Subskrybuj nas na Youtube
Nowelizacja rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2017 r. poz. 2285 ze zm.), weszła w życie 1 stycznia. Ministerstwo Infrastruktury dumnie informowało na swojej stronie, że dodało nowy ustęp 8a w par. 271 – miał on umożliwić sytuowanie budynków (głównie jednorodzinnych, nieposiadających pomieszczeń zagrożonych wybuchem):
● w odległości czterech metrów od granicy lasu, jeśli przebiega ona przez sąsiednią działkę,
● bezpośrednio przy granicy lasu, jeśli ta znajduje się na działce, na której będzie realizowana inwestycja.
Wcześniejsze przepisy obligowały projektantów do zachowania 12-metrowej odległości, a jej zmniejszenie było możliwe tylko po uzyskaniu odstępstwa od przepisów techniczno-budowlanych.
Znikający średnik
– Zmiana była mocno wyczekiwana przez środowisko projektantów i pozytywnie zaopiniowana przez Lasy Państwowe. Dlatego bardzo wielu architektów wstrzymało się ze złożeniem wniosku o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę do 1 stycznia 2018 r. – wyjaśnia Dominika Jackowski z pracowni Jackowski Studio. – Problem w tym, że przyjęte przepisy znacząco różnią się od projektu rozporządzenia i de facto nic nie zmieniają – dodaje.
Wszystko za sprawą zmiany znaków interpunkcyjnych, jakiej dokonano w dość tajemniczych okolicznościach pod koniec prac legislacyjnych. W brzmieniu poddanym pod konsultacje ust. 8a dopuszczał zmniejszenie odległości do:
„1) czterech metrów, w przypadku granicy lasu zlokalizowanej na sąsiedniej działce;
2) w przypadku granicy lasu zlokalizowanej na działce, na której sytuuje się budynek, odległości nie określa się pod warunkiem że:”.
Po czym od myślników następuje wymienienie tychże wymagań – odpowiednia klasa pożarowa budynku, przeznaczenie terenu w (obowiązującym lub uchylonym) miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod cele niezwiązane z gospodarką leśną.
W obowiązującym rozporządzeniu średnik oddzielający punkt 1 od punktu 2 zastąpiono przecinkiem. Zmiana spowodowała, że warunki z punktów pierwszego i drugiego należy spełniać łącznie. Pojawiła się ona już po zatwierdzeniu projektu przez komisję prawniczą, ale przed skierowaniem go do notyfikacji. W efekcie w życie weszła nowelizacja, która pozwala projektować budynki w odległości mniejszej niż 12 metrów tylko wtedy, gdy tak przewiduje lub przewidywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. To zupełnie inne warunki niż te przedstawiane podmiotom biorącym udział w konsultacjach i uzgodnieniach.
Zmiana nic nie zmienia
Co gorsza, plany zagospodarowania przestrzennego, których w skali kraju jest jak na lekarstwo, obejmują głównie tereny pod zabudowę. Żadna gmina nie będzie zainteresowana tworzeniem planu, tylko dlatego że inwestor prywatny czy też deweloper chce się wybudować pod lasem. Zwłaszcza że wiązałoby się to z koniecznością przygotowania projektu jego urządzenia, co kosztuje od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. A opłatą za wyłączenie z produkcji leśnej obciążony zostałby właściciel zadrzewionego terenu.
– Wtedy w oparciu o art. 36 ustawy o planowaniu przestrzennym ten właściciel, czyli w praktyce Skarb Państwa lub prywatny podmiot, pozwałby gminę z powodu zmiany funkcji terenu i utraty wartości gruntu. Bo Lasy Państwowe nie mogłyby prowadzić działalności leśnej, a prywatny właściciel straciłby dopłaty – zwraca uwagę Jackowski.
W praktyce zatem takiej zmiany nie można przeprowadzić wbrew woli właściciela terenu. Dodatkowo jest to możliwe wyłącznie, jeżeli Studium kierunków i uwarunkowań przewiduje inną funkcję dla terenu leśnego. Jeżeli tak nie jest, to musimy zacząć od zmiany Studium, a dopiero później przystąpić do opracowania miejscowego planu. Jest to długi i kosztowny proces. I był możliwy również przed pechową „reformą” ze średnikiem w roli głównej.
Co więcej, według nieobowiązujących, uchwalonych przed 1995 r. planów, większość takich działek i tak leży na terenach leśnych. W rezultacie jedyną możliwością jest uzyskanie odstępstwa. Czyli dokładnie tak samo jak przed nowelizacją przepisów.
Legislacyjne dno
Przedstawiciele Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju (które od rekonstrukcji rządu odpowiada za budownictwo) zapewniają, że... takie od początku były intencje twórców nowelizacji. – Zgodnie z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych przeznaczenia gruntu na cele nieleśne dokonuje się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, po uzyskaniu zgody na zmianę przeznaczenia marszałka województwa, a w przypadku lasów należących do Skarbu Państwa ministra środowiska – tłumaczy Stanisław Krakowski z biura komunikacji MIR.
– Dlatego w par. 271 ust. 8a przyjęto, że warunkiem nienaruszania przepisów o ochronie lasów jest sytuacja, w której teren, na którym znajduje się granica lasu, przeznaczony jest w planie miejscowym pod zabudowę niezwiązaną z produkcją leśną. Wynika to z tego, że w toku procedury sporządzania planu miejscowego dla tego terenu musiała być wydana zgoda na zmianę przeznaczenia gruntu leśnego na cele nieleśne – dodaje urzędnik.
Mówiąc krótko, resort nie zamierza nowelizować rozporządzenia. Zwłaszcza że to by oznaczało konieczność ponownej notyfikacji w Komisji Europejskiej. W trakcie tego procesu KE lub inne państwa mogą wnosić uwagi. Sytuacja, w której krótko po zaopiniowaniu projektu przedstawiamy podobny, różniący się jednym znakiem interpunkcyjnym, nie stawiałaby naszych ustawodawców w najlepszym świetle.
– Myślałem, że poziom legislacji osiągnął dno, ale okazuje się, że można zejść jeszcze niżej – załamuje ręce proszący o zachowanie anonimowości członek rozwiązanej komisji kodyfikacyjnej prawa budowlanego. Zwraca jednak uwagę, że mimo wszystko da się ten przepis interpretować inaczej, niż tłumaczy ministerstwo – jako umożliwiający lokalizowanie budynku w odległości czterech, a nie 12 metrów od granicy lasu.
Nadzieja w NSA
– Choć wykładnia językowa przepisu z przecinkiem zamiast średnika sugeruje, że składa się on z jednej, a nie z dwóch jednostek redakcyjnych, to byłoby to niezgodne z wykładnią celowościową i systemową. Przecież ingeruje się w przepis tylko wtedy, gdy chce się go zmienić. Nie koryguje się prawa po to, by pozostawić je w starym kształcie – zauważa trzeźwo ekspert.
Pytanie, jak ten przepis stosowały będą starostwa. Być może będą występowały do ministerstwa o zgody na odstępstwo od przepisów. Ale zdaniem ekspertów prędzej czy później będzie w tej sprawie potrzebna uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego.
Kwestia minimalnej odległości budynków od granicy lasu budzi kontrowersje niezależnie od niejasnej nowelizacji. Niektórym nowe-stare przepisy się podobają. – Wszelkie działania, które odsuną zabudowę od lasu na odległość większą niż cztery metry, są cenne. Nawet jeśli są wynikiem niezamierzonego działania projektodawcy – uważa Adam Kowalewski, członek Głównej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej oraz Państwowej Rady Gospodarki Przestrzennej.
