Specustawa deweloperska – mity a rzeczywistość

Projekt przyjęty przez Sejm niczym nie różni się od projektu, który powstał w Ministerstwie Rozwoju na drugim etapie prac nad ustawą. Powiela te same błędy i niedopracowania, ale wciąż jest krokiem naprzód wobec całkowicie kuriozalnego pierwotnego projektu. Przyjrzyjmy się kilku kwestiom podnoszonym tak przez rządzących jak i środowiska miejskie, ponieważ wokół ustawy narosło mnóstwo niepotrzebnych mitów i zamieszania pojęciowego.

Czas inwestycji skrócony z 5 do 1 roku

Nie jest do końca jasne, na jakiej zasadzie rządzący arbitralnie przyjęli, że czas realizacji inwestycji wynosi 5 lat. Oczywiście może się zdarzyć, że w skutek działania krnąbrnych sąsiadów bądź ekologicznych szantażystów procedury administracyjnoprawne wydłużą się do takiego okresu, jednak w neutralnych warunkach etap ten nie powinien trwać dłużej niż rok. Jednocześnie trudno zrozumieć w jaki sposób rządzący chcą zagwarantować czas trwania etapu budowlanego i odbiorowego inwestycji, skoro są to etapy w pełni zależne od wydajności generalnego wykonawcy. Możliwa jest sytuacja, w której inwestor sprawnie uzyska zarówno warunki zabudowy, jak i pozwolenie na budowę, a wobec opieszałości GW nie będzie w stanie zrealizować inwestycji w terminach opisanych w prospekcie.

- Nie przychodzi mi do głowy żaden prawny system, który pozwoliłby zapewnić realizację inwestycji w określonym terminie. Zbyt istotną rolę w tym procesie pełnią bowiem czynniki techniczne, które nie mogą być kontrolowane za pośrednictwem instrumentów prawnych – mówi Jan Sakławski, radca prawny w Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy. – Z kolei przyspieszenie samych procedur administracyjnych jest oczywiście postulatem godnym pochwały. Jednak skracanie ich na siłę w taki sposób, że istniejące w tej procedurze mechanizmy kontroli mają charakter iluzoryczny jest pójściem o krok za daleko – dodaje Sakławski.

W przypadku uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej terminy na konsultacje i opiniowanie są bardzo krótkie i znacząco ograniczają możliwość wywarcia przez opiniujących realnego wpływu na treść uchwały. Opinie te mają zaś niezwykle istotną treść z uwagi na to, że stanowią one element miniprocedury planistycznej, zastępującej
w praktyce procedurę towarzyszącą uchwalaniu miejscowych planów

Z kolei w przypadku pozwoleń na budowę dotyczących inwestycji mieszkaniowych ustawodawca dał organom możliwość w zasadzie arbitralnego nadawania tym decyzjom rygoru natychmiastowej wykonalności.

- Powyższe mechanizmy sprawiają, że przez dziesięcioletni okres obowiązywania ustawy, komercyjne przedsięwzięcia budowlano-mieszkaniowe będą miały status podobny do inwestycji celu publicznego. Czas pokaże, czy rozwiązanie to jest rozwiązaniem słusznym – podsumowuje ekspert z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.

Ustawa unieważnia plany miejscowe

Nie jest to do końca prawda, aczkolwiek ustawa daje inwestorom możliwość ominięcia zapisów obowiązujących planów - za pośrednictwem uchwały gminy ustalającej warunki lokalizacji inwestycji mieszkaniowej.

- W mojej ocenie w polskim systemie prawa nie powinna istnieć instytucja podmiotowego zwalniania z przestrzegania przepisów prawa powszechnie obowiązującego (w tym prawa miejscowego). Tworzy to dualizm prawny, w którym część inwestorów będzie związana ustaleniami planu a część nie, co samo w sobie rodzi poważne wątpliwości natury konstytucyjnej – ocenia Jan Sakławski z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy. - Droga obrana przez autorów projektu nie jest drogą słuszną. Zdecydowanie lepszym rozwiązaniem byłoby usprawnienie procedur planistycznych tak, aby plany mogły być uchwalane szybciej i sprawniej. Nie zmienia to oczywiście faktu, że część zaproponowanych w ustawie rozwiązań, takich jak określanie sztywnych terminów w jakich muszą być przedstawione uwagi do projektów uchwał oraz nakładanie na organy kar za uchybianie niektórym terminom należy uznać za słuszne (oczywiście jedynie w przypadku urealnienia tych terminów) – dodaje mecenas Sakławski.

Należy dodać, że w obecnej wersji projektu uchwała będzie musiała pozostawać co prawda w zgodzie z postanowieniami studium, ale już treścią planu nie będzie związana. Może to budzić zdziwienie, skoro to plan a nie studium jest aktem prawa miejscowego.

Warto podkreślić, że to brak planów a nie ich nadmiar jest bolączką polskich miast i trudno w polemizować z przedmiotowym stanowiskiem na kanwie wydarzeń związanych z warszawską reprywatyzacją. - Skoro autorzy projektu wskazują na rzekome 900 tys. ha gruntów rolnych w granicach administracyjnych miast, które nie mogą obecnie zostać zagospodarowane na potrzeby budownictwa mieszkaniowego to wystarczające z tej perspektywy byłoby wprowadzenie jedynie art. 39 komentowanej ustawy, zgodnie z którym do inwestycji mieszkaniowej lub inwestycji towarzyszącej, w granicach administracyjnych miast, nie stosuje się przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych w zakresie gruntów rolnych. Trudno zaś dostrzec czemu, w celu zlikwidowania tej jednej bariery prawnej, wprowadza się rewolucję w działaniach planistycznych, które może, choć oczywiście nie musi, przynieść szkody nieporównywalne do uzyskanych za jej pośrednictwem korzyści – konstatuje Jan Sakławski.

Zmiany są konieczne w celu realizacji programu Mieszkanie+

To jest niestety całkowita nieprawda. Choć ustawa wprowadza instytucję najmu instytucjonalnego z dojściem do własności do ustawy o ochronie lokatorów, ale instytucja ta nie została w żaden sposób powiązana z rozwiązaniami dotyczącymi realizacji inwestycji mieszkaniowych. Oznacza to, że na obecną chwilę brak jest instrumentów prawnych, które pozwalałyby na sprzężenie oczekiwanej zwiększonej podaży mieszkań z popytem na tani wynajem. Innymi słowy, mieszkania będą rzeczywiście powstawały szybciej i w większej ilości, ale gminy nie mają instrumentów, za pomocą których mogłyby skłonić deweloperów do przeznaczeniu części mieszkań na wynajem.

Wobec uchwalenia w ostatnim czasie ustawy o pomocy państwa w ponoszeniu wydatków mieszkaniowych w pierwszych latach najmu mieszkania, trudno chyba o lepszy moment na powiązanie obu mechanizmów i pchnięcie sztandarowego rządowego programu nieco do przodu. Szansa ta nie została jednak wykorzystana i jak na razie wygląda na to, że ułatwienia wprowadzone specustawą będą dotyczyć jedynie działalności stricte komercyjnej. Tym samym wsparcie dla borykających się z rzeczywistością prawną deweloperów pozostaje bez jakiegokolwiek związku z programem Mieszkanie+.

W tej sytuacji jedyne co w zasadzie wiadomo o motywacji autorów projektu to to, że nic o nich nie wiadomo. Deklarowane cele aktu nie korespondują z instytucjami wprowadzanymi za jego pośrednictwem, a co za tym idzie trudno domyślić się, o co chodziło. Na pewno znacząco utrudni to rozmowę, która będzie musiała się za parę lat odbyć w kontekście stopnia realizacji celów projektu. Skoro bowiem nie wiadomo jakie te cele były to jak można stwierdzić, czy zostały osiągnięte?

No i co teraz ze specustawą?

Wskazane powyżej hasła i zarzuty stanowią oczywiście jedynie wycinek dyskusji o specustawie. Dobrze pokazują podstawowy problem z przepisami uchwalanymi w taki sposób – zbyt dużo chaosu i dezinformacji, zbyt mało spotkań i rzeczowej dyskusji. - Nietrudno jest mi sobie wyobrazić jakąś formułę planistyczno-mieszkaniowego okrągłego stołu, podczas którego deweloperzy, urbaniści, związki lokatorów oraz reprezentanci rządu i samorządów wspólnie ustalają kierunek rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Polsce – mówi Jan Sakławski z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.

Nikt nie ma wątpliwości, że mieszkań w Polsce jest zbyt mało. Podobnie jak nikt nie ma wątpliwości, że brakuje obecnie spójnej wizji planistycznej w zakresie budowy tych mieszkań. Dobrym przykładem tych problemów jest Warszawa, w której nowe osiedla powstają w dużej ilości, ale często bez spójnej wizji estetycznej, co prowadzi niejednokrotnie do powstawania dzielnic lub miejscowości "sypialnych", w których nie znajduje się nic poza lokalami mieszkalnymi. W konsekwencji czego funkcjonowanie mieszkańców tych obszarów sprowadza się w dużej mierze do ciągłego podróżowania "do" i "z" miejsca pracy.

- Pozostaje pytanie czy do pewnych elementów ustawy nie będzie miał zastrzeżeń Trybunał Konstytucyjny, ponieważ rozszczepienie prawa, które ma miejsce za pośrednictwem podmiotowego zwalniania z podlegania miejscowym planom, budzi, przynajmniej we mnie, istotne wątpliwości natury konstytucyjnej. Niezależnie jednak od stanowiska sądu konstytucyjnego w tej sprawie, już teraz widać jak bardzo potrzebne są w dzisiejszych czasach spokojne rozmowy i dialog zainteresowanych stron. Należy mieć nadzieję, że
i w tej sprawie w końcu tego nie zabraknie
– podsumowuje Jan Sakławski z Kancelarii Brysiewicz i Wspólnicy.