W czterech z sześciu największych polskich aglomeracji wzrosły w pierwszym półroczu średnie ceny mieszkań znajdujących się w ofercie deweloperów. Chodzi o Łódź, Poznań, Trójmiasto i Kraków, gdzie zwyżki, według danych firmy Reas, wyniosły od ok. 1,7 proc. do 2,5 proc. Zdaniem Katarzyny Kuniewicz z Reas w przypadku Łodzi i Poznania wzrosty to efekt m.in. programu Mieszkanie dla Młodych, którego limity nie odbiegają specjalnie od średnich cen rynkowych i obejmują dużą część oferty. Zmiany cen pod MdM widać też w Gdańsku, gdzie program także ma duży zasięg.
– Część deweloperów wykorzystywała to, lekko podnosząc ceny – przyznaje Michał Tokarz, menedżer ds. rynku pierwotnego w agencji Home Broker.
W przypadku Krakowa zwyżka średniej ceny w całości przypadła na I kw. W drugim doszło już do spadku. Według specjalistki Reas miasto dołączyło do Wrocławia i Warszawy, gdzie deweloperzy starają się dostosować część oferty do bardzo niskich limitów MdM, co przekłada się na spadek średnich cen nowych mieszkań.
– Zobaczymy, jak będzie rozwijała się sytuacja w Trójmieście, gdzie od lipca limity mocno spadły. To niekonieczne musi przełożyć się na spadek cen w kolejnych dwóch kwartałach, bo na tym rynku dostępność mieszkań w ramach MdM od początku roku jest wyjątkowo duża. Może się okazać, że nawet po takiej obniżce limitu deweloperzy nie będą zmuszeni do większych cięć – szacuje Katarzyna Kuniewicz.
Reklama
Od lipca limit MdM w Gdańsku spadł do 5425,75 zł za 1 mkw. z 5682,05 zł w I półroczu. Według Michała Tokarza deweloperzy nie będą tam jednak skłonni do obniżania cen ofertowych, za to będą bardziej otwarci na negocjacje cen.
– Z tym raczej nie będzie problemu, bo nawet przy niższym limicie będą uzyskiwali na sprzedaży całkiem atrakcyjne marże – ocenia.
W tym mieście limity MdM mocno oddziałują też na rynek wtórny. Magdalena Szabelska, właścicielka lokalnego biura nieruchomości, mówi, że z konkurencją mieszkań spełniających kryteria programu muszą liczyć się właściciele tańszych, bardziej oddalonych od centrum dzielnic. Potwierdzają to m.in. dane agencji Metrohouse. Tylko w czerwcu średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym spadła w Gdańsku o 3,7 proc. do 4779 zł za 1 mkw. W porównaniu z tym samym okresem 2013 r. spadek wyniósł 9,6 proc.
Według Konrada Płochockiego, dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, na razie nie należy jednak przeceniać wpływu MdM na rynek, bo jego udział w całej sprzedaży mieszkań jest jeszcze dość mały i odbija się na średnich cenach przede wszystkim w tańszych lokalizacjach na obrzeżach dużych miast. Bliżej centrów o mieszkania w MdM jest zwykle bardzo trudno, a ich ceny zależą od ogólnej koniunktury w gospodarce i popytu na mieszkania niezależnego od programu. Płochocki przyznaje jednak, że w 2015 i 2016 r. znaczenie MdM wzrośnie, bo jego udział w ofercie i sprzedaży powinien być większy. Firmy zaznajomione z jego zasadami coraz częściej decydują się na rozpoczynanie inwestycji, które program będzie w stanie objąć przynajmniej w części. – Jeśli jednak obliczanie limitów nie zostanie urealnione, wpływ MdM na ceny nadal w większości miast będzie ograniczał się do najtańszych lokalizacji – ocenia ekspert.
Tymczasem Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju zapowiada zmiany. Spotkało się już w tej sprawie z przedstawicielami wojewodów. To głównie od nich zależy wysokość limitów cenowych w MdM. Tworzone są na bazie danych GUS o nakładach na budowę nowych budynków mieszkalnych (nie uwzględniają budowy domów jednorodzinnych przez inwestorów indywidualnych) oraz dodatkowych analiz wojewodów, które powinny uwzględniać sytuację na lokalnym rynku.
– Podczas spotkania ustalono, że MIR we współpracy z GUS zaktualizuje wytyczne dla wojewodów dotyczące ustalania wysokości wskaźników. Projekt tych wytycznych jest aktualnie w drugiej fazie konsultacji roboczych. Na ich podstawie wojewodowie będą mogli ustalić wysokości wskaźników obowiązujących od 1 października 2014 r. – informuje biuro prasowe ministerstwa.