Zyski z najmu stabilne, ale atrakcyjność zmienna

Jeśli porównać relację ceny metra mieszkania i rocznej stawki najmu w Warszawie, to okaże się, że w ciągu ostatnich ponad dziesięciu lat utrzymuje się ona na stabilnym, wysokim poziomie od 6,5 do 8,2 proc., mimo dość silnych wahań obu wyjściowych parametrów. W przypadku średniej z dziesięciu największych polskich miast, mieści się ona między 5,1 a 7,5 proc.

Co więcej, choć oczywiście jej wysokość w znacznym stopniu zależy od ceny zakupu, nawet kupując mieszkanie w cenowej "górce", przez ponad dekadę nigdy nie spadła ona poniżej 6 proc., biorąc pod uwagę warunki warszawskie i poniżej 5 proc. w przypadku dziesięciu miast.

Mowa tu o relacji, którą można nazwać rentownością brutto, nie uwzględniającą dodatkowych kosztów zakupu mieszkania, wydatków na wyposażenie, remonty i konserwacje, poszukiwania najemców, okresów, w których nie ma przychodów z najmu, a także opodatkowania, czy dających się oszacować nakładów pracy właściciela, związanych z zarządzaniem i obsługą nieruchomości.

O trwającej od pewnego czasu popularności inwestycji w mieszkanie na wynajem przesądza więc nie stanowiące istotną zaletę samą w sobie, stabilny i wysoki poziom zyskowności, ale rentowność względna, wynikająca z porównania z najbardziej popularnymi oraz bezpiecznymi lokatami bankowymi.

Zwiększone zainteresowanie nieruchomościami zaczęło się w 2013 r., gdy po raz pierwszy w historii różnica między rentownością brutto najmu, a oprocentowaniem lokat bankowych sięgnęła 5 pkt. proc. w Warszawie i 4,5 proc. w przypadku średniej z dziesięciu największych miast, a lawina ruszyła w 2016 r., gdy według szacunków NBP udział zakupów mieszkań za gotówkę w największych miastach przekroczył 60 proc., zaś różnica między oprocentowaniem lokat, a rentownością najmu brutto skoczyła do ponad 6 punktu procentowego w Warszawie i ponad 5 punktu w największych miastach. W połowie 2017 r. (najnowsze dostępne dane NBP) sięgała ona odpowiednio 6,5 i 5,4 punktu, przy średniej rentowności brutto najmu wynoszącej 8,1 i 7 proc.

O ile w okresie poprzedniego boomu na rynku nieruchomości, inwestorzy głównie liczyli na dynamiczny i trwały wzrost cen nabywanych mieszkań, nie biorąc pod uwagę negatywnego scenariusza i narażając się z tego tytułu na straty, które do dziś w większości przypadków nie zostały odrobione, to kupno lokalu w celu uzyskiwania dochodów z najmu okazuje się z perspektywy długookresowej inwestycją zarówno rentowną, jak i bezpieczną, przede wszystkim nie narażającą kapitału na duże wahania, jak ma to miejsce w przypadku inwestycji na rynkach finansowych.

Ci, którzy kupili mieszkania, mogą być spokojni o dochody, nawet w przypadku spadku rynkowych stawek najmu. Warto przy tym zauważyć, że z taką sytuacją mieliśmy w ostatniej dekadzie do czynienia jedynie przejściowo, gdy w latach 2009-2010 średnia stawka czynszu w Warszawie obniżyła się z 50,2 zł za metr do 44,4 zł, a więc o nieco ponad 11 proc., stabilizując się w kolejnych trzech latach na poziomie zapewniającym wciąż wysoką rentowność.

Ci zaś, którzy planują dokonać inwestycji w nieruchomość na wynajem powinni zwracać uwagę na ceny zakupu, które zaczynają rosnąć , choć wciąż są znacznie niższe niż w latach 2007-2008 oraz liczyć się z możliwością spadku stawek najmu, które obecnie w Warszawie przekraczają średnio 52 zł za metr, a więc są na rekordowo wysokim poziomie. Dodatkowo należy uwzględnić w kalkulacjach fakt, że względna atrakcyjność najmu może się w perspektywie kilkunastu miesięcy zmniejszać, wraz z rozpoczęciem przez Radę Polityki Pieniężnej cyklu podwyżek stóp procentowych. Choć prawdopodobnie stopy nie pójdą w górę zbyt mocno, to jednak banki podwyższą z czasem oprocentowanie lokat.

Nie należy się z pewnością obawiać, że w horyzoncie kilku najbliższych lat różnica między rentownością brutto najmu a wysokością odsetek zmaleje do 2-3 pkt. proc., zrównując w praktyce obie formy lokaty kapitału pod względem atrakcyjności. Oferta banków musiałaby sięgać 4-5 proc. w skali rocznej, rosnąc prawie trzykrotnie w stosunku do obecnego poziomu lub na rynku najmu musiałoby dojść do drastycznej redukcji stawek czynszu, sięgającej jednej trzeciej obecnej jego średniej wysokości.