Portal Bizblog Spidersweb informuje, że częstotliwość kontroli urzędów skarbowych wzrasta z powodu podejrzenia obniżania podstawy opodatkowania. Konkretnie chodzi o podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC). Im niższa cena nieruchomości, tym niższy podatek musimy uiścić przy jej nabyciu. Zatem zaniżanie cen przyczynia się do zmniejszenia wpływów podatkowych.
Podatek PCC. Kto i kiedy płaci?
Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC) jest opłatą nakładaną na różne transakcje cywilnoprawne, obejmując zakup nieruchomości (a także np. zakup używanego samochodu). Standardowa stawka podatku wynosząca zwykle 2 procent wartości nieruchomości, obowiązuje kupującego w momencie zakupu na rynku wtórnym.
Metoda obliczania podatku PCC, która na pierwszy rzut oka może wydawać się zrozumiała, obejmuje obowiązkowe opodatkowanie wartości nieruchomości w wysokości 2 procent przy zakupie na rynku wtórnym (czyli nie od dewelopera). Opłata ta jest pobierana przez notariusza w chwili podpisania umowy kupna.
Większość osób uważa, że należny podatek to 2 proc. ceny zakupu i zwykle tak właśnie jest. Ale w myśl przepisów podatek PCC nalicza się nie tyle od ceny zakupu, ile od wartości rynkowej mieszkania. Zwykle jest to to samo, ale nie zawsze.
Prawidłowe ustalenie podstawy opodatkowania podatku PCC nie zawsze odzwierciedla cenę transakcyjną. Nie zawsze zależy to więc od faktycznej kwoty, za którą mieszkanie zostało nabyte. Jeśli cena określona w umowie różni się od średniej, urzędnicy mogą przyjrzeć się naszej transakcji.
Wysokie kary za zaniżenie wartości transakcji
W przypadku wykrycia przez organy podatkowe zaniżenia wartości transakcji mogą zostać nałożone dodatkowe kary pieniężne. Polskie przepisy przewidują możliwość nałożenia kary pieniężnej za błędy w rozliczeniach podatkowych, jednak konkretna kwota kary zależy od indywidualnej oceny sprawy przez organy podatkowe.
W kontekście podatku PCC, kara za zaniżenie podstawy opodatkowania może sięgnąć nawet 100 procent kwoty nienależnie naliczonego podatku. Jednak jej faktyczna wysokość jest zazwyczaj ustalana indywidualnie. Celem tych kar jest zniechęcenie do celowego unikania zobowiązań podatkowych oraz zapewnienie uczciwości fiskalnej.
Coraz więcej kontroli nieruchomości
Zgodnie z informacją podaną przez bizblog, organy podatkowe zwiększyły częstotliwość przeprowadzania "czynności sprawdzających", mających na celu identyfikację i korygowanie przypadków zaniżonych transakcji. W praktyce oznacza to ryzyko dodatkowych obciążeń podatkowych dla nabywców, którzy nie będą w stanie udokumentować, że cena zakupu odpowiadała wartości rynkowej nieruchomości.
Aby uniknąć potencjalnych problemów, doradcy zalecają nabywcom nieruchomości zabezpieczenie dokumentacji potwierdzającej rzeczywistą wartość rynkową mieszkania. Szczególnie istotne jest uzyskanie i przechowywanie operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę. Ten dokument, standardowo przygotowywany w ramach procesu kredytowania hipotecznego, może stanowić kluczowy element obrony przed możliwymi roszczeniami podatkowymi. Zaleca się przechowywanie go przez okres do pięciu lat, co odpowiada terminowi przedawnienia zobowiązań podatkowych.
Dokumenty potwierdzające wartość nieruchomości
W przypadku skorzystania z kredytu hipotecznego artykuł na Bizblog sugeruje, aby klient poprosił bank o kopię operatu szacunkowego nieruchomości. Ten dokument jest zawsze tworzony w trakcie procedury kredytowej i zazwyczaj przygotowuje go rzeczoznawca współpracujący z bankiem. Posiadanie tego dokumentu stanowi ważny dowód dla organów skarbowych dotyczący rynkowej wartości nieruchomości.
Sytuacja wygląda nieco inaczej, gdy nie korzystamy z kredytu. Przykładowo, jeśli posiadamy środki finansowe i natrafiamy na wyjątkową okazję zakupu mieszkania wymagającego remontu, należy szczególnie zadbać o dokładną dokumentację jego stanu. Takie zabezpieczenie może być istotne w przypadku ewentualnych kontroli ze strony urzędu skarbowego po zakończeniu remontu.
Należy pamiętać, że dokumentacja powinna być kompleksowa i nie ograniczać się jedynie do zdjęć. Wskazane jest zgromadzenie wszystkich dostępnych dokumentów dotyczących stanu mieszkania, które są w posiadaniu administracji lub innych związanych z nim instytucji.