Wszystkie decyzje dotyczące przeznaczenia danego terenu mają w założeniu przyjąć formę prawa miejscowego. To zaś oznacza nie tylko zniesienie decyzji o warunkach zabudowy, lecz także mających znikomą wartość praktyczną studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Doradcy ministra inwestycji i rozwoju Jerzego Kwiecińskiego, którzy pół roku szlifowali pomysły na naprawę systemu planowania, proponują, aby rady gminy mogły uchwalać trzy rodzaje aktów prawa miejscowego: plany przeznaczenia, plany zabudowy i normatywy urbanistyczne.

– Treść tych aktów będzie de facto składała się z dwóch części: jednej obligatoryjnej i drugiej dużo szerszej, w której będą rozpisane elementy, które gmina może zastosować, ale nie musi. Najkrócej mówiąc, pomiędzy planem dla dzielnicy Łodzi a planem dla gminy wiejskiej są zasadnicze różnice i nie ma powodu, aby zmuszać gminy wiejskie do spełniania najróżniejszych, czysto formalnych oczekiwań ustawowych – tłumaczył na konferencji prasowej szef zespołu Ryszard Kowalski, ekspert branży budowlanej.

Plan z konkretami

Plan przeznaczenia, czyli plan ogólny, ma obrazować podstawową strukturę przestrzeni gminy. Czyli najprościej – określać, gdzie można budować, a gdzie nie, a także pokazywać, jak przebiegają drogi czy linie telekomunikacyjne. Do planu przeznaczenia obowiązkowo będzie dołączana m.in. prognoza jego oddziaływania na środowisko i ocena skutków finansowych.

Plan zabudowy będzie zawierał już dużo więcej konkretów, w tym precyzyjne warunki i dane konieczne do projektowania budynków na danym terenie. – Ma on być na tyle szczegółowy, aby na jego podstawie można było wystąpić z wnioskiem o pozwolenie na budowę – podsumował Kowalski. Jedną z możliwych form planu zabudowy będą obszary zorganizowanego inwestowania (OZI), jedna z koncepcji, która została przejęta po kolejnych wersjach porzuconego projektu kompleksowego kodeksu urbanistyczno-budowlanego. OZI to nic innego jak swoisty mikroplan robiony pod konkretne przedsięwzięcie, np. fabrykę czy osiedle, na podstawie uproszczonych procedur i przy uwzględnieniu relacji proponowanej inwestycji z miastem. Jeśli jest ona przewidziana w planie przeznaczenia, to gmina będzie musiała określić dla niej warunki brzegowe (m.in. gęstość i wysokość zabudowy), a następnie upoważnić wójta do podpisania umowy urbanistycznej. W pewnym sensie OZI przypominają więc specjalne strefy ekonomiczne, bo pozwolą realizować duże przedsięwzięcia budowlane na specjalnych, uproszczonych zasadach (np. poprzez skrócenie czasu uzyskiwania wszelkich koniecznych decyzji i zgód). Jednakże w modelu idealnym zakładają ścisłą współpracę samorządów lokalnych oraz inwestorów na każdym etapie projektu, a także dokładnej analizy tego, jak wpisuje się on w szerszy kontekst miejski.

Koniec z osiedlami w polu

Trzecie ogniwo reformy planowania to normatyw urbanistyczny gwarantujący, że nowe osiedla nie będą powstawać w polu, a co za tym idzie – generować ogromnych kosztów dla miast. Wyznaczy on zatem minimalne standardy, jeśli chodzi o usytuowanie infrastruktury komunikacyjnej, społecznej i technicznej. – Wprowadzamy coś, co ma zapewnić wszystkim racjonalny dostęp do usług publicznych. Ma powstawać pełnowartościowy fragment miasta – tłumaczył Kowalski. Normatyw urbanistyczny w założeniu będzie określony przez wskaźniki wyrażające, ile na daną liczbę mieszkańców powinno przypadać szkół, przychodni czy aptek.

W wariancie idealnym to właśnie mieszkańcy mają odgrywać kluczową rolę w całym procesie planowania przestrzennego. Dlatego doradcy ministra Kwiecińskiego proponują, aby wszelkie opinie, raporty i inne materiały związane z uchwalaniem planów stały się ogólnodostępne w sieci, obligatoryjnie przeprowadzano konsultacje, a nawet debaty w internecie (pod warunkiem że zainteresowani zarejestrują się pod nazwiskiem). Same założenia planów mają zaś przewidywać różne warianty, a nie narzucać gotowe rozwiązania.

Wśród założeń ekspertów jest także wprowadzanie ponadlokalnych inwestycji celu publicznego do planu miejscowego (pod warunkiem że wszystkie koszty związane z wypłatą odszkodowań czy wykupem pokryje wnioskodawca).

Przedstawione wczoraj propozycje to już kolejne podejście do zreformowania planowania przestrzennego za czasów Prawa i Sprawiedliwości (nie licząc wielokrotnych prób podejmowanych przez poprzednie ekipy). Początkowo rząd ambitnie planował stworzenie kodeksu urbanistyczno-budowlanego, czyli jednej całościowej ustawy regulującej wszystkie aspekty związane z realizacją inwestycji. Pierwszą odsłonę projektu zaprezentowano jeszcze w 2016 r., ale po kilku liftingach i rekonstrukcji rządu ostatecznie trafił on do szuflady na początku tego roku. Nowa koncepcja ministerialnych ekspertów będzie znacząco okrojona w porównaniu z rozmachem kodeksu (w jednej z wersji miał on prawie 600 artykułów i liczył 220 stron samych przepisów bez uzasadnienia), ponieważ jego część została już skonsumowana w specustawie mieszkaniowej.

Ale tak jak przy poprzednich próbach uporządkowania systemu planowania nie wiadomo, jakie są szanse na to, aby tym razem reforma weszła w życie. – Na tym etapie prac jest za wcześnie, aby powiedzieć, od kiedy są możliwe takie zmiany – odpowiedział DGP resort inwestycji i rozwoju na pytanie o losy założeń zespołu doradczego. Nawet niektórzy spośród pracujących nad nimi ekspertów są sceptyczni.