Czasy spektakularnych wzrostów cen nieruchomości z lat 2004-2006 raczej bezpowrotnie minęły, jednak od kilku lat powoli, acz systematycznie pną się w górę. Jak długo jeszcze? Specjaliści są raczej zgodni: przecena na razie nam nie grozi. - W dużych miastach, atrakcyjnych do życia będzie drożej. Zarabiamy coraz więcej, z drugiej strony coraz mniej ziemi jest do zabudowy, rosną za to koszty materiałów - mówi ekspert nieruchomości Adam Nowodworski z agencji nieruchomości Nowodworski Estates. - Szacuje się, że w ciągu roku za mieszkania zapłacimy średnio 5 procent więcej - ocenia. Wzrosty w dużych aglomeracjach typu Kraków, Gdańsk, Warszawa napędza też dynamicznie rosnący rynek mieszkań na wynajem.

Luksus niejedno ma imię

Poza tymi dywagacjami - będzie taniej, będzie drożej - zdaje się być rynek mieszkań i apartamentów z wyższej półki.

- To stosunkowo nowy dynamicznie rozwijający się segment rynku - opowiada Adam Nowodworski. Definicji luksusu nie ma, pewnym wyznacznikiem jest cena, np. powyżej 15-17 tys. za mkw. lub ogólna wartość nieruchomości - powyżej 1 mln zł. Ale nie tylko.

- Klienci szukają małych, ekskluzywnych inwestycji w wyjątkowych lokalizacjach blisko terenów zielonych, wypoczynkowych, ale też dobrze skomunikowanych z centrum lub w jego obrębie. Ważny jest metraż, ochrona w budynku, prywatne windy, duże garaże, dodatkowe funkcje rekreacyjne dla mieszkańców jak SPA, basen, siłownia czy wysoki poziom prywatności w apartamentach - wylicza ekspert. Mile widziane i modne są nowoczesne instalacje oczyszczania powietrza, systemy inteligentnego domu, sauny, concierge czy 24-godzinny room service, usługi pralnicze i sprzątanie. Te najbardziej luksusowe apartamenty oferowane są nawet za 40 tys. za metr kwadratowy. Zwykle kupowane są za gotówkę, nie ma więc znaczenia kwestia rekordowo niskich stóp procentowych, czy sytuacja na rynku kredytowym. W zależności od przyjętych definicji i kryteriów, KPMG szacuje wartość rynku nieruchomości luksusowych w Polsce od 1,3 mld zł do nawet 3,6 mld złotych.

Bogaty jak Polak

Kto to kupuje? Zamożni Polacy - ich liczba z roku na rok rośnie. Wg KPMG już dwa lata temu dobrze zarabiających Kowalskich było ponad milion, a tych bardzo bogatych, z pensją ponad 50 tys. zł miesięcznie brutto, ponad 50 tysięcy. To oni są motorem tego segmentu.

- Ludzie bogaci najchętniej inwestują w nieruchomości. Wystarczy przejrzeć kolorowe czasopisma, by dowiedzieć się, gdzie i która gwiazda sceny, filmu czy sportu kupiła apartament - uważa Adam Nowodworski. - To świetna lokata kapitału: na tym rynku się nie traci, a w perspektywie można całkiem sporo zyskać. 

W Warszawie w ciągu kilkunastu miesięcy ceny ekskluzywnych nieruchomości wzrosły o ok. 20-25 procent, na stumetrowy apartament w kameralnym budynku trzeba wyłożyć dziś grubo ponad dwa miliony złotych. Dużo? W porównaniu do Londynu, Oslo, Paryża czy Kopenhagi ceny w Warszawie lub Krakowie i tak wciąż są bardzo atrakcyjne, by nie powiedzieć promocyjne.

Detal robi pieniądz

Lokali luksusowych najwięcej jest stolicy - np. Złota 44, Cosmopolitan, Parkowa 19 - jednak coraz więcej takich nieruchomości powstaje także w Krakowie (Angel Stradom, Park Club, Rezydencja Rakowicka), Wrocławiu (Ovo), czy Trójmieście (Deo Plaza, Waterlane Island, Blue Marlin i La Playa Palace). Najwięcej płaci się za ekskluzywne nieruchomości z rynku pierwotnego. W stolicy Małopolski, w inwestycji Angel Wawel, za ponad 600-metrowy apartament trzeba zapłacić 15 mln złotych, czyli nieco ponad 20 tys. za metr. O rekordy cenowe zresztą w Krakowie nietrudno.

- Aktów notarialnych jeszcze nie podpisano, ale mogę już zdradzić, że nasi klienci są "po słowie" - kupują dwa apartamenty w najgłośniejszej ostatnio inwestycji pod Wawelem, Angel Stradom, 250 mkw. i 170 mkw., za odpowiednio 9 i 6 mln złotych. Wychodzi ok. 36 tys. za metr kwadratowy - ujawnia Adam Nowodworski. Podobną kwotę trzeba wyłożyć za lokal w budynku Cosmopolitan w Warszawie - 160-metrowa nieruchomość kosztuje blisko 6 mln złotych.

Cenowe szczyty biją też perełki z rynku wtórnego; zwykle są to te położone w najstarszych częściach miasta (Starówka w Warszawie, Stare Miasto w Krakowie lub Gdańsku). To wyjątkowe nieruchomości, pieczołowicie odrestaurowane, z dbałością o każdy detal, wzbogacone o wszystko to, co współczesny apartament mieć powinien - klimatyzację, inteligentne sterowanie, supernowoczesne AGD etc. Taką nieruchomość sprzedano kilka miesięcy temu w Krakowie. Za 200-metrowy stylowy apartament w odrestaurowanej kamienicy nieopodal Plant pewien krakowski przedsiębiorca zapłacił 3 mln złotych. Świetnie sprzedają się też ekskluzywne nieruchomości w willowych dzielnicach miasta. W Krakowie za 1500-metrową (!) rezydencję na półtorahektarowej działce na Woli Justowskiej trzeba zapłacić 20 mln złotych. I można mówić o okazji, bo w tym przypadku to "tylko" nieco ponad 13 tys. za metr.

Cena luksusu wzrośnie

Rynek nieruchomości premium rozwija się bardzo dynamicznie i wg specjalistów, ten trend się utrzyma - czasem wbrew koniunkturze i sytuacji w gospodarce. Rządzi się swoimi prawami i ma swoją specyficzną klientelę. Wielkość sprzedaży trudno jednak precyzyjnie oszacować: wielkie pieniądze nie lubią rozgłosu, a nabywcy najdroższych nieruchomości chcą zachować szczegóły transakcji w maksymalnej poufności.

- Im więcej zamożnych Polaków, tym większy będzie segment prestiżowych nieruchomości - przewiduje Adam Nowodworski. Niektórzy fachowcy prognozują, że pod koniec następnej dekady w Warszawie metr luksusu będzie kosztował średnio 40 tys. zł, a stolica dogoni ceny nieruchomości w innych europejskich miastach - Kopenhagę za 1-2 lata, Berlin i Amsterdam za 3-5 lat, Monachium za 6-7 lat, a Paryż i Londyn za 10-11 lat.

- I wciąż będzie liczył się refleks oraz dobre informacje: najatrakcyjniejsze inwestycje sprzedają się i wciąż będą sprzedawać się na pniu - podsumowuje ekspert.