Coraz częściej mówi się o tym, że to właśnie nieruchomości komercyjne mogą być źródłem następnego kryzysu finansowego. Póki co sytuacja wygląda najgorzej w Stanach Zjednoczonych, jednak Europa również ma się o co martwić.
Zapotrzebowanie na nowe nieruchomości pojawiło się wraz ze wzrostem popularności start-upów, które dążyły do posiadania reprezentacyjnego biura. Niestety po czasie większość z nich okazywała się nierentowna. Podaż musiała jednak nadążyć za popytem, dlatego stawiano kolejne budynki, których ceny nieustannie rosły. Większość z nich była finansowana kredytem. Pod koniec zeszłego roku,bilans kredytów udzielonych przez banki komercyjne w Stanach Zjednoczonych w sektorze nieruchomości komercyjnych wynosił blisko 3 biliony dolarów. Jak podaje Goldman Sachs, kredyty z tej puli na około 1,2 biliona dolarów będą musiały zostać zrefinansowane w najbliższym czasie.
Covidowe obostrzenia trwale osłabiły rynek nieruchomości komercyjnych
Problemy na rynku nieruchomości komercyjnych są ściśle związane z lockdownem i paraliżem gospodarczym, który został wywołany przez obostrzenia. Od czasu pandemii ludzie rzadziej pracują w biurach, z powodu upowszechnienia pracy zdalnej. Poza tym przyzwyczailiśmy się do zakupów online i oglądania Netfliksa, dlatego rzadziej chodzimy do galerii i kin. Wszystko to spowodowało, że powierzchnie biurowe i handlowe nie są już potrzebne w tak dużym stopniu jak kiedyś, co przełożyło się też na zmniejszenie wysokości czynszów.
Do tego wszystkiego dochodzą podwyżki stóp procentowych. W efekcie nieruchomości komercyjne w USA obniżyły swoją wartość, a wiele biurowców sprzedano sporo poniżej ceny nabycia. To zjawisko spowodowało znaczny spadek zabezpieczenia kredytów udzielonych przez banki.
Właściciele nieruchomości, których wartość rynkowa gwałtownie spadła, również utracili motywację do spłacania zobowiązania. Lepszym rozwiązaniem okazało się dla nich ogłoszenie bankructwa. Osoby, które musiały sprzedać zadłużoną nieruchomość, oferowały okazyjne ceny, co jeszcze bardziej obniżało wycenę zabezpieczenia. Ta sytuacja doprowadziła do tworzenia przez banki rezerw na zobowiązania, które nie są regulowane terminowo.
W Stanach Zjednoczonych główny problem dotyczy lokalnych banków
Póki co sytuacja w Stanach Zjednoczonych rozwija się powoli, jednak wszystko wskazuje na to, że problem stanie się poważny. Rośnie także liczba pustostanów w budynkach biurowych, a ogromna część nieruchomości jest warta mniej, niż wynosi ich zadłużenie. W udzielanie kredytów w USA w największym stopniu były zaangażowane lokalne banki. Choć skutków ich upadku nie można porównać do konsekwencji upadku gigantów typu Goldman Sach, są na tyle duże, że mogą pogorszyć stabilność finansową kraju. Banki te już od pewnego czasu notują straty rzędu kilkuset milionów dolarów, co wiąże się ze spadkiem ceny ich akcji.
Problem dotyczy w sumie 1900 małych banków. W ich przypadku straty na poziomie 20-30 proc. powodują wyzerowanie kapitału i konieczność zamknięcia, o ile nie znajdzie się inwestor, który zdecyduje się na dokapitalizowanie. Łączne aktywa tego sektora w Stanach Zjednoczonych wynoszą około 3 biliony dolarów. Ta sytuacja przypomina nieco początki poprzedniego wielkiego kryzysu finansowego, który zaowocował upadkiem takich gigantów jak Fannie Mae, Freddie Mac, czy Lehman Brothers. Rozwijał się on prawie przez dwa lata, zanim doszło do lawiny.
Europa również może obawiać się kryzysu
W Stanach Zjednoczonych, w obliczu mocnego spadku wartości zabezpieczenia, dłużnicy zazwyczaj ogłaszają bankructwo. To z kolei drenuje banki z ich kapitałów i pogarsza wyniki. Deficyt powoduje zaś ogólną panikę oraz wycofywanie depozytów. Warto dodać, że opisywany problem dotyczy w zasadzie wszystkich krajów zachodu. Okres zerowych stóp procentowych sprawił, że powstało wiele nierentownych inwestycji, które w obliczu zmian nie są już w stanie zarobić na obsługę długu.
Póki co stopy funduszy federalnych są na najwyższym poziomie od ponad 20 lat i nie wiadomo, kiedy zaczną być obniżane. Skutkiem tego wyceny nieruchomości są wciąż niskie, podobnie jak zdolności do obsługi i refinansowania zobowiązań. W takich warunkach kryzys finansowy wydaje się być tylko kwestią czasu.