Rynek mieszkaniowy. A może wcześniejsza spłata hipoteki?

Tylko wczesna nadpłata zapewni spore oszczędności

Wcześniejsza spłata pożyczonego kapitału jest możliwa w całym okresie kredytowania. Posiadacz "hipoteki" powinien jednak wiedzieć, że efektywność nadpłaty zależy od upływu czasu. Dzieje się tak, ponieważ wpłata nieprzewidziana w harmonogramie dodatkowo pomniejsza saldo zadłużenia, od którego są naliczane koszty odsetkowe. Jeżeli przedterminowa spłata została dokonana na początku okresu kredytowania to podstawa do obliczania odsetek będzie niższa przez kolejne 20-30 lat.

Jak opłacalność takiego rozwiązania wygląda w praktyce? Po uwzględnieniu standardowych parametrów kredytu hipotecznego (kwota 270 000 zł, 360 równych rat, marża 2 proc.) okazuje się, że wpłata 10 tys. zł dokonana po 36 miesiącach może skutkować oszczędnością na poziomie 20 627 zł - 23 727 zł, wynika z wyliczeń RynekPierwotny.com.

Dokładny wynik zależy od tego, czy bank naliczył prowizję za wcześniejszą spłatę (zwaną też prowizją rekompensacyjną). Dla celów obliczeniowych przyjęto, że stawka wspomnianej prowizji wynosi od 0 do 4 proc.

Efektywność nadpłaty nieuchronnie maleje wraz z upływem lat. W analizowanym przykładzie każda złotówka nadpłacona w 37 miesiącu generuje 2,06 zł - 2,37 zł oszczędności. Identyczne wyniki dla spłaty dokonywanej po upływie 12 lat kredytowania wynoszą od 0,94 zł do 1,25 zł. W przypadku ostatniego wariantu (nadpłata w 301 miesiącu) okazuje się, że korzyści uzyskane dzięki obniżeniu odsetek nie zawsze pokrywają koszty prowizji rekompensacyjnej.

Skrócenie okresu spłaty wymaga aneksu

Warto nadmienić, że zaprezentowane obliczenia uwzględniają skrócenie okresu kredytowania po nadpłacie. To rozwiązanie jest popularne, ponieważ skutkuje dużymi oszczędnościami i pozwala na wcześniejsze wykreślenie hipoteki.

Osoby, które je wybrały muszą jednak zgodzić się na sporządzenie aneksu do umowy kredytowej - to może jednak wymagać dodatkowych opłat.W ramach obliczeń przyjęto, że jednorazowy koszt jej wykonania to 100 zł.

Kredytobiorca dokonujący nadpłaty kredytu może również wnioskować o proporcjonalne obniżenie raty. W takim przypadku bank nie będzie wymagał aneksowania umowy, ponieważ okres spłaty kredytu pozostanie identyczny.

Ze względu na niezmienioną liczbę rat wartość kredytowych oszczędności będzie znacznie niższa. W pierwszym z analizowanych wariantów (nadpłata 10 000 zł po trzech latach) osoba, która zamiast skrócenia okresu kredytowania wybrała redukcję raty zyska co najwyżej 7632 zł.