Ceny mieszkań jeszcze pójdą w górę. Popyt na rynku nieruchomości nie słabnie [ANALIZA]

- Popyt cały czas jest na zadowalającym poziomie i nie widać sygnałów spowolnienia. Trochę niepokoić mogą rosnące różnice w cenach transakcyjnych i ofertowych, ale należy poczekać z oceną tej sytuacji. Polski konsument cały czas ma się dobrze. Dane z banków o kredytach hipotecznych również świadczą o solidnym popycie na mieszkania - powiedział PAP Biznes Filip Lubka, analityk Noble Funds TFI.

Analitycy wskazują na wciąż dobrą sytuację makroekonomiczną w Polsce.

- Wciąż mamy niskie stopy procentowe i z wypowiedzi prezesa NBP nie wynika, by miało się to zmienić do końca kadencji. Mamy rosnące wynagrodzenia, co wspiera stronę popytową. Niskie bezrobocie sprawia, że obawy o utratę pracy są mniejsze. Jedynym czynnikiem, który może osłabić popyt jest psychologiczna bariera cenowa - ludzie w pewnym momencie przestaną akceptować podwyżki cen mieszkań - powiedział PAP Biznes Adrian Górniak, analityk DM BDM.

Cezary Bernatek, analityk Erste Securities wskazuje, że - mimo nadal stosunkowo mocnego popytu na mieszkania - w dynamikach sprzedaży deweloperów notowanych na GPW można jednak zauważyć istotną polaryzację.

- Spółki, które mają szeroką ofertę nadal są w stanie poprawiać sprzedaż, natomiast te, które mają problemy z jej uzupełnianiem i siłą rzeczy jej wielkością - zostają w tyle - powiedział Bernatek w rozmowie z PAP Biznes.

Zdaniem analityków, sprzedaż mieszkań w całym 2019 roku będzie niższa niż w roku 2018.

- Patrząc zbiorczo na szeroki rynek pierwotny w kraju, na ten moment podtrzymuję swoje marcowe założenie, że - pomimo wciąż niskich stóp procentowanych i relatywnie dobrej sytuacji makro – sprzedaż mieszkań w całym 2019 roku będzie niższa niż w roku 2018 - ocenił Bernatek z Erste Securities.

- Będzie to właśnie efekt trudności z odtwarzaniem oferty przez cześć podmiotów – co widać wyraźnie na przykładzie danych za drugi kwartał. Do tego dochodzi wzrost cen mieszkań, który może chłodzić nastroje części potencjalnych kupujących. Może być to jednak spadek nieco niższy niż pierwotnie zakładane przeze mnie 10-15 proc. - dodał.

Zdaniem Adriana Górniaka z DM BDM dynamika drugiego półrocza mogłaby być lepsza niż pierwszego, jeśli deweloperzy, szczególnie ci mniejsi, będą w stanie uzupełnić swoją ofertę.

- Część deweloperów ma problemy z ograniczonym bankiem ziemi, z długim oczekiwaniem na zgody administracyjne - zagrożeń jest dużo. Gdyby udało się osiągnąć całorocznie poziom podobny do ubiegłorocznego, to byłby sukces - ocenił analityk DM BDM.

Indeks WIG Nieruchomości zanotował w poniedziałek najwyższy poziom od stycznia 2018 roku. Od początku roku indeks wzrósł o około 20 proc. wobec zwyżki WIG o 4,4 proc. w tym okresie.

Wśród deweloperów mieszkaniowych o najwyższym udziale w indeksie najmocniej od początku roku wzrósł Atal (+50 proc.). Kurs tego dewelopera w drugiej połowie czerwca, przed odcięciem dywidendy, zanotował najwyższy poziom od czerwca 2018 roku. Notowania Dom Development poszły od początku roku w górę o 37 proc. i również znalazły się na najwyższym poziomie od czerwca minionego roku. Notowania Echo Investment wzrosły od początku roku o około 30 proc., a LC Corp o 11 proc.

Ceny mieszkań w górę, ale mniej niż dotychczas

- Brak wystarczającego nasycenia polskiego rynku mieszkaniowego w stosunku do Europy Zachodniej niewątpliwie będzie sprzyjał dalszym inwestycjom w ten segment rynku nieruchomości. To z kolei nie pozostanie bez wpływu na ceny oraz dostępność lokali – ocenił Kamil Osiński, adwokat i lider zespołu prawa nieruchomości w EY Law.

- Co więcej, główny problem deweloperów, czyli brak gruntów pod nowe inwestycje oraz brak zapasu mieszkań do wprowadzenia na rynek, sprawia że deweloperzy podnoszą ceny, aby zmniejszyć tempo wyprzedawania lokali dostępnych w ich ofercie - dodał.

Analitycy zakładają, że wzrosty cen mieszkań nie będą znaczące.

- W drugiej połowie roku zakładam dalszy wzrost cen mieszkań, ale nie będą to znaczące wzrosty. Wzrosty nie będą dwucyfrowe jak w poprzednich okresach, spodziewam się raczej wypłaszczenia cen - ocenił Adrian Górniak z DM BDM.

- Wzrost cen mieszkań będzie nadal widoczny, ale dynamika powinna być niższa niż w poprzednim roku - powiedział Filip Lubka z Noble Funds TFI.

Analityk wskazał, że ceny mieszkań są głównie pochodną kosztów budowy.

- W poprzednim roku koszty mocno wzrosły - głównie z powodu rosnących cen materiałów budowlanych, ale też przez ograniczony dostęp do siły roboczej. W tej chwili ceny materiałów ustabilizowały się na wysokim poziomie, ale cały czas wyraźna jest presja płacowa - powiedział Lubka.

Adrian Górniak z DM BDM ocenił, że to jak presja kosztowa będzie wpływać na wyniki deweloperów, będzie zależeć od tego, jak mocno będą oni w stanie podnieść ceny.

- Przez długi czas spółki informowały o bardzo mocnym wzroście cen gruntów i generalnego wykonawstwa. Ostatnio natomiast pojawiają się wypowiedzi, że mamy już do czynienia ze stabilizacją kosztów. Nikt nie wskazuje, że te koszty maleją, ale stabilizacja jest dobrym symptomem - powiedział analityk DM BDM.

Kamil Osiński z EY Law wskazał, że dopóki nie nastąpią zmiany legislacyjne, które przyczynią się do uwolnienia części gruntów pod nowe inwestycje, a także nie nastąpi usprawnienie procedur administracyjnych, ceny mieszkań do końca 2019 roku będą rosnąć.

Selektywne inwestowanie w sektor nieruchomości

- Do inwestycji w spółki deweloperskie należy podchodzić selektywnie, zwracając uwagę głównie na wielkość banku ziemi i na ile lat działalności wystarczy. To czy spółce uda się poprawiać wyniki zależy od jakości oferty oraz od szybkości zdobywania pozwoleń administracyjnych. Są deweloperzy, którzy mają z tym widoczne problemy - ocenił Filip Lubka z Noble Funds TFI.

Faworytami Erste Securities są: Atal, Archicom i LC Corp.

- Podoba nam się również Echo Investment. Neutralnie patrzymy na Dom Development. Mniej przychylnie podchodzimy do Lokum Deweloper i Ronsona - powiedział Cezary Bernatek.

Deweloperzy nie spodziewają się dużych zmian na rynku w drugiej połowie roku

- W drugim kwartale 2019 roku na rynku mieszkaniowym można było zaobserwować wyhamowanie wzrostu cen, pomimo niesłabnącego popytu. Zainteresowanie nowymi mieszkaniami pozostawało na wysokim poziomie, szczególnie wśród osób kupujących nieruchomości na własne potrzeby - ocenił w komunikacie prasowym Jarosław Szanajca, prezes Dom Development.

- Ceny gruntów w drugim kwartale 2019 roku były nadal bardzo wysokie, ograniczając podaż i pogłębiając problemy wielu deweloperów. W minionym kwartale odnotowaliśmy stabilizację cen większości materiałów i prac początkowych, natomiast ceny robót wykończeniowych utrzymywały się wciąż na wysokim poziomie - dodał.

LC Corp nie zakłada w drugiej połowie roku większych zmian na rynku pod względem popytu.

- Patrząc na sezonowość jaka występuje w branży deweloperskiej, to zwykle od lipca do grudnia sprzedaż jest nieznacznie wyższa niż z początkiem roku, choć o wynikach sprzedaży z 2017/2018 można zapomnieć - ocenił w komentarzu dla PAP Biznes Mirosław Kujawski, członek zarządu LC Corp.

Dodał, że zainteresowanie klientów wciąż jest bardzo duże - zarówno kupujących dla własnych potrzeb, jak i w celach inwestycyjnych. Jego zdaniem, klienci muszą przyzwyczaić się do obecnego poziomu cen mieszkań, które w ostatnich miesiącach wyraźnie wzrosły.

- W przypadku mieszkań wprowadzonych do oferty w 2018 roku wzrost ten wyniósł średnio (dla największych miast) aż 18 proc. - poinformował Kujawski.

W ocenie Nikodema Iskry, prezesa Murapolu, sytuacja w branży deweloperskiej w drugiej połowie roku będzie bardzo zbliżona do tej z pierwszych sześciu miesięcy.

- Możemy spodziewać się dalszej stabilizacji rynku zarówno po stronie podażowej, czyli w zakresie liczby realizowanych inwestycji, jak i po stronie popytowej. Wiele było głosów mówiących o tym, że wzrosty cen mieszkań, spowodowane drożejącymi materiałami budowlanymi oraz kosztami wykonawstwa, zahamują rynek pierwotny. Okazuje się jednak, że popyt na nowe mieszkania, mimo wyższych cen transakcyjnych, utrzymuje się na wysokim poziomie - poinformował PAP Biznes prezes Nikodem Iskra.

- Myślę, że dla części podmiotów działających na rynku nieruchomości mieszkaniowych problemem w przyszłości może być pozyskanie atrakcyjnego terenu pod budowę inwestycji. Rynek terenów inwestycyjnych istotnie się skurczył, a ich ceny znacząco wzrosły. Jest to trudne szczególnie dla niewielkich deweloperów - dodał.

Mirosław Kujawski z LC Corp wskazał, że od strony podaży deweloperzy wciąż borykają się z tymi sami trudnościami, czyli rosnącymi kosztami działek i wykonawstwa.

- Do tego dochodzą przeciągające się procedury administracyjne i uzgodnienia związane z wydaniem decyzji o pozwolenie na budowę, czego efektem jest spadek PNB. O ile w 2018 roku wydano ich w całej Polsce więcej niż w 2017, o tyle w największych miastach (które odpowiadają za ponad połowę sprzedaży na rynku pierwotnym) widać wyraźny spadek (wyjątek stanowi tu Warszawa) - ocenił członek zarządu LC Corp.

Poniżej przedstawiamy opracowane na podstawie danych ze spółek zestawienie, obejmujące sprzedaż lokali przez deweloperów w pierwszym kwartale 2019 roku wraz z porównaniem do analogicznego okresu roku poprzedniego.

- Wyniki sprzedażowe drugiego kwartału są neutralne, może lekko negatywne z uwagi na tempo procesów administracyjnych, które wydłużyły się przed wyborami. Niestety po wyborach sytuacja w tym zakresie się nie poprawiła i deweloperzy nie są w stanie budować i oddawać mieszkań tak szybko, jakby tego chcieli - ocenił Filip Lubka, analityk Noble Funds TFI.

Cezary Bernatek z Erste Securities wskazał, że w drugim kwartale najbardziej pozytywnie wyróżnił się Atal. Jak wskazał, wysoka dynamika wzrostu sprzedaży tej spółki jest efektem "szerokiej, mocno zdywersyfikowanej" oferty.

- Bardzo dobrą dynamikę sprzedaży pokazało także Echo Investment i Budimex Nieruchomości. Na przeciwnym biegunie są z kolei spółki, które mają problemy z ofertą jak Lokum Deweloper. Spółka ta pokazała mało imponujący wynik sprzedaży i ścięła tegoroczny cel o połowę - powiedział analityk.