O odpowiedzi na te i inne pytania dziennik.pl poprosił dwóch ekspertów: Katarzynę Młynarczyk, manager działu analiz i opinii firmy Lege Advisors i Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl.

Reklama

Koronawirus jak czarny łabędź

Zanim jednak eksperci skomentowali zmiany na rynku nieruchomości podczas epidemii koronawirusa, zrobili dwa zastrzeżenia.

Po pierwsze odróżnili rynek ofertowy od rynku transakcyjnego, czytaj: finalizowania umów kupna-sprzedaży. - O ile ten pierwszy nadal ma się dość dobrze, ten drugi został zamrożony. A to właśnie transakcje pokazują ostateczny poziom cen i kondycję rynku. Przyczyn braku transakcji jest wiele, m.in.: utrudniony dostęp do urzędów, banków, zaostrzone czy nawet wstrzymane procedury kredytowe oraz ograniczenie kontaktów. I wreszcie nadzieja kupujących na spadki cen - wyjaśnia Katarzyna Młynarczyk.

Po drugie, zastrzegli, że wskaźniki i prognozy siłą rzeczy będą obarczone dużą granicą błędu. Jarosław Jarosław Jędrzyński: - Jeszcze kilka, góra kilkanaście dni temu rodzimi ekonomiści prognozowali spadek polskiego PKB w roku bieżącym za sprawą pandemii koronawirusa na poziomie zaledwie ułamka punktu procentowego i wyraźne odbicie koniunktury gospodarczej już za 2-3 miesiące, gdy tylko sytuacja epidemiologiczna wróci do normy. Dziś ci sami eksperci z pewnym zakłopotaniem, przyznając się niejako do niepoprawnego optymizmu, nie wykluczają kilkuprocentowej recesji w Polsce i wzrostu bezrobocia do wartości dwucyfrowych.

Jedno jest pewne: obecna sytuacja uświadamia jedną z fundamentalnych cech rynków, w tym rynku nieruchomości, czyli cykliczność. Jak zauważają też eksperci portalu RynekPierwotny.pl, po raz drugi z rzędu koniunkturalne przesilenie w rodzimej mieszkaniówce i gospodarce po latach boomu powoduje czynnik pochodzenia zewnętrznego, o charakterze "czarnego łabędzia”: - W 2008 roku był to upadek banku Lehman Brothers po procederze z kredytami subprime, z kolei obecnie pandemia koronawirusa rodem z Chin. Bo faktu rynkowego przesilenia, po którym nastąpi hamowanie koniunktury już raczej zanegować się nie da. Pytanie tylko, jak ostre to hamowanie będzie.

Koronawirus a ceny nieruchomości

Jak na razie - jeśli chodzi o ceny mieszkań - istotnych spadków nie ma. - Na rynku pierwotnym, w segmencie popularnym, oferowane są rabaty do ok. 10 proc. ceny – potwierdza ekspert Lege Advisors.

Spadać za to zaczęła liczba promocji, co też jest przede wszystkim efektem dobrej sytuacji na rynku nieruchomości sprzed epidemii.

W aktualnie realizowanych inwestycjach wiele lokali już zostało sprzedanych więc obecna sytuacja deweloperów wydaje się być bezpieczna. Deweloperzy mogą sobie nawet pozwolić na czasowe wstrzymanie kolejnych inwestycji – tłumaczy Katarzyna Młynarczyk

Z analiz HRE wynika, że w 2019 roku rozpoczęto budowy ponad 237 tysięcy mieszkań, oddano do użytkowania ponad 207 tysięcy lokali, a urzędy wydały pozwolenia na budowy kolejnych 268 tysięcy nowych mieszkań i domów. Są to wyniki nienotowane od kilkudziesięciu lat! "Rok 2019 był jak dotychczas najlepszym czasem dla rynku mieszkaniowego. Skala obrotów osiągnęła historyczne maksimum nie tylko dzięki rosnącym cenom, ale też rosnącej liczbie zawieranych transakcji”, zauważa Bartosz Turek z HRE.

- Rodzimi deweloperzy mieszkaniowi po latach boomu są w bardzo dobrej sytuacji i kondycji ekonomicznej, co w obecnych warunkach ma trudne do przecenienia znaczenie. Z kolei gros mieszkań w realizowanych inwestycjach, na których - co bardzo ważne - wciąż wre praca, jest już zakontraktowanych do 2021 roku - dopowiada Jarosław Jędrzyński.

Trudno sobie wyobrazić dalsze wzrosty stawek w dobie szalejącej pandemii. Pierwsi deweloperzy zdążyli już ogłosić promocje "wiosenne” z rabatami średnio rzędu 30 tys. zł. Kolejni przygotowują specjalne oferty dla klientów, którzy zdecydują się na kupno lokum przez Internet. Bardzo możliwe, że są to pierwsze jaskółki nadchodzącej korekty…

Dlatego teraz zachętami znacznie częściej są promocje na miejsce postojowe czy garaż gratis; tańsze pakiety wykończeniowe czy komórki lokatorskie, przy czym nie dotyczy to rynku lokali premium. ("Tu ceny pozostają na stabilnym poziomie”).

Co innego z kolei rynek wtórny. – Następstwem kryzysu i ograniczonego popytu jest zwykle spadek cen nieruchomości. Tak więc sprzedający w najszybszym możliwym czasie będą próbowali pozbywać się swoich nieruchomości w obawie przed obniżkami. Można spodziewać się, że rynek nieruchomości mieszkaniowych stanie się rynkiem kupującego, dając mu większe możliwości negocjacji – uważa ekspert Lege Advisors. – Spodziewajmy się wysypu tzw. okazji cenowych. Część sprzedających, w związku z pogorszeniem się kondycji finansowej, będzie zmuszona do szybkiej sprzedaży nieruchomości. Niestety "okazje” pojawią się także dzięki ofertom sprzedaży wystawianym przez komorników czy syndyków. To typowe zjawisko w okresie kryzysu gospodarczego.

Reklama

W chwili obecnej trudno jednoznacznie przewidzieć skalę kryzysu. Informacje płynące z rynku są niepokojące. Biorąc pod uwagę wysoki poziom cen oraz znaczne wzrosty w poprzednim roku, można spodziewać się korekty cen nieruchomości rzędu 10-20 proc.. Większe z pewnością będą dotyczyły popularnego segmentu lokali mieszkalnych. Mniejsze spadki cen pojawią się na małych rynkach, gdzie ceny sprzed pandemii nie były "napompowane”, a podaż była ograniczona. W przypadku nieruchomości mniej atrakcyjnych, z wadami prawnymi i technicznymi, wymagającymi doinwestowania, należy spodziewać się znacznego wydłużenia czasu ich ekspozycji na rynku.


Ale epidemia koronawirusa wymusiła też dalsze zmiany na rynku nieruchomości, w tym np. w prezentacji ofert. Bardziej powszechne, choć już wcześniej popularne, stały się prezentacje wnętrza nieruchomości w formie filmów i wirtualne spacery. - To samo dotyczy spotkań z klientami. Pojawił się pomysł wdrożenia elektronicznego aktu notarialnego, który miałby usprawnić proces transakcji kupna – sprzedaży nieruchomości – dopowiadają eksperci.


Koronawirus a kryteria banków

Efektem epidemii koronawirusa i pogarszających się prognoz gospodarczych jest także zaostrzenie kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. Katarzyna Młynarczyk wylicza: - Obniżenie maksymalnego poziomu LTV dla produktów hipotecznych, wstrzymanie lub ograniczenie możliwości kredytowania oraz zabezpieczenia na nieruchomościach z powierzchnią komercyjną, ograniczenie liczby wniosków o kredyty hipoteczne do jednego wniosku na klienta/ nieruchomość, ograniczenie/brak możliwości kredytowania nowych inwestycji deweloperskich, brak akceptacji dochodów z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, z tytułu umów zleceń czy umów o dzieło, ograniczenie dostępu do kredytu dla niektórych grup zawodowych.

I trudno się dziwić skoro w 2019 roku banki udzieliły kredyty mieszkaniowe o wartości prawie 63 mld zł. Jest to najwyższy wynik w historii, co pokazały też analizy HRE.

Pomimo bardziej konserwatywnego podejścia do udzielania kredytów, banki i instytucje finansowe wprowadziły też jednak pewne usprawnienia i zmiany w procedurach ułatwiające proces kredytowy: - Na przykład wprowadzono możliwość uruchomienia finansowania bez wizyty w oddziale (np. dla stałych klientów), wydłużono terminy ważności decyzji, zastąpiono część dokumentów/zaświadczeń dokumentami generowanymi elektronicznie (np. dokumentacja fotograficzna, dokumenty z ZUS/ US, itp.) – kwituje ekspert Lege Advisors..