty finansowania

Mniejsze wydatki na domowy kredyt – to także jest pewne w przypadku nieruchomości poza miastem. Bartosz Turek tłumaczy: - Za wyborem domu zamiast mieszkania może też przemawiać roczny koszt odsetek od kredytu zaciągniętego na nieruchomość. Przyjmując, że modelowa rodzina dysponowałaby 25-proc. wkładem własnym i chciała zadłużyć się na 30 lat w rodzimej walucie, to można oszacować, że przeciętnie w tym okresie na odsetki musiałaby przeznaczyć 12,6 tys. zł rocznie (oprocentowanie kredytu 4,5 proc.).

Koszt budowy
Od 2 do 4 tys. zł tyle wyniósł koszt budowy 1 mkw. domu w 2018 r. A to oznacza, że aby postawić 140-metrowy dom z użytkowym poddaszem trzeba mieć 280-560 tys. zł; wszystko zależy od standardu i jakości materiałów. Cena nie zawiera działki i przyłącza mediów – tu wszystko zależy od wielkości, lokalizacji i możliwości podciągnięcia gazu, prądu czy kanalizacji (ostateczna cena może być dużo, dużo wyższa). Za taką kwotę można kupić mieszkanie w mieście, choć nie w najlepszych lokalizacjach i będzie ono na pewno sporo mniejsze.

Po 4-8 latach dom straci przewagę

Gdyby wziąć pod uwagę wszystkie te koszty, to rocznie mieszkańcy Warszawy na utrzymanie 75-metrowego mieszkania, dojazdy do pracy (w tym koszty alternatywne) i odsetki od kredytu wydaliby 31 tys. zł. Mieszkając 5 km za miastem, musieliby się liczyć z łącznymi kosztami na poziomie 48 tysięcy, a 45 kilometrów dalej - aż 77,5 tys. zł.

– W efekcie wyprowadzając się 50 km od granic miasta pieniądze zaoszczędzone na cenie nieruchomości (prawie 200 tys. zł) mogą zostać zniwelowane poprzez wyższe roczne koszty dojazdów do pracy w ciągu czterech lat – kwituje Bartosz Turek. – W lepszej sytuacji byłyby osoby, które wykonują pracę zdalnie lub te, które mogą do pracy dojeżdżać relatywnie tańszą komunikacją publiczną. Każdy konkretny przypadek trzeba więc przeanalizować odrębnie biorąc pod uwagę wiele czynników, ponieważ powyżej przedstawione wyniki stanowią jedynie efekt przyjętych założeń.