Warunki zabudowy 2026 – na tych działkach nie wybudujesz domu po zmianie przepisów

Z uwagi na skalę zmian, wielu inwestorów i właścicieli działek próbuje zdążyć z uzyskaniem warunków zabudowy jeszcze przed końcem 2025 roku. W niektórych gminach obserwuje się wręcz oblężenie urzędów – liczba składanych wniosków o WZ wzrosła kilkukrotnie w porównaniu do lat ubiegłych. Jak podał Grzegorz Kmiecik, zastępca naczelnika wydziału urbanistyki i planowania przestrzennego w Urzędzie Miejskim w Łasku, w rozmowie z portalem prawo.pl, w gminie Łask przyrost wniosków o wydanie wuzetki wynosi ok. 100 proc.

Trwają też intensywne prace nad przesunięciem terminu wejścia w życie nowych regulacji na 1 lipca 2026 roku – postulują o to samorządy, środowiska architektoniczne i sami obywatele. Jednak na razie termin 1 stycznia 2026 roku pozostaje aktualny.

Warunki zabudowy 2026 – podstawa prawna

Zmiany w wydawaniu warunków zabudowy w 2026 roku wynikają z ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2023 poz. 1688). To największa reforma systemu planistycznego od ponad 20 lat. Celem ustawodawcy jest uporządkowanie zabudowy i ograniczenie tzw. „urbanistycznego chaosu”, czyli niekontrolowanego rozwoju przestrzennego. Jednym z narzędzi ma być ograniczenie stosowania decyzji o warunkach zabudowy.

Warunki zabudowy 2026 a plan ogólny gminy

Kluczowym elementem nowego systemu jest tzw. plan ogólny gminy, który zastąpi obecne studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania. To właśnie on będzie wyznaczał obszary, na których możliwe będzie wydanie warunków zabudowy. Jeśli działka nie znajdzie się w strefie oznaczonej jako możliwa do zabudowy mieszkaniowej – decyzja WZ nie zostanie wydana.

Każda gmina do końca 2025 roku musi przyjąć plan ogólny. Jeśli tego nie zrobi, po 1 stycznia 2026 roku wydawanie WZ będzie wstrzymane, aż do momentu uchwalenia planu. To może oznaczać długie miesiące oczekiwania.

Warunki zabudowy 2026 – ograniczenie liczby działek pod budowę domu

Nowe przepisy znacząco ograniczają możliwość wydania WZ. Według nowych zasad, decyzja może zostać wydana wyłącznie, jeśli teren znajduje się w strefie ujętej w planie ogólnym jako strefa wielofunkcyjna z zabudową mieszkaniową jednorodzinną. Tereny rolne, leśne, oddalone od infrastruktury zostaną w większości wykluczone z możliwości zabudowy.

Warunki zabudowy 2026 – podział na 13 stref

Plan ogólny wprowadza podział gminy na 13 tzw. stref planistycznych:

• strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną;
• strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną;
• strefę wielofunkcyjną z zabudową zagrodową;
• strefę usługową;
• strefę handlu wielkopowierzchniowego;
• strefę gospodarczą;
• strefę produkcji rolniczej;
• strefę infrastrukturalną;
• strefę zieleni i rekreacji;
• strefę cmentarzy;
• strefę górnictwa;
• strefę otwartą;
• strefę komunikacyjną.

Warunki zabudowy będzie można otrzymać wyłącznie w strefie wielofunkcyjnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną.

Ważne! Wejście w życie planu ogólnego gminy nie spowoduje utraty ważności obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego.

Warunki zabudowy 2026 – domu nie wybudujesz zbyt daleko od szkoły

Nowe przepisy wprowadzają także standardy dostępności infrastruktury społecznej. W przypadku zabudowy mieszkaniowej, działka powinna znajdować się w określonej odległości od szkoły podstawowej. Odległość ta wynosi odpowiednio:

• nie więcej niż 1,5 km w miastach;
• nie więcej niż 3 km poza miastami.

Co ważne, odległość ta nie jest liczona w linii prostej, a jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do budynku szkoły podstawowej.

Warunki zabudowy 2026 – domu nie wybudujesz zbyt daleko terenów zielonych

Ważną nowością są również wymagania dotyczące dostępu do terenów zielonych – np. parków, skwerów czy lasów. Ustawodawca chce w ten sposób promować zrównoważony rozwój przestrzenny i zapobiegać powstawaniu osiedli bez dostępu do rekreacji i przestrzeni publicznej. Jeśli działka nie znajduje się w zasięgu standardów dostępności do terenów zielonych, może zostać wykluczona z możliwości uzyskania WZ. Działka powinna być położona w odległości nie większej niż:

• 1,5 km od obszarów zieleni publicznej o łącznej powierzchni nie mniejszej niż 3,0 ha;
• 3 km od obszaru zieleni publicznej o powierzchni nie mniejszej niż 20 ha.

Tutaj również droga liczona jest jako droga dojścia ogólnodostępną trasą dla pieszych od granicy tej działki do granicy obszaru zieleni publicznej.

Warunki zabudowy 2026 – decyzja tylko na pięć lat

Zmienią się również zasady obowiązywania samych decyzji o warunkach zabudowy. Dotąd decyzje były bezterminowe – raz wydane, mogły być realizowane nawet po wielu latach. Od 2026 roku decyzja WZ będzie ważna tylko przez 5 lat. Jeśli inwestor w tym czasie nie rozpocznie budowy, będzie musiał starać się o nowe warunki.