Pomysł resortu finansów (MF), aby spółki notowane na giełdzie i zarabiające na wynajmie nieruchomości nie mogły inwestować w mieszkania, nie ma wielu zwolenników. O wykreślenie zapisu, który znalazł się w przygotowanym przez MF projekcie ustawy, proszą m.in. banki i organizacje reprezentujące przedsiębiorców. Do tego grona dołączył ważny sojusznik: Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, które tego samego domaga się w uwagach zgłoszonych do projektu. Bo skoro zgodnie z założeniami MF spółki typu REIT mają pobudzać inwestycje na rynku nieruchomości, takie wykluczenie jest nieuzasadnione. I podkreśla, że przyjęty przez rząd Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM, zwany „Mieszkaniem plus”), zakłada przegląd regulacji dotyczących finansowania rynku mieszkaniowego przez fundusze inwestycyjne, w tym możliwość wprowadzenia na rynek specjalistycznych funduszy nieruchomościowych i spółek typu REIT.

Reklama

W korespondencji z DGP MIB dodaje, że jednym z głównych celów NPM jest rozwój budownictwa mieszkaniowego na wynajem i wspieranie go (tak budownictwa społecznego, jak i komercyjnego). Jedną z form finansowania mogłyby być fundusze inwestycyjne i „inne instytucje rynku kapitałowego inwestujące w nieruchomości”. Jako przykład podaje BGK Nieruchomości (BGKN), spółkę zależną banku BGK, która poprzez fundusze inwestuje w mieszkania na wynajem.

BGKN w wyniku porozumienia z resortem infrastruktury organizuje budowę mieszkań na wynajem w ramach „Mieszkania plus”. Jak napisało do nas biuro prasowe resortu: – Docelowym modelem funkcjonowania takiej spółki mógłby być model REIT.

W zamyśle MF REIT-y, spółki zarabiające na wynajmie i dzielące się większością zysku z akcjonariuszami w zamian za zwolnienie z podatku, mają zwiększyć możliwości inwestowania w nieruchomości komercyjne przez polskich inwestorów. Teraz zarabiają na nich głównie zagraniczni, w tym fundusze emerytalne.

BGKN nie ukrywa, że włączenie mieszkań pod skrzydła REIT-ów byłoby ruchem bardzo istotnym dla inwestycji spółki w Funduszu Mieszkań na Wynajem czy funduszu programu „Mieszkanie plus”. Pierwszy z nich inwestuje w komercyjne mieszkania na wynajem. W połowie 2016 r. w jego ofercie było ponad 500 lokali w Warszawie, Poznaniu, Piasecznie, Gdańsku i Krakowie. BGKN informował, że zarządza mieszkaniami, które zapewniają inwestorowi 4-proc. stopę zwrotu rocznie. Spółka odpowiada też za inwestycje z lokalami na wynajem realizowanymi w „Mieszkaniu plus”. Mają powstawać na gruntach należących m.in. do samorządów, Skarbu Państwa i kontrolowanych przez niego spółek oraz inwestorów prywatnych. Niecałe dwa tygodnie temu BGKN podawało, że ma ponad 180 hektarów wytypowanych gruntów w 57 gminach, na których może powstać ok. 15 tys. mieszkań.

– To inwestycje prowadzone na zasadach komercyjnych. Chcielibyśmy do ich realizacji wykorzystywać kapitał prywatny, z którym dzielilibyśmy się przychodami z najmu. Jak będzie znany kształt REIT-ów i jeśli obejmą one mieszkania, przeanalizujemy zasadność tworzenia takich podmiotów – mówi Włodzimierz Stasiak, wiceprezes BGKN. Dodaje, że mieszkania są normalnym składnikiem REIT-ów za granicą, a takie rozwiązanie powinno być też korzystne dla inwestorów, bo będą mogli dywersyfikować inwestycje w ramach REIT-ów, które powstaną w Polsce. Taki argument pojawia się też ze strony Związku Banków Polskich, który również sugeruje rozszerzenie REIT-ów na mieszkania.

– Sądzę, że szanse na włączenie mieszkań do nieruchomości, na których będą mogły zarabiać REIT-y, są bardzo duże. Rozmawiamy na ten temat z Ministerstwem Finansów – informuje wiceprezes BGKN.

Organizacje branżowe i pracodawców wskazują, że choć REIT-y mogą upowszechnić inwestowanie w nieruchomości, to jest ryzyko, że polscy przedsiębiorcy będą mieli problem z ich zakładaniem z powodu zbyt wysokich wymogów co do kapitału zakładowego (może być pokrywany pieniędzmi lub majątkiem, np. działkami). W polskich REIT-ach ma to być minimum 60 mln zł, czyli obecnie niemal 13,6 mln euro. Tak duże limity obowiązują w najbardziej rozwiniętych krajach Unii Europejskiej. W Niemczech czy we Francji jest to np. 15 mln euro. Ale już w Hiszpanii to 5 mln euro, w Belgii 1,25 mln, na Litwie 40 tys. euro, a w Wielkiej Brytanii 50 tys. funtów. W uwagach skierowanych do MF m.in. Stowarzyszenie REIT Polska wskazuje, że propozycja resortu może spowodować, że z regulacji skorzystają wyłącznie podmioty reprezentujące dużych inwestorów zagranicznych.

– Ograniczony dostęp do struktur REIT mogą mieć spółki z polskim kapitałem, posiadające wyspecjalizowane zespoły, lecz ograniczone zaplecze kapitałowe – ocenia Małgorzata Kosińska, prezes Stowarzyszenia REIT Polska.

Reklama

Opinie są jednak podzielone. Wiceprezes BGKN wskazuje, że dla części firm próg 60 mln zł może faktycznie być zbyt wysoki, ale jeśli REIT-y mają zachęcić do inwestowania osoby indywidualne, powinny być stabilne finansowo, z dobrymi, zdywersyfikowanymi portfelami nieruchomości.

– To ma być bezpieczny wehikuł inwestycyjny. W tej sytuacji trzeba wybierać między ułatwieniami dla spółek a ochroną inwestorów. Poza tym 60 mln zł w tej branży to nie jest oszałamiająca kwota. To nieco ponad 340 mieszkań o powierzchni 50 mkw. i to przy zaledwie 3,5 tys. zł za metr – mówi Włodzimierz Stasiak.

Ministerstwo Finansów deklaruje, że rozwiązania zaproponowane w projekcie mają przede wszystkim zapewnić odpowiednią ochronę inwestorów, a dyskusje nad kształtem przepisów będą jeszcze trwały. Pierwotnie MF planowało, że ustawa, której projekt został upubliczniony w październiku, wejdzie w życie 1 stycznia 2017 r.