Najem okazjonalny a "zwykła" umowa najmu. Zasady dla wynajmujących i lokatorów

Najem okazjonalny. Co to jest?

Jak czytamy w ustawie o ochronie praw lokatorów, "umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat." To oznacza, że z najmu okazjonalnego nie mogą korzystać firmy zajmujące się najmem nieruchomości. Nie można też wynajmować lokali innych niż mieszkalne. Nie można w tej sposób również podnajmować nieruchomości lub ich części.

Kluczowy element najmu okazjonalnego

Podstawową różnicą między umową najmu okazjonalnego a "zwykłą" umową najmu jest konieczność złożenia przez lokatora oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oświadczenie powinno mieć formę aktu notarialnego. Ten dokument to zabezpieczenia dla wynajmującego. W przypadku wystąpienia jakichkolwiek problemów po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy (np. z powodu niepłacenia czynszu przez najemcę), właściciel mieszkania może wszcząć postępowanie egzekucyjne bez konieczności wytaczania procesu sądowego. Nie musi wtedy też czekać na dostarczenie przez gminę mieszkania socjalnego czy pomieszczenia tymczasowego (jak w przypadku zwykłej umowy najmu).

Najem okazjonalny. Wskazanie adresu

Drugim ważnym elementem różniącym umowę najmu okazjonalnego od zwykłej umowy najmu, jest obowiązek wskazania przez najemcę adresu innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać na wypadek konieczności opróżnienia wynajmowanego mieszkania. Dodatkowo, do umowy powinno zostać dołączone oświadczenie właściciela tego mieszkania, w którym wyraża on zgodę na zamieszkanie najemcy w swojej nieruchomości. Eksperci od rynku nieruchomości często zwracają w tym miejscu uwagę, że obowiązek podania adresu może być barierą dla potencjalnych najemców. Zwłaszcza, jeśli są to cudzoziemcy. Co ciekawe, na rynku działają firmy, które za odpłatą oferują usługi kupna oświadczenia o adresie.

Najem okazjonalny. Zgłoszenie do urzędu skarbowego

Wynajmujący lokal mieszkalny na podstawie umowy najmu okazjonalnego ma obowiązek zgłoszenia tej umowy do urzędu skarbowego (właściwego dla miejsca zamieszkania właściciela), w terminie 14 dni od daty rozpoczęcia najmu. W tej sytuacji nie ma więc mowy o unikaniu płacenia podatku od dochodów z najmu. Na życzenie najemcy, właściciel jest zobowiązany do przedstawienia mu zgłoszenia złożonego w urzędzie skarbowym. Warto też pamiętać, że jeśli wynajmujący nie zgłosi umowy najmu okazjonalnego do urzędy skarbowego, wszelkie jej elementy ułatwiające eksmisję niechcianego lokatora stają się nieważne.

Umowa najmu okazjonalnego. Koszt notariusza

Oprócz kwestii związanych z koniecznością wskazania adresu, pod który najemca będzie się mógł wyprowadzić na wypadek eksmisji, od umowy najmu okazjonalnego potencjalnych najemców odstrasza również koszt notariusza. W cennikach kancelarii notarialnych można znaleźć informację, że w przypadku umowy o najmie okazjonalnym koszt sporządzenia oświadczenie o poddaniu się egzekucji może wynieść maksymalnie 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę + 23 proc. VAT. To oznacza, że stawka zmienia się wraz ze wzrostem płacy minimalnej. Na koniec listopada 2023 r. wynosi 442,80 zł (360 zł + VAT). Do tego należy dodać koszt wypisu liczony od strony. Zazwyczaj oświadczenie ma dwie strony, kosz wypisu na koniec listopada 2023 r. wynosił ok. 14,76 zł. Zdarza się, że w ogłoszeniach o najmie okazjonalnym właściciele deklarują pokrycie kosztu notariusza.

Najem, najem okazjonalny, najem instytucjonalny – różnice

Najważniejsze różnice między "zwykłym" najmem a najmem okazjonalnym to:

• oświadczenie o poddaniu się egzekucji,
• obowiązek wskazania przez lokatora mieszkania, do którego będzie się mógł wyprowadzić na wypadek eksmisji
• oświadczenie właściciela "zastępczej" nieruchomości, że się na to zgadza.

Oprócz tych dwóch umów wynajmujący i najemca mogą również zawrzeć umowę najmu instytucjonalnego. Od umowy najmu okazjonalnego różni się ona m.in. tym, że jest przeznaczona dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu mieszkań. Oprócz tego w notarialnym oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji oświadcza on, że przyjmuje do wiadomości, że w tej sytuacji nie przysługuje mu prawo do mieszkania socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego.