Specustawa budzi kontrowersje. Wiceminister Soboń: Deweloperzy nie zyskują

W piątek Senat przegłosował bez poprawek ustawę o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, tzw. specustawę mieszkaniową. Teraz trafi ona do podpisu prezydenta.

PAP: Co zmieni specustawa mieszkaniowa?
Wiceminister inwestycji i rozwoju Artur Soboń: Przede wszystkim wpłynie na ład przestrzenny miast w Polsce. Obecnie Polska "kuleje" w tej dziedzinie. Plany zagospodarowania przestrzennego na podstawie aktualnych przepisów obejmują jedynie 16 proc. powierzchni Polski, a co trzeci nie pokrywa więcej niż 1 ha. Nie będziemy kwestionować wysiłku samorządów i istniejących planów, bo na ich podstawie można budować szybko, jednak planów jest zwyczajnie za mało.

Obecnie mieszkania budowane są najczęściej na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Takich tzw. WZ-tek w zeszłym roku wydano ponad 83 tys. Dużo takich inwestycji powstaje na obrzeżach gmin, przez co mamy duży problem ze zjawiskiem rozlewania się miast. Powstają osiedla, które nie mają zapewnionej odpowiedniej infrastruktury lub nie spełniają podstawowych potrzeb ich mieszkańców - w najbliższej okolicy nie znajdują się szkoły, brakuje dróg, a przystanki komunikacji miejskiej są daleko. To powoduje dodatkowe koszty dla gmin, które muszą później budować te brakujące elementy.

Specustawa wprowadza dla inwestora obowiązek, aby to właśnie on - nie gmina - zapewnił te wszystkie elementy. W ustawie zapisaliśmy, że inwestycja musi mieć bezpośredni dostęp do drogi publicznej, a minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż 6 m. Przystanki komunikacji miejskiej muszą być w odległości 1 km od budowanych mieszkań, jednak w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców muszą być bliżej - do 500 m. Szkoły i przedszkola powinny być budowane w odległości 3 km, a w miastach powyżej 100 tys. mieszkańców - 1,5 km. Ponadto inwestycja musi być realizowana na terenie zapewniającym dostęp do terenów rekreacyjnych w takich samych odległościach, jak w przypadku szkół i przedszkoli.

Zapisaliśmy też standardy dotyczące wysokości budynków. W miastach do 100 tys. mieszkańców mogą one mieć maksymalnie 4 kondygnacje, a w większych - 14 kondygnacji. Przewidzieliśmy też, że jeśli w okolicy 500 m znajdują się już inwestycje mieszkaniowe o wyższych kondygnacjach, to powstająca w oparciu o przepisy specustawy inwestycja może mieć tyle pięter, ile sąsiadująca z nią istniejąca zabudowa.

Gmina ma możliwość zwiększenia lub zmniejszenia tych wymagań o 50 proc.

Te wszystkie standardy zostały określone po raz pierwszy właśnie w specustawie. Inwestycja zrealizowana bez wymaganych standardów nie będzie mogła zostać oddana do użytkowania. Nikt nigdy wcześniej tak precyzyjnie tego nie zapisał. Inwestor, który będzie chciał na podstawie tych przepisów zbudować mieszkania, musi przedstawić koncepcję urbanistyczną, w której wszystkie elementy zostaną uwzględnione a warunki spełnione. Dajemy samorządom narzędzie, dzięki którym ich możliwości będą większe, planowanie przestrzenne - bardziej spójne i uporządkowane. Ustawa zwiększy także udział mieszkańców, którzy w trakcie konsultacji w ramach poszczególnych inwestycji będą mogli zgłaszać swoje potrzeby do gminy.

Specustawa budzi kontrowersje, gdyż, np. będzie można budować na terenach chronionych oraz że będzie korupcjogenna. Została nawet nazwana "lex-deweloper".
To nie jest prawda. Deweloperzy nie zyskują dzięki tej ustawie. Oni faktycznie otrzymają możliwość szybszej realizacji inwestycji, ale tylko i wyłącznie, jeśli ich koncepcja będzie spełniała wszystkie wymagania, o których mówiłem wcześniej. Bez tego rada gminy nie będzie mogła wydać zgody na realizację żadnej inwestycji. To jest podstawą.
Nie ograniczamy też istniejących już praw deweloperów. My im dajemy tylko dobrowolną możliwość skorzystania z tej specustawy. Oni dalej mogą budować "tradycyjnie" na podstawie obowiązujących przepisów. Mają swoje banki ziemi i grunty, na których będą mogli inwestować w oparciu o plany zagospodarowania przestrzennego czy WZ-tki. Deweloper kupuje jak najtańszy grunt, nie zawsze w korzystnej lokalizacji. Popyt na mieszkanie jest tak duży, że wszystko sprzeda się jak na pniu, nawet przy wysokich cenach.

Dzięki specustawie chcemy stworzyć konkurencję dla tych drogich mieszkań. "Uwalniamy" grunty rolne, pokolejowe, popocztowe, powojskowe w granicach administracyjnych miast, które mają dobre lokalizacje. Dzięki temu, że grunty będą niejako wniesione przez gminę inwestor nie będzie ponosił kosztów zakupu, te mieszkania będą tańsze. Ludzie chętniej będą chcieli wynajmować, czy dochodzić stopniowo do własności takiego mieszkania, niż kupować mieszkanie drogie, daleko od centrum.

Jeśli chodzi o kwestię budowania na terenach chronionych - ustawa wręcz zabrania powstawaniu takich inwestycji. To jest zapisane na "sztywno". Wydaje mi się, że gdyby osoby protestujące przeciw tej specustawie uczciwie przeczytały przegłosowany przez Senat projekt, to 99 proc. z nich zmieniłoby zdanie. Przyznam, że niektóre z tych obaw mogły być słuszne w marcu, gdy przekazaliśmy pierwszą wersję projektu do konsultacji społecznych. Jednak w wyniku tych konsultacji projekt uległ dużej zmianie. Postulaty i argumenty strony społecznej w dużej mierze pokrywały się z tym, co dzisiaj mówi się o tej ustawie, dlatego wówczas odpowiedzieliśmy na wątpliwości i poprawiliśmy projekt. Jestem przekonany, że wykonaliśmy dużą pracę przy tym projekcie uwzględniając wszystkie zgłaszane uwagi.

Dzisiaj głośny jest przykład zamku budowanego w Puszczy Noteckiej. Chcę zwrócić uwagę, że ten zamek został wybudowany w oparciu o miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Taka budowla nigdy nie powstałaby na bazie tej specustawy. Przede wszystkim ze względu na wymagane w ustawie standardy. Tego nie da się obejść.

Ustawa wprowadza nowe pojęcie, najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, czy taka definicja jest konieczna?
Chodzi o to, by nie było wątpliwości - wchodząc do programu Mieszkanie plus mamy uregulowaną ustawowo opcję dojścia do własności. Jest to bardzo oczekiwane przez Polaków. Szczególnie w mniejszych miejscowościach wyłącznie taka opcja jest brana pod uwagę. Chcemy, żeby Polacy mieli gwarancję tego, że jest instytucja prawna, która chroni najemców dochodzących do własności lokalu.

Ten najem wypełni lukę pomiędzy najmem komercyjnym a najmem komunalnym. W najmie komercyjnym "przewagę" ma wynajmujący, w komunalnym - najemca. Ta nowa opcja wprowadza równowagę stron i zachęca do większej skali budownictwa czynszowego.

Chcemy, aby ten jeden przepis wszedł w życie wcześniej, ponieważ chcemy nim objąć więcej ludzi. Nie może powtórzyć się sytuacja z Białej Podlaskiej, gdzie z powodu braku odpowiednich przepisów najpierw są podpisywane umowy najmu, a ludzie się denerwują, bo obietnice były inne. Po wejściu w życie tego zapisu specustawy lokatorzy Mieszkania plus w Białej Podlaskiej dostaną nowe umowy, w których będzie zapis dotyczący dochodzenia do własności.

Chcemy, by jak najszybciej weszła instytucja prawna, która da spokój mieszkańcom.

Kiedy ruszą inwestycje wynikające z tej specustawy?
Zakładam, że jesienią tego roku.