TEORIA
– mówi w rozmowie z Dziennik.pl Bartosz Turek, analityk Open Finance. Ale czy szacunki to potwierdzają?
Załóżmy, że chcemy kupić mieszkanie o powierzchni np. 75 mkw. w Warszawie. Wówczas okaże się, że musimy mieć około 615 tys. zł. To więcej niż zapłacilibyśmy za 1000-metrową działkę poza stolicą wraz z kosztem budowy domu w stanie deweloperskim. W tym przypadku kwoty zaczynają się od 599 tys. zł, jeśli nieruchomość położona będzie 5 km od Warszawy, 467 tys. zł – 10 km, 442 tys. zł – 25 km i 429 tys. zł – 50 km od Warszawy.
Przy czym w grę wchodziłaby budowa bardzo prostego budynku – parterowego i niepodpiwniczonego, zazwyczaj bliźniaka lub szeregowca, jak zauważa przy tym Marcin Kijowski z Nowodworski Estates.
– mówi.
PRAKTYKA
Oczywiście są różne domy i różne mieszkania. Na cenę największy wpływ ma lokalizacja, powierzchnia nieruchomości, w tym działki czy standard, widoki i otoczenie. Bez trudu więc można znaleźć domy w Warszawie za 5 czy 10 mln złotych; podobnie łatwo wyszukać apartamenty za 7 czy 10 mln złotych, ale nie takich jednak nieruchomości szuka statystyczna rodzina. Tu w grę wchodzą trzy-cztery pokoje w mieście (80-100 mkw.) lub dom o średniej powierzchni (120-150 mkw.) gdzieś na przedmieściach.
Dlatego spróbujmy porównać ceny takich właśnie lokali. w Krakowie, Wrocławiu i Warszawie, oferowanych dziś na rynku, proponuje ekspert Nowodworski Estates. I wypunktowuje:
- I tak za 120-metrowy dom (szeregówka) w stanie deweloperskim we wrocławskiej dzielnicy Krzyki Ołtaszyn trzeba zapłacić 750 tys. zł, czyli 6114 zł za metr kwadratowy. Za mieszkanie w tej samej dzielnicy, 82 metry kwadratowe z rynku wtórnego po remoncie i gotowe do zamieszkania, trzeba wydać 440 tys. zł, czyli 5366 zł za metr kwadratowy. Im bliżej centrum, tym oczywiście drożej, ale i tak za mieszkanie we Wrocławiu zapłacimy w sumie mniej niż za dom. Trzeba też jeszcze pamiętać o wykończeniu tego ostatniego, a tu stawki zaczynają się od 1000 zł za metr kwadratowy, więc w sumie będzie on kosztował około 900 tys. zł.
- W Krakowie 120-metrowy dom wolnostojący (położony na ponad 3-arowej działce i połączony z bliźniaczym budynkiem garażem) w stanie deweloperskim można kupić już za 570 tys. zł, czyli 4655 za metr kwadratowy. Budynek stoi na południu Krakowa, w dzielnicy Podgórze, niedaleko obwodnicy z dobrym dojazdem do centrum. Średnio za dom w Krakowie do wykończenia trzeba zapłacić ok. 5000 zł za metr. Za tę cenę 80-metrowego mieszkania w centrum nie dostaniemy. W nowoczesnych, jeszcze budowanych lub niedawno oddanych do użytku apartamentowcach średnie ceny to ok. 14-16 tysięcy złotych za metr. Nieco dalej od centrum ceny są już bardziej przyjazne. Na Bronowicach w dzielnicy Krowodrza można kupić 114-metrowe pięknie urządzone i wyposażone mieszkanie za 760 tys. zł, czyli poniżej 7000 za metr kwadratowy. Dwupoziomowy lokal wybudowany został w 2000 roku. W sumie cena zbliżona do kosztów nowego domu.
- W Warszawie sporo nowych domów, zwykle w zabudowie szeregowej, można znaleźć na Tarchominie. Przykładowo za 140-metrowy budynek z 30-metrową działką (segment środkowy) trzeba zapłacić 680 tys. zł, czyli 4892 zł za metr kwadratowy. Metr mieszkania w tej samej dzielnicy to koszt średnio ok. 7000 złotych. Można znaleźć jednak promocyjną ofertę - 83-metrowy lokal na rynku pierwotnym za 478 tys zł. Także i w tym przypadku do ceny należy doliczyć koszt wykończenia nieruchomości. Bliżej centrum stolicy trudno już znaleźć mieszkanie, którego cena porównywalna byłaby do ceny owego domu na Tarchominie.
INNE
Ale koszt zakupu nieruchomości to jednak niejedyny element, na jaki trzeba zwrócić uwagę. W kalkulacji trzeba też uwzględnić koszty: utrzymania nieruchomości, finansowania (kredyt), dojazdów (samochód, pociąg, autobus) i koszty alternatywne (np. czas dojazdu).
Koszty utrzymania
Weźmy konkretny przykład czteroosobowej rodziny z Krakowa. Kilka lat temu przenieśli się z kamienicy w centrum miasta do Sidziny. Zamieszkali w 145-metrowym parterowym domu z użytkowym poddaszem i garażem. Jak wyglądają ich roczne koszty użytkowania domu?
woda 1000 zł
prąd 2410 zł
ogrzewanie i ciepła woda 2930 zł (kocioł kondensacyjny)
wywóz śmieci 500 zł
wywóz nieczystości ok. 1300 zł
domowy fundusz remontowy ok. 1500 zł
ubezpieczenie 700 zł
podatki 645 zł
W sumie daje to 10 985 złotych, czyli miesięcznie średnio 915 zł. –– zastrzega Marcin Kijowski.
Jak wyglądają roczne koszty użytkowania mieszkania?
(65-metrowe dwupokojowe mieszkanie w XIX-wiecznej kamienicy)
prąd (ogrzewanie i ciepła woda były na prąd) ok. 3600
czynsz, w tym woda, śmieci, fundusz remontowy - 5400
podatek 59 zł
W sumie 9 059 zł, czyli średnio 754 zł miesięcznie. – dopowiada ekspert Nowodworski Estates. –
Zgodnie z danymi Home Broker, miesięczny koszt utrzymania mieszkania w przeliczeniu na metr kwadratowy wynosi około 9,4 zł. Dla domu to około 3,4 zł za metr. W efekcie modelowa rodzina przeznaczałaby rocznie na utrzymanie mieszkania około 8,4 tys. zł, a domu - 6,1 tys. zł.
Koszty dojazdów i…
Gdyby przyjąć, że modelowa rodzina kupiłaby jedno auto i w dni robocze jechała do centrum miasta i z powrotem, to roczne koszty z tego tytułu sięgnęłyby od 7,5 tys. zł w przypadku oddalenia od granic miasta o 5 km (od centrum średnio 20 km) do aż 24,5 tys., gdyby dom znajdował się w odległości 50 km od granic Warszawy (od centrum 65 km).
Przy czym wartości te uwzględniają nie tylko zużycie paliwa, ale też koszty serwisowe, ubezpieczenia i utratę wartości auta.
zastrzega analityk Open Finance.
…i ich czas
Setki godzin na dojazdy do pracy – one także są negatywną stroną wyboru domu za miastem; oczywiście przy założeniu, że modelowa rodzina wraz ze zmianą miejsca zamieszkania nie zmieni miejsca zatrudnienia.
– tłumaczy Bartosz Turek.
Czas ten można przeliczyć na pieniądze, przemnażając ten poświęcony na dojazdy przez stawkę przeciętnego godzinowego wynagrodzenia. W przypadku pary mieszkającej w mieście byłoby to 10,4 tys. zł rocznie (wartość oszacowana dla dwóch osób). –
Szacunki te rzecz jasna nie uwzględniają transportu w innych celach niż jazda do pracy (np. zakupy, rozrywka). A tym bardziej nie uwzględniają czasu poświęconego na dowożenie dzieci do i ze szkoły czy np. na ich dodatkowe zajęcia.
Koszty finansowania
Mniejsze wydatki na domowy kredyt – to także jest pewne w przypadku nieruchomości poza miastem. Bartosz Turek tłumaczy: -
Koszt budowy
Od 2 do 4 tys. zł tyle wyniósł koszt budowy 1 mkw. domu w 2018 r. A to oznacza, że aby postawić 140-metrowy dom z użytkowym poddaszem trzeba mieć 280-560 tys. zł; wszystko zależy od standardu i jakości materiałów. Cena nie zawiera działki i przyłącza mediów – tu wszystko zależy od wielkości, lokalizacji i możliwości podciągnięcia gazu, prądu czy kanalizacji (ostateczna cena może być dużo, dużo wyższa). Za taką kwotę można kupić mieszkanie w mieście, choć nie w najlepszych lokalizacjach i będzie ono na pewno sporo mniejsze.
Po 4-8 latach dom straci przewagę
Gdyby wziąć pod uwagę wszystkie te koszty, to rocznie mieszkańcy Warszawy na utrzymanie 75-metrowego mieszkania, dojazdy do pracy (w tym koszty alternatywne) i odsetki od kredytu wydaliby 31 tys. zł. Mieszkając 5 km za miastem, musieliby się liczyć z łącznymi kosztami na poziomie 48 tysięcy, a 45 kilometrów dalej - aż 77,5 tys. zł.
– kwituje Bartosz Turek. –
