Stowarzyszenie Spółdzielców Mieszkaniowych i Zarządców Nieruchomości "Konfederacja Warszawska” przygotowało właśnie petycję adresowaną do marszałków Sejmu i Senatu, prezesa Rady Ministrów, ministrów rozwoju i sprawiedliwości. Najistotniejszy postulat: objęcie ustawowym przekształceniem gruntów wykorzystywanych do wspólnego użytkowania.

Reklama

Ministerstwo Rozwoju nie mówi "nie”, ale też dalekie jest od złożenia deklaracji, że rozwiązanie będzie pomyślne dla spółdzielni.

Dobro ogólne

Prezesi spółdzielni w swej petycji podkreślają, że kooperatywy przez wiele lat zabudowywały tereny swoich osiedli mieszkaniowych infrastrukturą towarzyszącą. Powstawały drogi, parkingi, place zabaw, boiska sportowe, a także inne tereny rekreacyjne oraz zielone. Obiekty te zaś często znajdują się na wyodrębnionych nieruchomościach, natomiast są ściśle powiązane z funkcją mieszkaniową. Korzystają z nich zresztą często nie tylko mieszkańcy danej spółdzielni – nikt przy wejściu na boisko piłkarskie czy siłownię plenerową nie sprawdza przecież przynależności.

Szkopuł w tym, że tereny te nie podległy przekształceniu we własność. Nadal są w użytkowaniu wieczystym spółdzielni. A samorządy, w związku z utratą dochodów z tytułu opłat za wieczyste użytkowanie terenów wykorzystywanych na cele mieszkaniowe, dokonują już aktualizacji stawek. W wielu przypadkach podnoszą także stawkę opłat za wieczyste użytkowanie gruntów nieprzekształconych z 1 proc. (stawka obowiązująca na grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe) na 3 proc. W efekcie następuje wzrost opłat dla członków spółdzielni. Jest to praktyka niezrozumiała, gdyż grunty te są ściśle powiązane z funkcją mieszkaniową – zwracają uwagę spółdzielcy.

Ministerstwo Rozwoju przyznaje, że kłopot rozumie. Ale – wbrew niedawno publikowanym w niektórych mediach informacjom – nie ma jeszcze decyzji o ustawowym uwłaszczeniu nieruchomości pełniących funkcję służebną wobec mieszkańców spółdzielni. Dopiero zostanie to rozważone. Resort wskazuje nam, że na chwilę obecną wydaje się, iż takie uwłaszczenie mogłoby objąć w szczególności grunty wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych, które dotychczas nie podlegały przekształceniu na mocy ustawy przekształceniowej z 20 lipca 2018 r. (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 139 ze zm.). W ramach tych prac rozpoznana zostanie także kwestia przekształcenia gruntów, których użytkowanie wieczyste zostało ustanowione po 1 stycznia 2019 r. w wyniku realizacji roszczeń przysługujących spółdzielni mieszkaniowej.

Niektórzy aktywiści spółdzielcy uważają jednak prezesowską petycję za niezasadną. Należy do nich Adam Rymski, prezes warszawskiego stowarzyszenia "Razem dla Targówka”, które pomaga spółdzielcom w sporach z władzami spółdzielni.

Miasto z racji pełnienia funkcji usługowej względem mieszkańców musi posiadać w swoich zasobach grunty, które nigdy nie zmienią swojej funkcji przeznaczenia. A taką funkcje pełnią obecnie tereny zielone w postaci placów zabaw, skwerów, parków, terenów rekreacyjnych i sportowych, które są administrowane przez spółdzielnie mieszkaniowe – zauważa Rymski. I dodaje, że gdy tylko spółdzielnie dostaną te grunty, to albo same, albo przy pomocy deweloperów, je zabudują, by zwiększyć swe dochody.

Grunty te powinny więc pozostać we władaniu gminy. Tylko to, przy założeniu rzetelnego zarządzania, stanowi gwarancję utrzymania obecnej funkcji nieruchomości – twierdzi prezes stowarzyszenia.

Nieuregulowany kłopot

Prezesi spółdzielni oczekują również uregulowania stanu prawnego gruntów, na których znajdują się budynki mieszkalne. W Warszawie to duży kłopot. Chodzi bowiem o ponad 100 tys. mieszkań znajdujących się w ponad 100 warszawskich spółdzielniach mieszkaniowych.

To olbrzymi problem dla spółdzielni, ale przede wszystkim kłopot dla mieszkańców – mówi Andrzej Półrolniczak, prezes RSM "Praga”. Za korzystanie z tych gruntów Urząd m.st. Warszawy bowiem drastycznie podniósł opłaty. A dodatkowo – na co zwraca uwagę Półrolniczak – ludzie płacący więcej nie posiadają żadnych praw do gruntu. Niemożliwe jest przekształcenie posiadanych praw spółdzielczych do lokali w odrębną własność. Nie można założyć księgi wieczystej dla posiadanego mieszkania. Ewentualna sprzedaż lokalu zaś wiąże się z tym, że jego wartość na rynku nieruchomości jest mniejsza o 20–30 proc. od identycznych mieszkań, tyle że z założoną księgą i znajdujących się na uregulowanym prawnie gruncie.

Inna rzecz, że ustawowa zmiana potrzebna jest ze względu na praktykę stosowania prawa, a nie to, jakie ono jest samo w sobie. Według Andrzeja Półrolniczaka nie ma już teraz żadnych przeszkód, by miasto zawierało ze spółdzielniami akty notarialne, ustanawiając prawo użytkowania wieczystego. Szkopuł w tym, że sprawy przekształceń ciągną się już częstokroć od 30 lat, mimo że spółdzielnie dokonały wszystkich formalności.

Brak regulacji stanu prawnego gruntów powoduje, że część mieszkańców jest traktowana jak gorsza i pozbawiona należnych im praw grupa społeczna. A przecież konstytucja gwarantuje równość praw obywateli – spostrzega prezes stołecznej spółdzielni.

Reklama

Tu jednak szanse na pozytywne rozwiązanie są mniejsze niż w przypadku ustawowego przekształcenia parkingów czy boisk. Ministerstwo Rozwoju poinformowało nas, że nie można zapominać, iż do wielu nieruchomości zgłoszone są roszczenia. Ewentualne rozwiązanie problemu spółdzielni i spółdzielców wymagałoby więc zmiany małej ustawy reprywatyzacyjnej. A tym zająć powinien się już resort sprawiedliwości. Ten co prawda szykuje nowelizację przepisów spółdzielczych, ale rozwiązania problemu nieuregulowanego stanu prawnego gruntów na razie nie planuje.

Zdaniem Adama Rymskiego lobby prezesów spółdzielni chce dobrze przede wszystkim dla siebie, a nie dla mieszkańców.

Sprawa w przypadku Warszawy jest jasna. Skarb Państwa przekazał zarówno grunty, jak i budynki miastu. Miasto dostało więc na własność grunty, budynki oraz, co się z tym wiąże, mieszkańców zamieszkujących w blokach, którzy to ponieśli rzeczywiste koszty budowy. Spółdzielnie są jedynie administratorami, na dodatek najczęściej bezumownymi – tłumaczy Rymski. Wniosek? Jego zdaniem, jeśli komuś należałoby przekazać na własność grunty i posadowione na nich budynki, to bynajmniej nie spółdzielniom, lecz bezpośrednio mieszkańcom.

opinia

Spółdzielnie inwestują w przestrzeń ogólnodostępną
Grzegorz Jakubiec prezes Spółdzielni Mieszkaniowej „Służew nad Dolinką”, wiceprzewodniczący komisji ds. spółdzielczości BCC

Spółdzielnie od wielu lat inwestują w przestrzeń ogólnodostępną dla mieszkańców. Zabudowują, modernizują, ponoszą koszty związane z bieżącą eksploatacją. Mam na myśli parkingi, drogi, place zabaw, boiska sportowe i inne tereny rekreacyjne oraz tereny zieleni, w tym kwietne łąki. Te tereny i obiekty zaspokajają potrzeby okolicznych mieszkańców zamieszkujących lokale w zarządzie spółdzielni mieszkaniowych. Ale jednocześnie korzystają z nich mieszkańcy miasta. Nie odgradzamy przecież tych inwestycji płotami. W większości spółdzielni są dostępne dla wszystkich. Tyle że kosztami opłat za wieczyste użytkowanie obciążeni są wyłącznie członkowie i mieszkańcy spółdzielni mieszkaniowych.

Samorząd w wielu przypadkach podniósł stawkę opłaty za wieczyste użytkowanie gruntów nieprzekształconych z 1 proc. (stawka obowiązująca za grunty wykorzystywane na cele mieszkaniowe) do 3 proc. Liczy jak za działki deweloperskie. To kosmiczne pieniądze. W spółdzielni, którą zarządzam, roczne opłaty za tereny służące wszystkim mieszkańcom wynoszą po ostatniej aktualizacji ponad 3,8 mln zł.

Jest to o tyle niezrozumiała praktyka, gdyż przestrzenie wspólne pozostają w ścisłym związku z funkcją mieszkaniową. Jeżeli opłaty za tereny nieprzekształcone będą wzrastać w takim tempie, to odczuwalna przez większość spółdzielców ulga w opłatach, związana z przekształceniem terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi, zostanie wkrótce całkowicie zniwelowana. Dlatego też uważam, że ustawowe przekształcenie tych gruntów jest koniecznością. ©℗

W domach z betonu