Głęboki, kilkudziesięcioprocentowy spadek liczby ofert i zawieranych transakcji po wprowadzeniu lockdownu, połączony z nieznacznym spadkiem cen, a potem, w lecie, szybka odbudowa obrotów przy utrzymaniu kosztów metra kwadratowego, na których rynek zatrzymał się wiosną. Tak można w skrócie scharakteryzować to, co działo się w mieszkaniówce w ostatnich miesiącach.

Reklama

Ewa Jankowska-Elhadi, audytor działu sprzedaży w MAXON Nieruchomości, ocenia, że w czasie największych ograniczeń wynikających z pandemii liczba zawieranych transakcji sprzedaży była o 53 proc. mniejsza niż w tym samym okresie ubiegłego roku. Załamał się też rynek najmu (spadek o 34 proc.).

– Jednak już dane z lipca i sierpnia wskazują na mocne odbicie. Zarówno pod względem liczby transakcji sprzedaży, jak i wynajmu, powróciliśmy do poziomu z poprzedniego roku. Jest oczywiście za wcześnie, aby wysnuwać wnioski o powrocie rynku do stanu z 2019 r., jednak bieżące dane napawają optymizmem – mówi Ewa Jankowska-Elhadi. I dodaje, że także liczba nowych ofert w lipcu i sierpniu 2020 r. również jest zbliżona do stanu z analogicznych miesięcy w 2019 r. – Nowych ofert w lipcu i sierpniu jest jednak aż o 25 proc. więcej niż kwietniu i maju – podaje.

Nieco wolniej powrót do normy trwał w agencji Bracia Strzelczyk. Jeszcze w lipcu liczba zawartych transakcji była o 30 proc. mniejsza niż rok wcześniej. – Ale już w sierpniu była na takim poziomie jak w tym samym miesiącu 2019 r. W lipcu przyjęliśmy też o ponad połowę więcej ofert niż w miesiącach „pandemicznych”, w sierpniu o kolejne 10 proc. więcej ofert. Choć w porównaniu do tych samych miesięcy 2019 r. mamy spadek liczby przyjętych nieruchomości o ok. 7 proc. – mówi Aneta Gromska, menedżer do spraw rozwoju biznesu w agencji Bracia Strzelczyk.

Aneta Gromska podkreśla, że pandemia zatrzymała wzrost cen. O ile jeszcze w połowie ubiegłego roku średnie w Warszawie oscylowały wokół 10 tys. zł/mkw., to w pierwszych miesiącach 2020 r. zaczęły one gwałtownie rosnąć do prawie 12 tys. zł. – Ale potem nastąpił lockdown i zanotowaliśmy 1,5-proc. spadek. Pomimo odważnych scenariuszy wielu analityków zakładaliśmy, że ceny mogą zmaleć o najwyżej kilka procent i tak też się stało – mówi. – Wzrósł jednak popyt, a nie podaż, co spowodowało, że niejednokrotnie cena transakcyjna była wyższa od ofertowej. Obecnie średnia cena za metr kwadratowy nadal przekracza 11 tys. zł – ocenia Aneta Gromska.

Według Ewy Jankowskiej-Elhadi między marcem a majem średnia cena ofertowa zmieniła się bardzo nieznacznie (spadła o kilkadziesiąt złotych) i w Warszawie nadal wynosi ok. 11 511,6 zł za mkw. Lipiec i sierpień nie przyniosły znaczących zmian. Ceny przestały rosnąć, ale też nie spadają. – Wbrew oczekiwaniom niektórych nabywców średnia cena transakcyjna nie uległa zmianie w okresie pandemii i w okresie marzec – maj wyniosła ok. 9,9 tys. zł. Dużą rolę odegrał tu czynnik psychologiczny – właściciele, o ile nie zostali zmuszeni do sprzedaży przez nagłą sytuację, woleli raczej poczekać z transakcją, niż godzić się na niższą cenę – mówi Ewa Jankowska-Elhadi.

O tym, że nie widać spadku cen ofertowych, piszą w swoim najnowszym raporcie analitycy firmy Sonar Home, zajmującej się monitorowaniem rynku nieruchomości. I, co podkreślają, trend nie dotyczy tylko dużych metropolii, ale także mniejszych miast wojewódzkich. Wyjątek stanowi województwo lubuskie – ale to spadek rzędu 0,2 proc.

„Patrząc na rynki z perspektywy ostatnich trzech miesięcy, w Katowicach i Lublinie cena ofertowa wzrosła o ok. 2 proc. W pozostałych miastach zmiany były już mniejsze, dlatego możemy przyjąć, że wakacje nie przyniosły większych zmian po stronie podażowej” – ocenia cytowana w raporcie Barbara Bugaj, główny analityk rynku nieruchomości SonarHome.pl.

Według firmy, biorąc to wszystko pod uwagę, III kwartał jest całkiem dobry dla rynku mieszkaniowego. Jednak jest rysa na tym obrazie: duży spadek wartości udzielanych kredytów mieszkaniowych. Sonar Home przywołuje dane Biura Informacji Kredytowej, wedle którego w lipcu wartość kredytów była niższa o 23 proc. w porównaniu do stanu sprzed roku. I nie jest to efekt mniejszego zainteresowania klientów kredytem (w sierpniu liczba wniosków była mniejsza o 6,8 proc.), a skutek zaostrzenia polityki kredytowej przez banki.

Przedstawiciele agencji nieruchomości, z którymi rozmawialiśmy, nie spodziewają się jednak jakichś istotnych zmian na rynku do końca tego roku. Oczywiście przy założeniu, że druga fala pandemii nie zdewastuje gospodarki.

– Właściciele teraz często czekają na wzrost cen i wzrost popytu, licząc, że uzyskają spektakularne ceny transakcyjne. Skutki lockdownu dopiero zaczniemy odczuwać, ale będzie to najwcześniej na początku roku, o ile nie nastąpi kolejne zamknięcie. Wtedy zostaną opracowane nowe strategie i budżety firmowe na rok 2021 i te decyzje będą miały istotny wpływ na możliwości finansowe klientów, zarówno popytowe, jak i podażowe – mówi Aneta Gromska.

– Do końca tego roku nie przewidujemy znaczących wahań cen na rynku wtórnym. Wpływ na nie może mieć jednak potencjalnie jesienne wyhamowanie gospodarki, związane z drugą falą epidemii koronawirusa – dodaje Ewa Jankowska-Elhadi.