Co trzeba zrobić zanim sprzedamy nieruchomość ze spadku?
Warto przypomnieć, że zanim przystąpimy do sprzedaży nieruchomości odziedziczonej w spadku, musimy dopełnić wszystkich formalności związanych z jego nabyciem. Samo posiadania testamentu czy bycie jedną z osób, które dziedziczą ustawowo, nie oznacza, że majątek zmarłego staje się naszą własnością. By tak się stało, trzeba przeprowadzić postępowanie spadkowe przed sądem lub notariuszem.
ZOBACZ kanał Dziennik.pl na WhatsAppie
Osoba, która wybierze pierwszą ścieżkę musi złożyć do sądu rejonowego właściwego ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy wniosek o stwierdzenie nabycia spadku. Druga droga jest z reguły szybsza, ale przed notariuszem muszą się stawić wszyscy spadkobiercy ustawowi bądź testamentowi. Trzeba też wiedzieć, że notariusz może sporządzić akt poświadczenia dziedziczenia tylko wtedy, gdy nie będzie wątpliwości co do osób będących spadkobiercami i wysokości przysługujących im udziałów w spadku.
Kolejnym krokiem jaki powinien wykonać spadkobierca po otrzymaniu prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku lub otrzymaniu poświadczenia dziedziczenia, jest uzyskanie wpisu o zmianie właściciela w księdze wieczystej nieruchomości. Osoby nabywające spadek muszą się też przygotować się na konieczności odprowadzenia podatku. Jego wysokość zależy nie tylko od wartości spadku, ale również od więzi między spadkobiercą a spadkodawcą. Przypomnijmy – osoby zaliczane to tzw. zerowej grupy podatkowej (m.in. mąż/żona, rodzice, dzieci, rodzeństwo) co do zasady są zwolnione z podatku od spadków i darowizn. Fakt nabycia spadku muszą jednak zgłosić w odpowiednim terminie do urzędu skarbowego.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku a podatek
Po dokonaniu wszystkich formalności związanych z nabyciem spadku, spadkobierca może nim dowolnie rozporządzać. W tym momencie możliwa jest również sprzedaż otrzymanej nieruchomości. Zanim jednak spadkobierca się na to zdecyduje, powinien sprawdzić, czy nie będzie musiał płacić od tej transakcji podatku. Wynosi on aż 19 proc. Dlatego czasem warto wstrzymać się ze sprzedażą, bo w niektórych okolicznościach sprzedaż nie jest opodatkowania. Przepisy mówią, że jest możliwe w dwóch sytuacjach.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku po 5 latach od nabycia. Zasady
Po pierwsze, co do zasady odpłatne zbycie nieruchomości jest opodatkowane przed upływem 5 lat od jej nabycia. Trzeba jednak pamiętać, że w przypadku sprzedaży nieruchomości ze spadku, pięcioletni okres liczony jest od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości przez spadkodawcę. Nie chodzi tu o moment otrzymania jej przez spadkobiercę! Przykładowo, jeśli syn w 2024 r. odziedziczy mieszkanie po matce, która nabyła je 2010 r. – będzie mógł je sprzedać zaraz po wypełnieniu wszystkich obowiązków związanych z nabyciem spadku, nie płacąc przy tym podatku. Jeżeli jednak to samo mieszkanie zostałoby nabyte przez matkę (spadkodawcę) w roku 2020, wtedy syn, chcąc sprzedać je bez konieczności odprowadzania podatku, powinien wstrzymać się z transakcją do końca 2025 r.
Sprzedaż nieruchomości ze spadku i wykorzystanie środków na własne cele mieszkaniowe
Drugi przypadek w którym spadkobierca nie musi płacić podatku od sprzedaży nieruchomości ze spadku dotyczy wykorzystania środków uzyskanych z transakcji na własne cele mieszkaniowe. W tej sytuacji nie obowiązuje termin 5 lat.
Przepisy mówią, że za własne cele mieszkaniowe uznaje się:
- nabycie budynku mieszkalnego lub udziału w takim budynku,
- nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie,
- nabycie prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie,
- budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego.
Prawnicy wskazują również, ze za własne cele mieszkaniowe może być teza uznana spłata kredytu hipotecznego oraz odsetek od tego kredytu zaciągniętego przez spadkobiercę przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości.
Jak to wygląda w praktyce? Wróćmy do przywołanego wyżej przykładu. Mieszkanie nabyte przez matkę (spadkodawcę) w 2020 r., odziedziczone przez syna w roku 2024, może zostać przez niego sprzedane od ręki bez konieczności odprowadzania podatku. Warunek? Uzyskane w ten sposób pieniądze syn musi przeznaczyć na np. na zakup własnego domu.
