Wysoki czynsz za lokale komunalne nas zaskoczy?

Regres budownictwa komunalnego stał się bardzo widoczny. Wstępne dane GUS wskazują, że w 2022 r. samorządy ukończyły zaledwie 629 mieszkań komunalnych. To prawdopodobnie najniższy wynik od początku lat 90. Niechęć gmin do budowy mieszkań komunalnych nie zmienia faktu, że istniejący zasób mieszkaniowy wciąż jest duży. Można szacować, że 800 000 lokali z gminnego zasobu zamieszkuje ok. 1,5 mln naszych rodaków. Spora część tych lokatorów obecnie skarży się zarówno na podwyżki opłat eksploatacyjnych, jak i czynszu. Gminy postanowiły bowiem wprowadzić spore zmiany. Przykład stanowi Warszawa, gdzie roczne wzrosty czynszu sięgają 10%. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili wyjaśnić, do jakiego poziomu mogą wzrosnąć opłaty za mieszkania komunalne.

Limit wysokości czynszu zależy od lokalizacji mieszkania

Informacji o możliwej skali czynszowych podwyżek, trzeba szukać w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2001 nr 71 poz. 733). Warto wiedzieć, że ten akt prawny wyznacza bardzo podobne zasady podwyżek czynszów dla mieszkań należących do gminy, a także prywatnych lokali udostępnianych odpłatnie w ramach tradycyjnego najmu (innego niż okazjonalny oraz instytucjonalny).

Główna zasada określona przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. mówi, że podwyżka skutkująca przekroczeniem przez roczny czynsz progu wynoszącego 3% wartości odtworzeniowej lokalu lub następująca z poziomu wyższego niż 3%, wymaga dodatkowego uzasadnienia przez właściciela mieszkania. Wyjątkiem jest wzrost czynszu nieprzekraczający ubiegłorocznego wskaźnika inflacji. Podane reguły nie dotyczą opłat niezależnych od gminy jako właściciela lokalu i związanych np. z ogrzewaniem.

Należy dodać, że wartość odtworzeniowa lokalu jest iloczynem powierzchni użytkowej „M” i wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni budynku mieszkalnego. Ten wskaźnik ogłasza wojewoda osobno dla reszty województwa oraz miast będących siedzibą wojewody lub sejmiku województwa. W I kw. 2023 r. limit miesięcznego czynszu za 1 mkw. mieszkania komunalnego wynosi:

• Warszawa - 21,39 zł/reszta województwa - 13,50 zł
• Kraków - 18,38 zł/reszta województwa - 12,85 zł
• Łódź - 13,20 zł/reszta województwa - 11,18 zł
• Wrocław - 19,85 zł/reszta województwa - 15,18 zł
• Poznań - 19,25 zł/reszta województwa - 13,77 zł
• Gdańsk - 18,76 zł/reszta województwa - 14,82 zł
• Szczecin - 11,88 zł/reszta województwa - 10,37 zł
• Bydgoszcz - 16,34 zł/reszta województwa - 13,22 zł
• Lublin - 14,49 zł/reszta województwa - 12,38 zł
• Białystok - 14,75 zł/reszta województwa - 11,89 zł
• Katowice - 14,87 zł/reszta województwa - 13,01 zł
• Rzeszów - 12,80 zł/reszta województwa - 10,59 zł
• Toruń - 15,42 zł/reszta województwa - 13,22 zł
• Kielce - 13,62 zł/reszta województwa - 11,60 zł
• Olsztyn - 16,92 zł/reszta województwa - 12,17 zł
• Opole - 15,47 zł/ reszta województwa - 12,49 zł
• Zielona Góra i Gorzów Wlk. - 16,13 zł/reszta województwa - 14,12 zł

Warto pamiętać, że podane wyżej limity dotyczą samego czynszu na rzecz gminy, a nie łącznego kosztu eksploatacji mieszkania (uwzględniającego m.in. koszty ogrzewania i wywozu odpadów).

W praktyce czynsze bywają znacznie mniejsze od limitów

Opisywany wcześniej limit rocznego czynszu jako 3% wartości odtworzeniowej w przypadku lokali należących do gminy ma mniejsze znaczenie niż można by sądzić. Wiele samorządów ustala bowiem czynsze na znacznie niższym poziomie. Przykładowo, średnie warszawskie czynsze wynoszą tylko 1,5% wartości odtworzeniowej mieszkania rocznie. Poza tym gmina jest zobowiązana do różnicowania czynszu w zależności od lokalizacji, stanu technicznego oraz standardu budynku i lokalu. W przypadku umów najmu nawiązanych po 21 kwietnia 2019 roku, dodatkowo obowiązuje mechanizm weryfikacji dochodów najemcy (wykonywanej nie częściej niż co 2,5 roku). Stwierdzenie przekroczenia limitu dochodowego określonego przez radę gminy, skutkuje podwyżką czynszu.

Nie można też zapominać o szczególnych zasadach dotyczących lokali socjalnych. Stawka czynszowa dla najemców takich „M” nie powinna przekraczać 50% najniższego czynszu za mieszkanie komunalne. Uzasadnieniem jest niski standard mieszkań socjalnych. Czasem zdarza się, że podwyżki omijają lokatorów socjalnych „M”. Tak niedawno stało się w Warszawie, gdzie bazowy czynsz za mieszkanie komunalne wzrósł z 9,83 zł/mkw. do 10,81 zł/mkw. Natomiast stawka dla lokali socjalnych mimo inflacji została utrzymana na dotychczasowym poziomie (1,90 zł/mkw.). Zasady aktualizacji czynszu przez gminę, oczywiście powinny być zgodne z uchwalonym wcześniej wieloletnim programem gospodarowania zasobem mieszkaniowym. Taki dokument określa również zasady obniżki czynszu na wniosek niezamożnych osób.