Od wczoraj (1 stycznia) ok. 2,5 mln użytkowników wieczystych z mocy prawa stało się właścicielami gruntów. – W optymistycznym wariancie możliwość zakończenia całego procesu oceniamy na czas nie krótszy niż trzy lata – mówi Lech Filipiak, dyrektor departamentu nieruchomości i eksploatacji Urzędu Miejskiego we Wrocławiu. Informuje, że beneficjentami ustawy będzie około 110–120 tys. użytkowników i współużytkowników wieczystych; 35 tys. spraw będzie dotyczyć nieruchomości Skarbu Państwa, a około 75 tys. – nieruchomości będących własnością miasta.

Resort żąda informacji

Odpowiedzialne za ustawę Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju (MIR) naciska teraz na władze lokalne, by te szeroko informowały mieszkańców o wchodzących w życie zmianach. Resortowi zależy zwłaszcza na dwóch rzeczach. Po pierwsze chce, by ludzie wiedzieli, jak mogą zakwestionować wysokość nowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego (które samorządy jeszcze do niedawna podwyższały nawet o kilkaset procent). Jak informuje nas MIR, najlepiej zgłosić sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. Do czasu rozstrzygnięcia opłata za użytkowanie wieczyste (od 1 stycznia 2019 r. – opłata przekształceniowa) będzie wnoszona w dotychczasowej wysokości.

Po drugie ministerstwu zależy, by ludzie zdawali sobie sprawę, jaki tryb przekształcenia będzie dla nich korzystniejszy. Chodzi o te postępowania, które toczą się na podstawie poprzednich przepisów (ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości; Dz.U. nr 175 poz. 1459). W nowej ustawie z 20 lipca 2018 r. (Dz.U. poz. 1716) przewidziano, że sprawy te umarza się, jeżeli użytkownik wieczysty (lub współużytkownicy wieczyści, których suma udziałów wynosi co najmniej połowę) nie złoży do 31 marca 2019 r. oświadczenia o prowadzeniu ich dalej na podstawie starych przepisów. Oznacza to, że jeżeli gmina umorzy trwające postępowania, nie czekając do marca, jej działanie będzie bezprawne.

Ministerstwo w korespondencji przesłanej do samorządowców wskazuje, że wybór trybu przekształcenia może mieć "zasadniczy wpływ na wysokość realnego kosztu". W opinii resortu "zauważalne jest zróżnicowanie wysokości stawek procentowych bonifikat przyznawanych od opłat przekształceniowych na gruncie ustawy z 2005 r. i stawek przyjętych przez niektóre samorządy na gruncie ustawy z 20 lipca 2018 r.".

– W niektórych przypadkach bonifikaty od rocznej opłaty przekształceniowej lub opłaty jednorazowej są korzystniejsze dla użytkowników wieczystych niż bonifikaty od opłaty z tytułu przekształcenia prawa, o której mowa w przepisach ustawy z 29 lipca 2005 r. – wskazuje MIR.

Jak to będzie wyglądać

Dotychczasowi użytkownicy wieczyści najdalej w ciągu 12 miesięcy powinni otrzymać zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Sporządzi je wójt, burmistrz, prezydent miasta (może też być to starosta, dyrektor oddziału terenowego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektor oddziału regionalnego Agencji Mienia Wojskowego). Podobne zaświadczenia z urzędu otrzymają sądy rejonowe, których zadaniem będzie dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.

Zamiast dotychczasowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wprowadzona będzie opłata przekształceniowa. Termin jej wniesienia się nie zmienia – nadal jest to 31 marca każdego roku. Będzie można rozłożyć ją na 20 wpłat rocznych (w wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, która obowiązywałaby w 2019 r.) lub uiścić ją jednorazowo i skorzystać z bonifikaty (na gruntach państwowych wynosi ona 60 proc., a na samorządowych jej wysokość zależy od decyzji radnych). Osoby, które wybiorą ratalne wpłaty, muszą się liczyć z ich waloryzacją (nie częściej niż raz na trzy lata) zgodnie ze wskaźnikami inflacyjnymi GUS.

Wątpliwości i problemy

Jeszcze w grudniu pojawiały się pytania o niektóre sytuacje związane z przewłaszczeniem. Przykład? Wyodrębnione lokale mieszkalne. MIR przekonuje, że przekształcenie użytkowania wieczystego nastąpi niezależnie od tego, komu przysługuje udział w prawie użytkowania wieczystego (właścicielowi wyodrębnionego lokalu czy spółdzielni mieszkaniowej). Spore znaczenie ma jednak czas, kiedy do wyodrębnienia lokalu doszło. Jeśli przed końcem minionego roku, to jego właścicielowi przysługiwać będzie udział w prawie użytkowania wieczystego przekształconego w udział w prawie własności.

– Właściciel wyodrębnionego lokalu stanie się zatem beneficjentem przekształcenia, a tym samym zobowiązanie do ponoszenia opłaty przekształceniowej będzie ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości lokalowej – informuje MIR.

Natomiast jeśli wyodrębnienie lokalu nie nastąpiło przed 1 stycznia 2019 r., przekształcenie prawa użytkowania wieczystego nastąpi na rzecz spółdzielni mieszkaniowej. – Gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, jej członkowie będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków – wyjaśnia MIR.

Wątpliwości wzbudzała też sprawa garaży. – Czy bonifikata od opłat przekształceniowych (rocznej lub jednorazowej) przysługuje właścicielowi lokalu mieszkalnego, który jest równocześnie użytkownikiem garażu – dopytywały resort samorządy zrzeszone w Związku Miast Polskich.

W odpowiedzi MIR stwierdził, że "nic nie stoi na przeszkodzie, aby samorządy i organy reprezentujące Skarb Państwa, przyznając bonifikaty osobom fizycznym właścicielom lokali mieszkalnych, obejmowały bonifikatą również opłaty wnoszone przez te osoby od części nieruchomości wykorzystywanej np. jako garaż lub miejsce postojowe przez osoby zamieszkujące w danym budynku". Ministerstwo podkreśla, że dotyczy to zarówno sytuacji, w której miejsce w garażu wielostanowiskowym lub garaż przynależą do lokalu, jak i przypadków, w których garaże są wyodrębnione jako lokale niemieszkalne, od których pobierana jest odrębna opłata oparta na wyższej stawce procentowej.

Mniejsze dochody

Dla samorządów operacja związana z likwidacją użytkowania wieczystego w Polsce oznacza stopniowe wysychanie jednego ze źródeł ich dochodów. – Oceniamy, że uszczuplenie opłat za użytkowanie wieczyste gruntów przekształconych współużytkowników wieczystych w sektorze mieszkaniowym wyniesie około 7 mln zł w skali roku. W pierwszym okresie zrekompensują to jednak beneficjenci chcący uiścić opłatę jednorazową – podlicza Lech Filipiak.

Dodaje, że przez pierwsze lata dochody z tego tytułu mogą nawet wzrastać w dość istotny sposób. Z czasem jednak całkowicie znikną.