Upadek dewelopera to nie koniec świata. "Prawo daje nabywcom lokali istotne możliwości i narzędzia"

Wydaje się, że w takim przypadku syndyk zacznie po prostu podejmować próby sprzedaży nieruchomości. Jednak przepisy Prawa Upadłościowego przewidują też inne możliwości. Upadłość dewelopera różni się od zwykłej upadłości tym, że ma na celu nie tylko spłacenie wierzycieli, ale także przekazanie mieszkań ich nabywcom. Dlatego syndyk w takim przypadku może:
1) prowadzić dalej przedsięwzięcie deweloperskie;
2) zlikwidować/sprzedać nieruchomość na zasadach ogólnych;
3) sprzedać nieruchomość zobowiązując nabywcę do dokończenia inwestycji;
4) zawrzeć układ z nabywcami.

- Pierwsza opcja jest możliwa, gdy umorzone zostało postępowanie sanacyjne i nabywcy mieszkań wpłacili dopłaty celem zakończenia inwestycji. Dzieje się tak, gdy ma to ekonomiczne uzasadnienie i istnieje realna szansa na zakończenie inwestycji. Środki z dopłat, które powinny być wystarczające na zakończenie inwestycji, będą znajdować się na oddzielnym rachunku bankowym i w razie zaprzestania prowadzenia inwestycji zostaną zwrócone nabywcom – tłumaczy Przemysław Furmanek z firmy doradczej Lege Advisors.

Likwidacja/sprzedaż nieruchomości

Kolejnym scenariuszem przewidzianym prawem jest likwidacja nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja deweloperska. W tym wypadku zawarte umowy nie zostaną zrealizowane, a klientom upadłego dewelopera przysługuje roszczenie pieniężne zamiast roszczenia o przeniesienie własności lokalu. Takie rozwiązanie może być przyjęte, jeśli dokończenie inwestycji przez syndyka lub jej kontynuacja przez innego przedsiębiorcę nie znajdzie racjonalnego uzasadnienia.

- Środki tak uzyskane zostaną podzielone pomiędzy wierzycieli na ogólnych zasadach przewidzianych w ustawie. Jednak jeśli likwidowana nieruchomość była obciążona hipoteką, a zabezpieczony wierzyciel zgodził się na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego, to niedoszli nabywcy mieszkań uzyskają przed nim pierwszeństwo zaspokojenia do wysokości kwoty wpłaconej na poczet umowy z deweloperem – wyjaśnia Adam Pasternak z Lege Advisors.

Nabywcy lokali, którzy odstąpili od umowy deweloperskiej, będą zaspokojeni w ramach środków ze sprzedaży nieruchomości, w identyczny sposób jakby odstąpili od umowy z innych przyczyn. Jednocześnie przysługuje im pierwszeństwo na podstawie roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej, nawet jeśli wpis został wykreślony. W tym samym trybie będą zaspokajani nabywcy, których roszczenia o przeniesienie własności lokalu przekształciły się w roszczenia pieniężne.

Kontynuacja inwestycji przez innego przedsiębiorcę

Trzecią opcją w przypadku upadłości dewelopera jest kontynuowanie przedsięwzięcia przez innego przedsiębiorcę.

- Przedsiębiorcy nabywającemu nieruchomość będą przysługiwały wszystkie prawa wynikające z umów deweloperskich. Natomiast odpowiedzialność za wszelkie zobowiązania z tego tytułu będzie ponosił solidarnie z upadłym. Jednak nie będą one mogły zostać zaspokojone w toku postępowania upadłościowego dewelopera, który zaczął inwestycję – mówi Adam Pasternak z Lege Advisors.

Warto pamiętać, że sprzedaż takiej nieruchomości nie ma charakteru egzekucyjnego. Wobec czego wraz z nią nie wygasną prawa i roszczenia ujawnione w księgach wieczystych. W związku z utrzymaniem w mocy zabezpieczeń, środki uzyskane w wyniku sprzedaży przez syndyka nie będą rozdzielane jak w „klasycznym” postępowaniu upadłościowym, tj. poprzez rzeczowy plan podziału, a jedynie zasilą fundusze masy upadłości.

Układ z nabywcami mieszkań

Ostatni tryb - układ z nabywcami - może odbyć się, gdy 20 procent nabywców lokali złoży swoje propozycje układowe w ciągu 30 dni od dnia ogłoszenia upadłości. Propozycje takie mogą obejmować:

a) wpłacenie dopłat przez wszystkich lub niektórych nabywców w zamian za przeniesienie własności lokalu, ewentualnie zwrot części dopłaty z przychodów z inwestycji;
b) sprzedaż nieruchomości przedsiębiorcy, który z zachowaniem ograniczonych praw rzeczowych przejmie zobowiązania wobec nabywców i zobowiąże się do dokończenia inwestycji w drodze nieodwołalnego oświadczenia wyrażonego w formie aktu notarialnego. Po prawomocnym przyjęciu układu traktuje się, że umowa została zawarta;
c) zmianę warunków inwestycji i sposobu finansowania;
d) możliwość zamiany lokali między wierzycielami, albo na takie, które nie są objęte umową deweloperską;

- Przeprowadzenie skutecznego postępowania upadłościowego w tym trybie wymaga dobrej organizacji nabywców lokali. W 30-dniowym terminie muszą oni ustalić kwotę potrzebną na dokończenie inwestycji, zagwarantować ją i przedstawić wspólne propozycje układowe. Jest to dość problematyczne, w szczególności przy dużym rozdrobnieniu nabywców, ale poważne korzyści to wynagradzają – przekonuje Przemysław Furmanek z Lege Advisors.

Jak widać upadek dewelopera to nie koniec świata dla jego klientów. Prawo upadłościowe daje nabywcom lokali istotne możliwości i narzędzia. Pozwala na dokończenie inwestycji i przeniesienie prawa własności lokali. W skrajnej sytuacji gwarantuje roszczenia pieniężne. Wszystko to jednak wymaga dobrej organizacji i współpracy pomiędzy upadłym deweloperem, a syndykiem i wierzycielami.