Krajowe media niedawno poinformowały o tym, że niektóre banki zaostrzają wymagania związane z zakupem lokum na kredyt. Jest to oczywiście odpowiedź kredytodawców na gospodarcze zawirowania związane z koronawirusem. Nowa polityka banków wydaje się złą wiadomością dla osób, które planowały zakup mieszkania po wniesieniu zaledwie dziesięcioprocentowego wkładu własnego. Taki minimalny wkład wzrósł kwotowo przez ostatnie lata. Eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli, jak bardzo zwiększyła się minimalna suma potrzebna do zakupu typowego mieszkania deweloperskiego na terenie miast wojewódzkich. Okazuje się, że wyniki z różnych części naszego kraju są bardzo zróżnicowane.

Reklama

Od końca 2013 r. najniższy wkład wzrósł nawet o 50 proc.

Już od dłuższego czasu, typowe mieszkanie kupowane przez klientów dewelopera liczy sobie ok. 50 mkw. Właśnie taki nowy lokal o przeciętnej cenie uwzględnili analitycy portalu RynekPierwotny.pl. Eksperci tego serwisu wzięli pod uwagę średnie transakcyjne stawki za 1 mkw. mieszkania, które obejmują już rabaty udzielane przez deweloperów. Punktem wyjściowym analizy jest IV kw. 2013 roku, czyli okres w którym powoli kończyła się dekoniunktura dotycząca polskiej "mieszkaniówki”. Wyniki obliczeń wskazują, że przez sześć kolejnych lat boomu mieszkaniowego, minimalny wkład potrzebny do zakupu nowego lokalu na kredyt zmienił się następująco:

Białystok - minimalny wkład w IV kw. 2013 r. - 22 465 zł, minimalny wkład w IV kw. 2019 r. - 28 438 zł, kwotowa zmiana wkładu: +5 973 zł, procentowa zmiana wkładu: +27%
Bydgoszcz - 22 640 zł/30 950 zł/+8 310 zł/+37%
Gdańsk - 30 774 zł/42 926 zł/+12 152 zł/+39%
Katowice - 22 647 zł/34 400 zł/+11 753 zł/+52%
Kielce - 23 255 zł/26 476 zł/+3 220 zł/+14%
Kraków - 28 912 zł/41 220 zł/+12 308 zł/+43%
Lublin - 23 980 zł/29 887 zł/+5 907 zł/+25%
Łódź - 22 115 zł/30 130 zł/+8 015 zł/+36%
Olsztyn - 22 553 zł/30 649 zł/+8 096 zł/+36%
Opole - 23 191 zł/26 817 zł/+3 626 zł/+16%
Poznań - 29 339 zł/37 011 zł/+7 672 zł/+26%
Rzeszów - 24 105 zł/28 805 zł/+4 700 zł/+19%
Szczecin - 23 708 zł/34 397 zł/+10 690 zł/+45%
Warszawa - 37 137 zł/47 379 zł/+10 242 zł/+28%
Wrocław - 28 465 zł/38 170 zł/+9 705 zł/+34%
Zielona Góra - 18 125 zł/23 440 zł/+5 315 zł/+29%














Uwagę zwraca bardzo duże zróżnicowanie powyższych wyników. W Warszawie, Krakowie, Szczecinie, Gdańsku i Katowicach minimalny wkład wzrósł o ponad 10 000 zł. Co ciekawe, to właśnie stolica Górnego Śląska cechowała się największym procentowym wzrostem wymaganego wkładu własnego (+52 proc. przez 6 lat). Z dwóch powodów jest to bolesna zmiana dla katowiczan. Po pierwsze, katowickie płace rosły relatywnie wolno na tle wyników z innych miast. Po drugie, Katowice przez długi czas cieszyły się opinią miasta, gdzie nie tylko używane mieszkania są tanie w stosunku do wynagrodzeń.

Jeżeli chodzi o poziom kwotowej i procentowej zmiany minimalnego wkładu, to na drugim biegunie ulokowały się Kielce. To miasto na tle innych ośrodków wojewódzkich cechowało się wyjątkowo powolnym wzrostem cen nowych mieszkań. Opisywana sytuacja ma nie tylko swoje dobre strony. Odzwierciedla ona niezbyt szybkie tempo wzrostu kieleckich płac i problemy demograficzne wspomnianego miasta.

Rynkowy lider zrezygnował już z najniższego wkładu

Dziesięcioprocentowy wkład własny już od dłuższego czasu stanowi absolutne minimum kredytowe wyznaczone przez rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Warto zdawać sobie sprawę, że nie wszystkie banki są skłonne udzielić kredytu mieszkaniowego z tak niskim wkładem. Koszt "hipoteki” finansującej 90 proc. mieszkania, dodatkowo podniesie obowiązkowe ubezpieczenie niskiego wkładu. Właśnie dlatego wkład wynoszący 20 proc. obecnie jest uznawany za rozsądne minimum. Aby dowiedzieć się jak bardzo taki wkład wzrósł w ujęciu kwotowym, wystarczy przemnożyć powyższe wyniki (wyrażone w złotych) przez dwa.

Znaczenie dwudziestoprocentowego wkładu jako kredytowego minimum wzrosło w marcu i kwietniu 2020 r. Chodzi przede wszystkim o fakt, że największy krajowy bank (PKO BP) podwyższył limit minimalnego wkładu z 10 do 20 proc. W kilku innych bankach można było natomiast zaobserwować wzrost marż kredytów z najniższym dopuszczalnym wkładem. Przykład ING Banku Śląskiego, który teraz finansuje do 70 proc. wartości "M” jest dowodem na to, że niektórzy kredytodawcy mogą być bardziej restrykcyjni niż nakazują im rekomendacje KNF.

Autor: Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl