Cicha wojna o stołeczne Śródmieście. Samorząd może stracić miliony

To swoisty Święty Graal dla części deweloperów. Mowa o dokumencie pod niepozorną nazwą: „Projekt uchwały Rady m.st. Warszawy w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego Śródmieścia Południowego w rejonie ul. Poznańskiej”. Dziś będzie omawiany na komisji ładu przestrzennego Rady Warszawy. Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, projekt może być uchwalony na jednej z nadchodzących sesji rady miasta (najbliższa jest 21 kwietnia).

Chodzi o kilka kwartałów w ścisłym centrum stolicy. W grę wchodzi tu m.in. budowa nowego wysokościowca PKO BP na rogu ul. Marszałkowskiej i Nowogrodzkiej, dwóch wież biurowych na działce miejskiej, 170-metrowego budynku Roma Tower na terenach archidiecezji warszawskiej, przebudowa kilku wieżowców, takich jak Intraco 2, Marriott czy Orange. Wszystkie inwestycje mają przynieść ok. 250 tys. mkw. nowych powierzchni komercyjnych. Przedstawiciele branży deweloperskiej szacują wartość inwestycji wysokościowych na 3–4 mld zł. Do tego dochodzi przebudowa co najmniej 30 kamienic, co daje kolejne 600 mln zł. A więc mowa o torcie wartym nawet 4–5 mld zł i 8 mln zł rocznie wpływów do miejskiej kasy z tytułu podatku od nieruchomości liczonego od nowej powierzchni biurowej.

Jednak tereny te nie mogą doczekać się uchwalenia planu miejscowego od niemal sześciu lat. Skutki tego obrazuje sytuacja działki o powierzchni 11 tys. mkw., tuż obok hotelu Marriott i Oxford Tower, na której do 2013 r. działało liceum z tradycjami im. Hoffmanowej. Miasto chciało sprzedać nieruchomość w ubiegłym roku za min. 200 mln zł, promując ją m.in. na targach w Cannes i Monachium. W sferze obrotu działkami miał to być największy interes ubiegłego roku. W tym celu ratusz przeniósł liceum w inne miejsce (na ul. Hożą). Niestety żaden oferent się nie zgłosił. Stało się tak zapewne dlatego, że działka ta, mimo że atrakcyjna, nie jest objęta planem miejscowym, lecz jedynie warunkami zabudowy (WZ). – Wuzetka to bardzo ryzykowny instrument, który łatwo potem unieważnić. Inwestor, wykładając setki milionów złotych na zakup nieruchomości, nie może jednocześnie ponosić takiego ryzyka – tłumaczy nam przedstawiciel branży nieruchomościowej.

Dlaczego działki w ścisłym centrum największego polskiego miasta od lat nie mają planu miejscowego? Przez konflikt o to, jak ma rozwijać się warszawskie Śródmieście. – Pod kątem funkcjonalności Śródmieście zaczyna być przesuwane na warszawską Wolę, gdzie deweloperzy tacy, jak Ghelamco, Skanska, Golub GetHouse czy Echo Investment, zaplanowali wiele inwestycji komercyjnych, np. świeżo postawiony wieżowiec Warsaw Spire, w znacznej części już wynajęty. Im na rękę jest dalsze blokowanie planu miejscowego dla części Śródmieścia, bo ograniczają w ten sposób podaż w mieście i utrzymują poziom cen – twierdzi jeden z naszych rozmówców.

Deweloperzy inwestujący na Woli odpierają zarzuty. – Biznesowo nie jesteśmy zainteresowani tym obszarem, jednak cieszymy się, że coraz większa powierzchnia Warszawy będzie pokryta planami, które wprowadzają jasne reguły gry dla inwestorów i pokazują strategię rozwoju miasta – zapewnia Krzysztof Wilczek, dyrektor regionalny Skanska Property Poland.

Władze stolicy też zaprzeczają. – Procedury są skomplikowane i czasochłonne, ale nikt ich nie blokuje – twierdzi Bartosz Milczarczyk ze stołecznego ratusza.

Z teorią blokowania planu miejscowego dla części Śródmieścia zgadza się Jan Śpiewak, aktywista miejski ze stowarzyszenia Miasto Jest Nasze i niezrzeszony radny dzielnicy Śródmieście. – Przy samym rondzie Daszyńskiego (na Woli – red.) ma powstać więcej biurowców niż w całej Łodzi. Nic dziwnego, że inwestorzy drżą na myśl o gigantycznej konkurencji na rynku nieruchomości komercyjnych – zdradza.

Aktywiści miejscy to zresztą kolejny element układanki. – Plan ten jest robiony spekulacyjnie. Ratusz nie ukrywa, że chodzi o wyciągnięcie jak największych pieniędzy z tych działek. Jeśli plan zostanie przyjęty chociażby w postaci zbliżonej do tej z obecnego projektu, na pewno go zaskarżymy – zapowiada Jan Śpiewak. Twierdzi, że mieszkańcy chcą zachowania maksymalnej ilości zieleni, bo jest to jedno z najbardziej zanieczyszczonych miejsc w Warszawie. – Wprowadzenie takiej kubatury spowoduje jeszcze większe wzmożenie ruchu samochodowego. Poza tym jest to fragment Śródmieścia Południowego, kilka kwartałów zabudowy śródmiejskiej z przełomu XIX i XX w., która przypomina dawną Warszawę. Budowanie tak dużej kubatury wieżowców zwyczajnie nie przystaje do tego miejsca – stwierdza Śpiewak.

Do tego wszystkiego dochodzą władze miasta i dzielnicy Śródmieście. Nieoficjalnie mówi się o rozbieżnych interesach jednych i drugich (28 stycznia br. władze dzielnicy negatywnie zaopiniowały projekt planu). – Miasto chce sprzedać działki i na nich zarobić. Ale władze dzielnicy boją się, że po uchwaleniu planu zostaną pozbawione decyzyjności, gdy inwestycje ruszą – twierdzi jeden z naszych rozmówców. Chodzi o to, że inwestycje o łącznej powierzchni powyżej 15 tys. mkw. nie są procedowane na poziomie dzielnic. Kiedy pojawi się plan, dzielnica nie będzie już wydawać żadnych wuzetek, bo wszystko będzie z góry określone w planie miejscowym.

Bartosz Milczarczyk z ratusza zapewnia, że konfliktu między władzami miasta i dzielnicy nie ma, choć przyznaje, że sytuacja jest trudna. – Z jednej strony np. dzielnica ma swoją wizję i wskazuje np., że projektów deweloperskich w tym planie powinno być mniej. Z drugiej strony mamy interes inwestorów – przyznaje. I zapewnia, że ich zadaniem jest przygotowanie takiego planu, który będzie najlepszy dla mieszkańców i spójny z planem rozwoju miasta.