Standard deweloperski, czyli stan realizacji lokalu mieszkalnego, za jaki nabywca płaci i jaki obowiązuje na rynku pierwotnym w chwili przekazania mu go przez dewelopera do eksploatacji, jest pojęciem umownym, które w żaden sposób nie jest unormowane ani zdefiniowane. Dlatego zawsze należy zwracać uwagę na zapisy prospektu informacyjnego, który obowiązkowo musi zawierać przedmiotową charakterystykę.

Reklama

Oczywiście sam rynek wypracował niepisaną definicję stanu deweloperskiego, która w dużym przybliżeniu stanowi umowną normę, szeroko praktykowaną przez branżę deweloperską. Na czym ona polega?

Mieszkanie deweloperskie oddane nabywcy do eksploatacji posiada drzwi wejściowe, okna plus parapety, gładź gipsową na najczęściej powierzchownie pomalowanych na biało ścianach, wylewkę pod podłogę, instalację elektryczną, centralnego ogrzewania, wentylacyjną oraz doprowadzone złącza instalacji wodno-kanalizacyjnej.

Jak z tego wynika, na prace wykończeniowe składa się najczęściej montaż drzwi wewnętrznych wraz z ościeżnicami, wyłożenie podłóg panelami lub gresem, ułożenie płytek ceramicznych w łazience i ewentualnie ponad blatem kuchennym, montaż ceramiki i armatury oraz malowanie całości mieszkania.

Stan deweloperski jeszcze kilkanaście lat temu był dla pokaźnego odsetka poszukujących lokum do zakupu czynnikiem dość zniechęcającym do mieszkań z pierwszej ręki. Konieczność ich wykończenia wydawała się bowiem wielu amatorom własnego M nie tylko mankamentem, ale wręcz zadaniem ponad siły. Stąd też zapewne niemała grupa klientów uciekała deweloperom na rynek wtórny, gdzie bez problemu dostępne były mieszkania do natychmiastowego wprowadzenia. Stąd też z czasem większość deweloperów wprowadziła usługę wykończenia "pod klucz” sprzedawanych przez siebie lokali, a ogłaszane promocje bardzo często, po dziś dzień zresztą, polegają na oferowaniu takich mieszkań w cenie niewykończonych.

W obecnych czasach sytuacja wygląda już zdecydowanie inaczej. Mieszkania z pierwszej ręki sprzedają się jak świeże bułki w stanie deweloperskim, który powszechnie już postrzegany jest jako zaleta rynku pierwotnego. Po zakończeniu prac wprowadzamy się bowiem do mieszkania wykończonego dokładnie według własnego gustu i wymarzonej aranżacji, w pożądanym standardzie, a do tego zgodnie z najnowszymi, obowiązującymi trendami. Do tego perspektywa kolejnych prac, tym razem remontowych, to nawet kilkanaście lat.

Nieco inaczej w przedmiotowej kwestii wygląda mieszkaniowy rynek premium. Tu co do zasady nie istnieje opcja nabycia apartamentu w stanie deweloperskim i wykończenia go własnym sumptem. Deweloper sam przeprowadza prace wykończeniowe i urządza wnętrza apartamentów, nierzadko w porozumieniu z nabywcą oraz zgodnie z jego preferencjami. Rzecz w tym, że w przypadku apartamentowców nie ma warunków do działania wielu różnych ekip wykończeniowych, które w trakcie prac miesiącami generowałyby chaos na terenie inwestycji, a przy okazji rujnowały części wspólne budynku.

Oczywiście na plan pierwszy wysuwa się kwestia kosztów prac wykończeniowych lokalu nabytego na rynku pierwotnym w stanie deweloperskim. Są to bowiem pokaźne kwoty mocno windujące końcowy bilans nabycia mieszkania. Oczywiście opcji kalkulacji takiego przedsięwzięcia może być nieskończenie wiele, w zależności od przyjętych założeń. Przede wszystkim na kosztach wykończenia ważyć będą użyte materiały i ich standard, a także kwestia zakresu prac, które właściciel umiałby i chciał wykonać samodzielnie, np. malowanie ścian i sufitów. Dlatego też najlepszym kalkulatorem budżetu, jaki należy przygotować przed zakupem mieszkania od dewelopera, są przeliczane na m kw. stawki ustalane przez firmy oferujące przedmiotowe usługi, a także samych deweloperów.

W internecie można znaleźć dziesiątki firm budowlanych czy remontowych oferujących usługi wykończeniowe mieszkań deweloperskich. Najczęściej oferują one trzy różniące się standardem prac i klasą użytych materiałów opcje. Ta najbardziej ekonomiczna i podstawowa wykończenia lokum "pod klucz” to średnio koszt zawierający się w przedziale 500-600 zł/mkw. Z kolei wariant optymalny pod względem stosunku ceny do jakości użytych materiałów i zakresu prac, określany często jako "klasyczny”, to przedział w granicach 700 - 800 zł/mkw., a opcja premium to minimum 1000 zł/mkw. Najwyższych stawek nie da się precyzyjnie określić, bo wielu deweloperów i firm specjalistycznych oferuje opcje wykończenia na indywidualne zamówienie klienta, a tu możliwe są nawet najbardziej wyrafinowane i kosztowne rozwiązania.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że powyższe warianty wykończenie mieszkania "pod klucz” nie obejmują urządzenia i wyposażenia kuchni, w przypadku której wydatek może wynosić od kilku do kilkudziesięciu tys. złotych.

W sumie przymierzając się do kupna mieszkania na rynku pierwotnym w standardzie deweloperskim, do ceny każdego mkw. takiego lokum musimy na jego wykończenie doliczyć minimum 1 tys. zł, co i tak nie jest ostatecznym kosztem przed wprowadzeniem się do nowych „czterech kątów”, bo nie uwzględnia całej reszty wyposażenia mieszkania.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl