W ciągu pierwszych ośmiu miesięcy tego roku Polacy zaciągnęli łącznie 159,2 tys. kredytów mieszkaniowych, pożyczając 42,86 mld zł – Biuro Informacji Kredytowej wzięło pod lupę nowo udzielane hipoteki. Z tej kwoty aż 16,5 mld zł przypadło na: Warszawę, Wrocław, Kraków, Trójmiasto i Poznań. To prawie 40 proc. wartości wszystkich i jedna trzecia pod względem liczby, bo z 159,2 tys. niemal 50 tys. pożyczek udzielono właśnie w tych miastach. Na pierwszym miejscu jest Warszawa, gdzie banki pożyczyły klientom 7,28 mld zł, zawierając prawie 20 tys. umów.

W tych danych, jak w lustrze, odbija się kształt polskiego rynku nieruchomości, który jest pochodną sytuacji demograficznej w poszczególnych regionach – twierdzi Waldemar Rogowski, główny analityk BIK. Według niego to, że Warszawa i okolice wiodą prym w wartości i liczbie udzielanych kredytów hipotecznych, wynika z siły ekonomicznej i demograficznej. W 2017 r. (ostatnie dostępne dane) produkt krajowy brutto na mieszkańca Warszawy wynosił ok. 113,5 tys. zł i był dwa razy większy niż średnia dla całego kraju. Warszawa przyciąga też mieszkańców z innych regionów. Podczas gdy w całym kraju liczba ludności spadła w ciągu ostatniego roku o 22,4 tys., to w stolicy wzrosła o 13,4 tys. osób. Waldemar Rogowski podkreśla, że bardzo niskie bezrobocie w połączeniu z wysokimi dochodami są bardzo żyznym podłożem dla rynku nieruchomości, który w stolicy uzyskuje najwyższe ceny w kraju. Według danych zbieranych przez NBP w II kw. tego roku średnio za metr kwadratowy mieszkania płacono w Warszawie 8932 zł. A wysokie ceny podbijają wielkość kredytów hipotecznych.

Ta sama zasada działa w pozostałych czterech aglomeracjach. Średnia cena metra mieszkania w Gdańsku i Gdyni waha się w granicach 8200–8300 zł. W Krakowie 7775 zł, we Wrocławiu 7435 zł, w Poznaniu 7061 zł. W każdym z tych miast, z wyjątkiem Poznania, gdzie ubyło 2195 mieszkańców, ludności przybywa. Niemniej jednak woj. wielkopolskie jest jednym z czterech, gdzie w ciągu ostatniego roku liczba ludności wzrosła (o 4759 osób), co może sugerować, że zyskują miejscowości wokół stolicy regionu.

To właśnie w woj. wielkopolskim rynek nieruchomości rozwija się bardzo prężnie, na co wskazuje liczba nowo wybudowanych mieszkań w pierwszej połowie 2019 r. – niemal 11 proc. wszystkich w całym kraju. Na pierwszym miejscu pod tym względem jest woj. mazowieckie (20,6 proc.). GUS podaje jeszcze wskaźnik nasilenia budownictwa mieszkaniowego, czyli liczbę mieszkań oddanych do użytku na tysiąc mieszkańców. Tu też dominuje Mazowsze z Warszawą (3,6), Pomorze z Trójmiastem (3,5) oraz Małopolska z Krakowem (3,3).

Anna Szymańska, analityk Polskiego Instytutu Ekonomicznego, mówi, że w przypadku stolicy, Krakowa, Trójmiasta, Poznania i Wrocławia nie tylko działa efekt odsysania mieszkańców przyjeżdżających tu za pracą. – Warto zauważyć, że powyższa piątka to najsilniejsze ośrodki akademickie w Polsce, co potwierdzają badania PIE. Młodzież z mniejszych ośrodków pozostaje w nich często po studiach, gdyż w swych rodzinnych stronach nie ma możliwości znalezienia atrakcyjnej pracy – mówi. Dodaje, że duzi wygrywają też infrastrukturą: np. posiadanie dużego lotniska międzynarodowego przyciąga duże międzynarodowe korporacje, które zwłaszcza w ostatnich latach lokują tam swoje centra usług biznesowych.

– Mniejsze ośrodki mogą tylko hamować ten proces, ale nie całkiem go zatrzymać. W powszechnej opinii nie stanowią atrakcyjnego miejsca do życia ze względu na mniej atrakcyjny rynek pracy, gorszy dostęp do usług dla mieszkańców i gorszą jakość transportu zbiorowego – mówi Anna Szymańska. Jej zdaniem, aby zahamować ten proces, będzie potrzebna aktywna polityka państwa wspierająca rozwój mniejszych ośrodków.