Już od pewnego czasu, pojawiają się sygnały dotyczące wprowadzenia specjalnych branżowych podatków związanych z najmem. Chodzi przede wszystkim o opodatkowanie pustostanów oraz specjalne daniny od podmiotów posiadających wiele mieszkań na wynajem. W pierwszym przypadku, chodzi o zwiększenie liczby "M” dostępnych dla najemców. Natomiast środki z podatku od dużych, instytucjonalnych właścicieli mieszkań miałyby zasilić fundusz stworzony do walki z ubóstwem mieszkaniowym. Jak podkreślają eksperci portalu RynekPierwotny.pl, wprowadzenie daniny od dużych wynajmujących i/lub właścicieli pustostanów jest dość prawdopodobne, ale trudno powiedzieć, jaki wariant wybierze rząd. Przykłady zza granicy mogą być inspiracją dla rządzących. Jednocześnie potwierdzają one, że pewne problemy związane z opodatkowaniem nieruchomości są niezmienne.

Reklama

Czasem podatek od pustostanu nie zniechęca

W kontekście podatkowych interwencji na rynku najmu, dość często przywoływany jest przykład Kanady. To kraj, który od dawna zmaga się z niską dostępnością nieruchomości mieszkaniowych. Niezmienną przyczyną tego zjawiska na pewno jest duża koncentracja ludności na obszarze kilku dużych aglomeracji. Przez ostatnie lata, spore znaczenie miał również niski koszt kredytu stymulujący rynek mieszkaniowy. W kanadyjskim Vancouver, ostatnie dziesięć lat (2012 r. - 2022 r.) przyniosło około dwukrotny wzrost cen domów wolnostojących i lokali. Przykład tego miasta nie jest przypadkowy, ponieważ pięć lat temu wprowadziło ono podatek od pustostanów. Uzasadnieniem była m.in. trudna sytuacja najemców.

Wspomniany podatek na poziomie aż 3 proc. rocznie od wartości pustego lokum nadal obowiązuje. Warto dodać, że wcześniej analogiczna stawka wynosiła 1 proc. (lata 2017 - 2019) oraz 1,25% (2020 r.). Pierwsze lata funkcjonowania opisywanej daniny zakończyły się bardzo umiarkowanym sukcesem. Wedle oficjalnych danych, w całym Vancouver liczba wynajmowanych mieszkań przez dwa lata (2018 r. - 2020 r.) wzrosła o ok. 6000. Co ważne, mówimy o mieście liczącym 660 000 mieszkańców. Poza tym nie wiadomo, jak bardzo na ten wynik wpłynęły wciąż szybko rosnące czynsze.

Reklama

Nie można zapominać o niebagatelnych sumach z tytułu nowego podatku wpływających do miejskiej kasy (106 mln CAD w latach 2018 - 2021). Wydano je głównie na politykę mieszkaniową. Przykład Vancouver pokazał, że mimo opodatkowania, część właścicieli pustych nieruchomości mieszkaniowych nadal nie chce ich wynajmować. Takie zachowanie wzmacniają rosnące ceny mieszkań i domów, które przy odsprzedaży pozwolą skompensować sobie podatek. W przypadku kanadyjskiego miasta, dodatkowe znaczenie miały restrykcyjne zasady ochrony najemców obowiązujące na terenie całej Kolumbii Brytyjskiej.

Przerzucalność podatków pozostaje problemem

W ramach prac nad nowymi podatkami od najmu, polscy decydenci powinni pamiętać o jeszcze jednym problemie. Chodzi o możliwość przynajmniej częściowego przeniesienia ciężaru podatku na najemców (przez właścicieli nieruchomości). W tym kontekście znów można powołać się na ciekawy, empiryczny przykład. Chodzi o badanie naukowe bazujące na danych z 14 amerykańskich miast (Leah J. Tsoodle & Tracy M. Turner, 2008 r. "Property Taxes and Residential Rents"). Wspomniane badanie wskazuje, że podwyżka rocznego podatku katastralnego z 1,40 proc. do 1,74 proc. szacunkowo zwiększała czynsz za wynajem o 400 USD - 450 USD rocznie.

Przerzucalność jakichkolwiek podatków od nieruchomości na najemców oczywiście zależy od warunków rynkowych. Obecnie są one niekorzystne dla lokatorów, gdyż nadal mamy do czynienia z niedoborem lokali na wynajem. Z tego powodu, czynsz za polskie lokum wzrósł średnio o 18 proc. od października 2021 r. do października 2022 r. (według Eurostatu). W nawiązaniu do podatkowych planów rządu, trzeba jeszcze pamiętać o dwóch aspektach. Po pierwsze, obciążenie nowymi podatkami firm prowadzących najem na większą skalę może stanowić sygnał do podwyżek dla innych wynajmujących (jeśli wpływ podatków na czynsze będzie spory).

Istnieje jeszcze jedna ważna kwestia. Mianowicie, polscy najemcy nie mają możliwości skutecznej, prawnej obrony przed dużymi podwyżkami czynszu. W przypadku tradycyjnego najmu, właściciel mieszkania może się bowiem powołać na niejasną klauzulę związaną z koniecznością zapewnienia sobie godziwego zysku (patrz: art. 8a ust. 4b pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Poza tym rośnie popularność najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. W razie zastosowania tych form najmu, wysokość czynszowych podwyżek nie jest regulowana przez państwo. Znaczenie mają tylko ustalenia stron umowy.

Andrzej Prajsnar