Problemem jest to, że władze największych miast nie wyrabiają się z wydawaniem specjalnych zaświadczeń dla mieszkańców. Sygnały te już dotarły do Ministerstwa inwestycji i Rozwoju (MiR). Wiele wskazuje na to, że czeka nas nowelizacja przepisów. Mowa o ustawie z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.).

Zgodnie z nią na początku stycznia ok. 2,5 mln użytkowników wieczystych stało się właścicielami gruntów pod swoimi mieszkaniami. Aby potwierdzić ten stan, urzędy miast muszą najpierw przesłać wszystkim zainteresowanym specjalne zaświadczenia (mają czas do końca 2019 r.). Dopiero w kolejnym kroku mieszkańcy mogą zgłosić chęć wniesienia jednorazowej opłaty przekształceniowej i otrzymania bonifikaty z tego tytułu.

Czas ma tu kolosalne znaczenie. Jeśli otrzymamy zaświadczenie i wniesiemy opłatę z góry do końca tego roku, będziemy mogli liczyć na najwyższy upust (w niektórych miastach nawet  98 proc., w większości 60 proc.). Jeśli opłatę wniesiemy w 2020 r. lub później, upust (na gruntach państwowych i w miastach, które uchwaliły degresywne stawki bonifikat) będzie odpowiednio niższy – zazwyczaj o 10 pkt proc. Czyli dojście do własności będzie droższe, i to nie z winy mieszkańców, ale z opieszałości administracji publicznej.

Niestety, wysyłka zaświadczeń idzie jak po grudzie. W stolicy przygotowano je dla zaledwie ok. 2 tys. z 440 tys. byłych użytkowników wieczystych. w Gdańsku – dla 1,4 tys. z ok. 40 tys., we Wrocławiu – dla 2,5 tys. z ok. 35 tys. Podobne problemy są w mniejszych miastach.

– Jeden wspólny 12-miesięczny termin wyznaczony dla małych i dużych gmin jest nielogiczny – ocenia Olimpia Schneider z gdańskiego magistratu.

Samorządy już proszą rząd o wydłużenie terminu wysyłki zaświadczeń aż do... 2023 r. MiR nie wyklucza, że nowelizacja ustawy będzie konieczna. – W przypadku przedłużenia terminu niezbędne  będą również zmiany w zasadach wnoszenia opłat za 2019 r., tak aby obywatele skorzystali z bonifikat – mówi Zbigniew Przybysz z MiR.

Przekształcenie tonie w papierologii

Samorządy nie radzą sobie z wysyłką zaświadczeń dla byłych użytkowników wieczystych. Dlatego chcą więcej czasu na ich przygotowanie. Aż pięciokrotnie więcej, niż przewiduje ustawa

Zaświadczenie to kluczowy dokument – stanowi podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków. Samorządy informują w nim także o wysokości rocznej opłaty przekształceniowej i bonifikacie, jaka będzie przysługiwać mieszkańcowi w sytuacji, gdy z góry wniesie jednorazową opłatę.

Problem w tym, że ustawa na ich rozesłanie daje władzom lokalnym zaledwie 12 miesięcy od dnia przekształcenia (czyli od 1 stycznia br.). Szybko się okazało, że termin ten jest nierealny, bo lokalne urzędy ugrzęzły w papierologii. Jak ustaliliśmy, w środę 12 największych polskich miast (zrzeszonych w Unii Metropolii Polskich – UMP) na ręce rządu przekaże stanowisko, w którym domagać się będzie zmian w ustawie. Główny postulat dotyczy wydłużenia do 2023 r. terminu wydawania zaświadczeń dla mieszkańców.

Zgodnie z obowiązującym stanem prawnym organ właściwy zobowiązany jest do wydania zaświadczeń o przekształceniu do końca roku 2019, co rodzi obowiązek w miastach UMP wydawania ok. 800 zaświadczeń dziennie (Łódź, Wrocław), a w Warszawie – 2 tys. Konsekwencje z tytułu niewydania zaświadczenia w największym stopniu dotkną mieszkańców. Mogą zostać pozbawieni preferencyjnego prawa przekształcenia tych gruntów, ponieważ ustawa uzależnia wysokość stawek bonifikat od roku, w którym nastąpiło przekształcenie, a nie od upływu czasu od wydania zaświadczenia – przekonują samorządowcy z UMP.

Przykładowo, na gruntach Skarbu Państwa ustawa przewiduje 60-proc. bonifikatę "w przypadku gdy opłata jednorazowa zostanie wniesiona w roku, w którym nastąpiło przekształcenie" – a więc musi się to stać w 2019. W kolejnych latach wysokość bonifikaty uszczuplana jest o 10 pkt proc. (czyli np. 50 proc. w drugim roku po przekształceniu, 40 proc. w roku trzecim itd.). Z reguły podobne rozwiązania przyjęto na gruntach samorządowych. A jeśli gmina wprowadzi na swoim terenie bonifikatę wyższą niż ustawowe 60 proc. w pierwszym roku, wojewoda ustanowi podobny upust na gruntach państwowych.

Problem w tym, że dopiero z chwilą otrzymania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność mieszkaniec może zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej. Im później więc dostanie zaświadczenie, tym niższą bonifikatę otrzyma. Tak przynajmniej sytuację interpretuje większość samorządów, z którymi rozmawialiśmy. – Po wydaniu zaświadczenia w przyszłym roku mieszkaniec będzie miał niższą bonifikatę – przyznaje Monika Łysek z urzędu miejskiego w Kielcach (gdzie dotąd wydano 544 dokumentów z ok. 20 tys.).

Niektóre samorządy utrzymują jednak, że wysokość bonifikaty nie zależy od daty wydania zaświadczenia. – Ważna jest data wniesienia opłaty jednorazowej i termin złożenia stosownego wniosku – przekonuje Grzegorz Jędrek z biura prasowego kancelarii prezydenta Lublina.

Sprawę zdaje się rozstrzygać – zgodnie z obawami dużej części władz lokalnych – samo Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. – "Z chwilą otrzymania zaświadczenia o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność użytkownik wieczysty będzie mógł zgłosić chęć wniesienia opłaty jednorazowej i otrzyma od urzędu wyliczenie tej opłaty" – wynika z resortowego poradnika.

Od początku procedowania ustawy wskazywaliśmy, że rok na wydanie zaświadczeń jest za krótki – argumentuje Marek Wójcik, ekspert legislacyjny Związku Miast Polskich. – Mniej więcej dwie trzecie spraw jest w miarę jasnych. W pozostałych często bywa, że nierozstrzygnięte są kwestie właścicielskie. One są od wielu lat bezskutecznie wyjaśniane, i to nie z winy samorządów. Zaświadczenia muszą być wydane zarówno do gruntów samorządowych, jak i państwowych. Ale np. w Warszawie wciąż nie ma zarządzenia wojewody co do państwowych gruntów, tzn. czy będzie tam 98 proc., czy 60 proc. A to utrudnia procedowanie – dodaje Wójcik.

Komplikacji jest więcej. – Kolejnymi zmianami ustawy wprowadzono konieczność zmiany stawki w garażach lub halach garażowych z 3 na 1 proc., dając urzędom sześć miesięcy na tę czynność, włączając w to zapytanie wszystkich "garażowiczów", czy używają miejsca postojowego lub garażu na cele mieszkaniowe. Ponadto użytkowanie wieczyste nie znika całkowicie przy tzw. mieszkaniówce, bo jeśli mieszkańcy mają grunt dookoła budynku w innej księdze wieczystej, to użytkowanie wieczyste pozostaje – wskazuje Monika Łysek z urzędu miasta w Kielcach.

Na dziś nie do końca wiadomo, co powinien zrobić właściciel przekształconej nieruchomości, jeśli nie otrzyma w tym roku zaświadczenia, a już teraz chce uiścić jednorazową opłatę i liczyć na wysoki upust. Jeden z samorządowców mówi nam, że sam czeka na zaświadczenie w sprawie jego kawalerki w Warszawie.

Zamierzam napisać krótkie pismo, w którym złożę wniosek o jednorazowe wykupienie w 2019 r. Tym samym rozpocznę sobie procedurę. Jeśli nic się nie będzie działo, to wówczas przeleję na konto urzędu odpowiednią kwotę. To będzie mój drugi ruch. Jeśli miasto np. zwróci mi pieniądze, to pójdę do sądu, w którym będę wskazywał na opieszałość administracji – zastrzega.

Niektórzy urzędnicy mówią nam, że jeśli na konto ich magistratu wpłyną jakieś pieniądze od mieszkańców, zanim dotrze do nich zaświadczenie, postarają się "działać racjonalnie" i zaliczyć wpłatę na poczet przyszłej opłaty jednorazowej. – Ale to działanie na wyczucie, bez wyraźnej podstawy prawnej – ocenia jeden z samorządowców.

Niektóre miasta twierdzą, że interes ich mieszkańców jest zabezpieczony, mimo problemów z wysyłką zaświadczeń. – We Wrocławiu bonifikata jest stała i wynosi 90 proc., nie ma ryzyka jej obniżenia w kolejnych latach, stąd można bez obaw oczekiwać na wydanie zaświadczenia – zapewnia Agnieszka Cybulska-Małycha, dyrektor wydziału nieruchomości Skarbu Państwa w urzędzie miejskim Wrocławia.

MIR przyznaje, że szybkie wydawanie zaświadczeń leży w interesie mieszkańców i że jednocześnie docierają do niego sygnały o problemach. Zwraca też uwagę, że 12-miesięczny termin to efekt wcześniejszych uzgodnień z samorządami. Mimo to resort jest skłonny znowelizować ustawę.

Warunkiem możliwości wydłużenia okresu wydawania zaświadczeń jest większe niż dotychczas zaangażowanie urzędów w proces ich wydawania. Ocenimy wtedy, czy będzie potrzeba takiej zmiany, ponieważ wsłuchujemy się w głosy płynące od samorządów. Dotychczas wnioski takie wpłynęły od kilku dużych miast. W przypadku przedłużenia terminu niezbędne będą również zmiany w zasadach wnoszenia opłat za 2019 r., tak aby obywatele skorzystali z bonifikat – mówi Zbigniew Przybysz z MIR.