Czy zmieniając koncepcję programu "Mieszkanie plus", przyznajecie się do porażki jego pierwotnej wersji?
Nie ma mowy o porażce, to jest przeformatowanie programu związane z zakończeniem jego pilotażu i wypracowanymi w związku z tym rozwiązaniami. Program "Mieszkanie plus" od początku miał kilka filarów. Pierwszy z nich wzmacnia przyjęta ostatnio ustawa o wsparciu samorządów w budowie lokali komunalnych. Przeznacza ona 6 mld zł do 2025 r. na blisko 200 tys. mieszkań komunalnych, w tym socjalnych czy noclegowni dla osób w najgorszej sytuacji życiowej. W budowie jest teraz 7,5 tys. tego typu mieszkań.
Mamy też pieniądze inwestycyjne, które pozwoliły na rozpoczęcie budowy 1,8 tys. mieszkań i przygotowania do budowy 25 tys. kolejnych, realizowanych przy udziale BGK Nieruchomości. Na ten cel chcemy przeznaczyć blisko 20 mld zł. To dwa filary, które działają.

Ale zmienia się główne założenie. Dotychczas program opierał się na mechanizmach pozwalających budować mieszkania, które potem można tanio wynajmować, a teraz chcecie dodać mechanizm dopłat do czynszu.
Efekt będzie przecież ten sam. Chcemy zwiększyć skalę inwestycji na rynku, a przez to liczbę wszystkich budowanych mieszkań. Nadal mamy ich u nas, w porównaniu z krajami UE, za mało, ale istniejące blokady w ich podaży powodują, że marże deweloperów są bardzo wysokie, więc ceny również. Takie bariery to z jednej strony ograniczony dostęp do gruntów, a z drugiej droga przez mękę podczas uzyskiwania zgód i pozwoleń na budowę. Ten okres przygotowania decyzji skracamy w specustawie mieszkaniowej, dając jednocześnie możliwość budowy np. na terenach rolnych czy przemysłowych w obrębie administracyjnym miast. Zakładamy, że udostępnienie gruntów i skrócenie drogi administracyjnej zwiększy podaż mieszkań na rynku. Jeśli pojawi się ich więcej, to skorzystają na tym zarówno ci, którzy chcą je wynajmować, jak i kupować. Chcemy doprowadzić do budowy 200 tys. mieszkań rocznie i liczymy, że istotną ich część będą stanowiły te, które powstaną w wyniku pobudzania rynku właśnie przez program "Mieszkanie plus".

Kto ma skorzystać na tej interwencji?
Osoby, które przyjeżdżają za pracą do większych czy mniejszych miast, zaczynają swoje zawodowe życie i nie mają zdolności kredytowej. Nie są one więc atrakcyjnymi klientami dla banków, ale przecież mają zdolność czynszową – to prawie 40 proc. społeczeństwa. Już realizowane inwestycje pokazują, że można budować taniej, a to znaczy, że będziemy wywierać cenową presję na rynek z myślą o społeczeństwie. Ale przecież wiadomo, że ceny nadal będą zróżnicowane. Uważamy, że najlepszym rozwiązaniem będzie wprowadzenie w tym celu dopłat do czynszu płaconego przez najemcę. Ich wysokość miałaby być uzależniona m.in. od liczby osób w rodzinie i dochodów najemcy, ale też od wartości odtworzeniowej lokalu.

Jak to będzie działać w praktyce?
Najemca, którego dochód brutto jest poniżej określonego poziomu kryterium dochodowego, będzie mógł otrzymać dopłatę. Jej wielkość będzie uzależniona od wartości odtworzeniowej, która jest różna dla różnych miast.
Kryterium dochodowe jest identyczne dla wszystkich najemców, odpowiada ono kwocie 60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarstwie jednoosobowym, co dziś oznacza 2562 zł. Z każdą dodatkową osobą w rodzinie ten próg będzie rósł o 30 pkt proc. W przypadku czteroosobowej rodziny do 150 proc. przeciętnego wynagrodzenia, czyli 6407 zł.

Może pan podać jakiś przykład?
Wiemy, że w Polsce mieszkania mogą być bardziej dostępne, co oznacza, że da się budować taniej. Szacujemy, że o 20–25 proc. Zatem np. w Rzeszowie czynsz za 60-metrowe mieszkanie dla małżeństwa z dwójką dzieci wyniesie w praktyce 1248 zł. Dopłata pomniejszy ten czynsz rodzinie o 408 zł, czyli ostatecznie zostanie jej do zapłacenia 840 zł. Odliczając wsparcie z programu 500 plus to nawet 340 złotych. Pozostałe kryteria korzystania z programu będą zależały już od samorządów. Mogą w ten sposób realizować własną politykę i wspierać seniorów, osoby niepełnosprawne, rodziny z dziećmi czy młode osoby startujące w życie. Te pieniądze sprawią, że ryzyko inwestowania w budownictwo na wynajem będzie mniejsze, tym bardziej że dopłaty będą dotyczyły tylko nowych budynków. Niezależnie od tego, kto będzie inwestorem, to musi być nowa inwestycja mieszkaniowa.

Czy te dopłaty będą okresowe?
Tak, mają być wypłacane przez dziewięć lat i co trzy lata będą stopniowo obniżane. To takie stymulujące do rozwoju założenie. Rodzina potrzebuje największej pomocy na starcie, z czasem będzie coraz bardziej zamożna i coraz mniej będzie potrzebowała wsparcia.

Kiedy będzie można skorzystać z dopłat i ile rocznie będą one wynosić?
Zakładamy, że w przyszłym roku, gdy zaczną działać dopłaty, będzie to kwota 200 mln zł i będzie sukcesywnie rosła w kolejnych latach, aż do miliarda złotych. Jeśli przekroczymy liczbę 200 tys. rodzin, do których dopłacimy, to byłby gigantyczny sukces tego programu. Wprowadzilibyśmy na rynek zauważalną liczbę mieszkań czynszowych i to również w wariancie z opcją dojścia do własności. Dziś dominują na nim mieszkania tylko własnościowe ze wszystkimi tego ryzykami i skutkami, czyli np. ograniczeniem mobilności na rynku pracy.

Jaki ma być efekt w skali makro?
Upraszczając procedury, zwiększając dostępność gruntów pod budowy i realizując na dużą skalę własne projekty, BGK Nieruchomości powinno być w stanie przygotować realizację budowy blisko 100 tys. mieszkań do końca przyszłego roku. Istotnie wpłyniemy na rynek. Przy takiej skali inwestycji dostępność mieszkań będzie dużo większa, rynek stanie się bardziej otwarty niż dziś. Deweloperzy nie będą mogli ograniczać podaży gruntów, co pomaga im dziś utrzymywać wysokie marże. Udział państwa zagwarantuje większą dostępność do rynku różnym podmiotom, oferta będzie bardziej zróżnicowana i konkurencyjna, a więc dostępna cenowo. Na te dopłaty trzeba patrzeć kompleksowo, biorąc pod uwagę, że rynek mieszkaniowy wkrótce będzie znacznie większy niż dziś.

Ale rynek już się szybko rozwija, rosną koszty pracowników i materiałów budowlanych. Czy taki mechanizm dopłat okaże się skuteczną receptą na trzymanie kosztów w ryzach?
Koszty płac i materiałów budowlanych rzeczywiście rosną. Jeśli nie zastosujemy mechanizmów, które proponujemy w specustawie mieszkaniowej, to wzrost cen będzie szybszy. Chcemy zwiększyć konkurencyjność, obniżyć ceny gruntu i tym samym spowolnić wzrost cen mieszkań. Proszę też nie zapominać, że w konkursach architektonicznych organizowanych przez BGK Nieruchomości kryteria cenowe realizacji i nowoczesnych technologii prefabrykowanych były istotnym czynnikiem decydującym o ich wyniku. Modele są opracowane. Same dopłaty mają być jednym bodźcem, a kolejnym dostęp do tańszych gruntów. Z jednej strony do ziemi będącej własnością państwa i spółek Skarbu Państwa. Z drugiej do 900 tys. ha ziemi rolnej w granicach administracyjnych miast, bo specustawa proponuje ich szybkie odrolnienie. Inwestor musi uzyskać na to zgodę samorządu, a wojewoda będzie ostatecznie podejmował decyzję. To pozwoli odblokować atrakcyjne cenowo tereny i zmniejszyć koszty inwestycji budowlanych.

Tylko czasem chodzenie drogą na skróty się mści.
Po pierwsze obecne rozwiązania przecież zostają. Czyli jeśli nie ma planu zagospodarowania przestrzennego, to wójt, burmistrz lub prezydent mogą wydawać warunki zabudowy. Problemem jest to, że tereny zurbanizowane są w małej części objęte planami zagospodarowania przestrzennego – w zaledwie 30 proc. Od 2009 r. udało się ten odsetek zwiększyć tylko o kilka punktów procentowych. W takim tempie pełne pokrycie kraju planami zagospodarowania przestrzennego uzyskamy za 100 lat.

Deweloper i radni to częsty wątek korupcyjny w kryminalnych książkach. Nie obawia się pan, że taka szybka ścieżka może prowokować do nieprawidłowości, a inwestycje będą powstawały nie na terenach przemysłowych, ale np. na rekreacyjnych?
Specustawa nie zwiększa takiego ryzyka, bo cała proponowana w niej procedura musi się odbywać transparentnie, mamy biblijne tak lub nie. Zagrożenie jest nawet mniejsze niż dziś. My jedynie przyspieszamy procedury, by można było szybko budować.