Reklama

Przed ubiegłorocznymi wyborami parlamentarnymi ostatecznie nie udało się uchwalić nowelizacji ustawy deweloperskiej. Temat zmian we wspomnianej ustawie powrócił jednak po wyborach. Wiele wskazuje na to, że ustawę deweloperską uda się znowelizować. Termin jej zmiany może jednak ulec przesunięciu ze względu na aktualne zamieszanie związane z koronawirusem. Branża deweloperska ma wiele wątpliwości co do kształtu aktualnych propozycji, mimo że pomysł likwidacji otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych ostatecznie został zastąpiony przez powołanie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.

Deweloperzy dość często zwracają uwagę, że przepisy forsowane przez UOKiK są mocno restrykcyjne na tle innych krajów Unii Europejskiej. Warto zatem sprawdzić, jak kwestia ochrony klientów firm deweloperskich została uregulowana w państwach UE.

W Niemczech zasady zakupu okazują się podobne do polskich

Z polskiego punktu widzenia najciekawsze wydają się rozwiązania prawne obowiązujące na największych europejskich rynkach deweloperskich, a także w krajach o podobnym poziomie rozwoju gospodarczego. Do tej pierwszej grupy można zaliczyć między innymi Francję oraz Niemcy. Jeżeli chodzi o model sprzedaży nowych mieszkań za naszą zachodnią granicą, to warto zwrócić uwagę, że w Niemczech również obowiązuje specjalny akt prawny regulujący obowiązki deweloperów (rozporządzenie o obowiązkach maklerów i deweloperów - Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer - MaBV).

Wspomniany akt prawny wskazuje, że roszczenie klienta firmy deweloperskiej powinno zostać wpisane do księgi wieczystej zabudowywanego gruntu (tak jak w Polsce). Warto również nadmienić, że niemieccy deweloperzy przyjmują płatność za budowane mieszkanie w siedmiu ratach (zależnych od stopnia zaawansowania budowy). Środki klienta firmy deweloperskiej zabezpiecza specjalny rachunek do wpłat lub gwarancja bankowa.

Jak tłumaczy RynekPierwotny.pl w przypadku rozwiązań francuskich, na szczególną uwagę zasługują dwa dostępne modele sprzedaży nowych "M”. Pierwszy z nich jest zbliżony do zakupu nowego lokum w Polsce z wykorzystaniem zamkniętego rachunku powierniczego. Drugi model zakłada natomiast przeniesienie na nabywcę prawa współwłasności gruntu i wybudowanej części budynku. Prawo własności pozostałej części budynku zostaje przeniesione do sfinalizowaniu transakcji.

Rozwiązania z Węgier i Słowacji są znacznie bardziej liberalne

Warto również przyjrzeć się rozwiązaniom prawnym z krajów o podobnym poziomie rozwoju gospodarczego jak Polska. Mowa o Słowacji oraz Węgrzech. Jeżeli chodzi o model stosowany na terenie Węgier, to cechuje się on brakiem szczególnych regulacji. Transakcja z węgierskim deweloperem opiera się wyłącznie na przepisach miejscowego kodeksu cywilnego. W przypadku Słowacji, zakup mieszkania od dewelopera może być zabezpieczony poprzez wpis do księgi wieczystej gruntu. U naszych południowych sąsiadów, również nie ma szczególnych przepisów regulujących sprzedaż nowego domu lub mieszkania przez dewelopera.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny będzie europejską nowinką

Po przeanalizowaniu rozwiązań z czterech opisywanych powyżej krajów oraz innych państw Europy (m.in. Grecji, Litwy, Łotwy, Estonii i Holandii) można stwierdzić, że Polska obecnie cechuje się rozbudowanym modelem ochrony klientów firm deweloperskich. Jak wskazuje RynekPierwotny.pl podobny, dość restrykcyjny model ochrony (oprócz Niemiec i Francji) jest stosowany również w przypadku sprzedaży nowych mieszkań z Belgii, Finlandii, Włoch oraz Austrii.

Analiza prawna sugeruje też, że Polska pod względem poziomu ochrony klientów firm deweloperskich wyróżnia się na plus w skali Europy. Jeżeli dojdzie do utworzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego i wprowadzenia innych zmian forsowanych przez UOKiK, to nasz kraj prawdopodobnie stanie się liderem w UE pod względem bezpieczeństwa nabywców nowych mieszkań. Przedmiotem dyskusji jest oczywiście kwestia, czy wszystkie bardziej restrykcyjne rozwiązania prawne są potrzebne w Polsce.