Niektóre z nich są perspektywiczne jako rynki mieszkaniowe i mają ciekawą specyfikę. Przykład stanowi Rzeszów, Białystok, Lublin i Szczecin. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili zatem sprawdzić, czy w mniejszych miastach wojewódzkich ceny mieszkań rosną równie szybko, jak na terenie metropolii.
Białostoccy i szczecińscy deweloperzy szybko podnieśli ceny
Z wyraźnym wzrostowym trendem na rynku mieszkań (zarówno nowych jak i używanych), mamy do czynienia mniej więcej od trzech lat. Właśnie dlatego eksperci portalu RynekPierwotny.pl bazując na statystykach Narodowego Banku Polskiego obliczyli zmiany średniej ceny transakcyjnej 1 mkw. lokali w miastach wojewódzkich oraz Gdyni. Uwzględnienie gdyńskiego rynku wydaje się uzasadnione ze względu na jego dość duży rozmiar oraz przynależność do obszaru metropolii trójmiejskiej.
Trzyletnie zmiany średniej ceny 1 mkw. mieszkań opierające się na faktycznie zrealizowanych transakcjach, są bardziej wiarygodne niż podobne wskaźniki dotyczące ofert rynkowych. W pierwszej kolejności, warto sprawdzić, jak takie transakcyjne wzrosty wyglądały na rynkach deweloperskich. Pomiędzy III kw. 2015 r. oraz III kw. 2018 r. podwyżki średniej ceny 1 mkw. nowych lokali wynosiły:
Białystok - wzrost o 16,0% do 5 351 zł
Bydgoszcz - 13,7%/5 393 zł
Gdańsk - 19,2%/7 257 zł
Gdynia - 10,5%/7 418 zł
Katowice - 9,7%/5 487 zł
Kielce - 5,6%/4 805 zł
Kraków - 9,6%/6 915 zł
Lublin - 9,2%/5 479 zł
Łódź - 14,5%/5 355 zł
Olsztyn - 15,4%/5 326 zł
Opole - 13,4% /5 023 zł
Poznań - 10,0%/6 853 zł
Rzeszów - 15,7%/5 318 zł
Szczecin - 20,8%/5 677 zł
Warszawa - 13,3%/8 560 zł
Wrocław - 11,7%/6 750 zł
Zielona Góra - 4,3%/3 909 zł
Jak nietrudno zauważyć, zmiany cenowe w mniejszych miastach również były mocno zróżnicowane. Pod względem dużej skali wzrostów, wyróżniały się następujące ośrodki miejskie: Białystok, Bydgoszcz, Olsztyn, Opole, Rzeszów oraz Szczecin. Na przeciwnym biegunie ulokowały się rynki pierwotne z Kielc i Zielonej Góry. Wspomniane miasta okazały się najbardziej stabilne cenowo w przypadku nowych "M". Jeśli uwzględnimy inflację CPI pomiędzy III kw. 2015 r. oraz III kw. 2018 r. (około 0,5 proc.), to okaże się, że trzyletnia zmiana średnich cen nowych mieszkań z Zielonej Góry oraz Kielc była jeszcze mniejsza. Taka sytuacja sugeruje względną równowagę pomiędzy podażą lokali oraz popytem (pomimo negatywnej presji kosztowej). W tym kontekście warto pamiętać o wpływie rosnących kosztów budowy na ceny nowych "M" z całej Polski.
Używane mieszkania także najwolniej drożały w Kielcach…
Stabilność rynku kieleckiego rzuca się w oczy również wtedy, gdy weźmiemy pod uwagę trzyletnią zmianę średnich transakcyjnych cen 1 mkw. używanych lokali. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli taką zmianę opierając się na danych Narodowego Banku Polskiego. Wyniki obliczeń dotyczące siedemnastu dużych rynków wyglądają następująco:
Białystok - wzrost o 21,4% do 4 682 zł
Bydgoszcz - 24,0%/4 430 zł
Gdańsk - 39,1%/7 115 zł
Gdynia - 30,3%/6 465 zł
Katowice - 17,8%/4 045 zł
Kielce - 5,4%/3 883 zł
Kraków - 8,6% /6 621 zł
Lublin - 10,3% /5 001 zł
Łódź - 26,1%/4 256 zł
Olsztyn - 13,2%/4 580 zł
Opole - 21,1%/4 781 zł
Poznań - 11,2%/5 668 zł
Rzeszów - 13,7%/5 044 zł
Szczecin - 22,2%/4 755 zł
Warszawa - 9,8%/8 175 zł
Wrocław - 17,0%/6 159 zł
Zielona Góra - 13,4%/3 515 zł
Po przeanalizowaniu powyższych danych okazuje się, że wśród mniejszych miast tylko Kielce odnotowały jednocyfrowy wynik. Względnie stabilnych cen mogą pozazdrościć kielczanom na przykład osoby kupujące używane lokum na terenie Białegostoku, Bydgoszczy, Gdyni, Opola oraz Szczecina. W wymienionych miastach, trzyletnia zmiana średniej ceny używanego "M" wyniosła ponad 20 proc.. Szczególnie ciekawy jest przykład gdyńskiego rynku, na którym odnotowano zmianę przekraczającą 30 proc. w ciągu trzech lat. Niebagatelny wpływ na sytuację Gdyni na pewno miał mieszkaniowy boom z sąsiedniego Gdańska (stymulowany m.in. przez inwestorów kupujących lokale pod wynajem albo w celu szybkiej odsprzedaży). Tacy inwestorzy byli o wiele mniej zainteresowani Kielcami. Powodem są między innymi kłopoty demograficzne stolicy województwa świętokrzyskiego.
