Przygotowany przez Ministerstwo Sprawiedliwości projekt nowelizacji kodeksu cywilnego, regulujący możliwość ustanawiania prawa zabudowy, różni się w sposób istotny od założeń przygotowanych w Ministerstwie Infrastruktury. Według tego projektu zabudowca mógłby swobodnie decydować tylko o eksploatacji tych przedmiotów, których jest właścicielem, a nie o samym korzystaniu z gruntu.

W ten sposób nawiązano do konstrukcji, które były znane w prawie polskim w okresie zaborów i międzywojnia. Teraz podobne prawo zabudowy występuje we Francji, Szwajcarii, Niemczech, Austrii i Holandii. Projekt przewiduje, że prawo zabudowy mogłoby obciążać grunty stanowiące własność publiczną lub prywatną. Różniłoby się więc od użytkowania wieczystego, które ustanawia się wyłącznie na gruntach należących do Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków.

Objęcie prawem zabudowy również gruntów prywatnych ułatwiłoby znacząco prowadzenie inwestycji gospodarczych, instalowanie urządzeń transportu drogowego oraz przesyłowych. Pozwoliłoby też uniknąć konieczności wywłaszczania nieruchomości.

Projekt Ministerstwa Sprawiedliwości przewiduje, że prawo zabudowy może obciążać nieruchomość gruntową przez okres od 30 do 100 lat. Mogłoby też zostać ustanowione łączne prawo zabudowy, które obciążałoby kilka nieruchomości. Zabudowca mający takie prawo będzie nim swobodnie rozporządzał, ale do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na prawie zabudowy musi uzyskać wpis w księdze wieczystej.

Gdy w momencie ustanowienia prawa zabudowy na gruncie znajdowały się już budynki i inne urządzenia, to zabudowca zostanie ich właścicielem. Natomiast wzniesienie na tym gruncie innej zabudowy może zostać uzależnione od zgody właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej.

Projekt przewiduje, że obowiązki i uprawnienia stron wynikające z prawa zabudowy zostaną określone w umowie sporządzonej w formie aktu notarialnego. Przede wszystkim określi ona rodzaj zabudowy, sposób i zakres korzystania z obciążonej nieruchomości gruntowej oraz czas, na jaki prawo zabudowy zostanie ustanowione. Może też zobowiązać zabudowcę do wzniesienia zabudowy w określonym terminie.

Dla prawa zabudowy należy założyć księgę wieczystą. Prawo to powstaje z chwilą wpisu do księgi, a oprócz tego powinno zostać jeszcze ujawnione w księdze wieczystej założonej dla nieruchomości gruntowej.Aby prawo zabudowy zostało ustanowione na nieruchomości obciążonej użytkowaniem wieczystym, użytkownik wieczysty będzie musiał na to wyrazić zgodę.


Umowa nie może ustanowić prawa zabudowy pod warunkiem rozwiązującym. Może natomiast uzależnić przeniesienie lub obciążenie tego prawa użytkowaniem albo służebnością od zgody właściciela obciążonej nieruchomości gruntowej. Takie ograniczenie należy jednak ujawnić w księdze wieczystej prowadzonej dla prawa zabudowy, ponieważ w razie niedopełnienia tego wymogu nie będzie skuteczne.

Gdy w księdze wieczystej jako zabudowca będzie ujawniona osoba, której nie przysługuje prawo zabudowy, a stan niezgodności istniał przez 10 lat i przez ten czas posiadała prawo zabudowy, to wówczas nabywa je, o ile osoba ta składała wniosek o wpis w dobrej wierze. Natomiast po ziszczeniu się warunku określonego w umowie będzie mogło nastąpić tzw. umowne prawo wykupu. Proponuje się, że polegać ono będzie na tym, że wówczas zabudowca zobowiąże się do przeniesienia za wynagrodzeniem prawa zabudowy na właściciela gruntu. Prawo to wiąże się z własnością gruntu obciążonego prawem zabudowy.

Gdy zabudowca będzie korzystał z gruntu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem albo nie wzniesie budowy, do czego został zobowiązany w umowie, bądź wzniesie ją niezgodnie z umową, to wówczas właścicielowi gruntu będzie przysługiwało ustawowe prawo wykupu. Zanim z niego skorzysta, powinien zabudowcę wezwać na piśmie i wyznaczyć mu termin do usunięcia niezgodności z umową. W wezwaniu należy też zagrozić, że w razie bezskutecznego upływu terminu zostanie wykonane prawo wykupu.

Zaproponowano również, by w razie wykupu właściciel gruntu miał obowiązek zapłacić wartość prawa zabudowy, a za już istniejącą zabudowę wynagrodzenie równe jej wartości w chwili przeniesienia prawa zabudowy. Jeśli zaś zabudowa była wzniesiona niezgodnie z umową, to wówczas wynagrodzenie nie będzie przysługiwać.


Różnice w projektach dwóch ministerstw

Prawo zabudowy (projekt Ministerstwa Sprawiedliwości)

● odpłatne obciążenie gruntu prawem zabudowy, które jest ograniczonym prawem rzeczowym

● prawo ustanawia się tylko w formie aktu notarialnego

● zabudowca decyduje o eksploatacji budynków, których jest właścicielem, a nie o gruncie

● prawo zabudowy obciąży nieruchomość na okres od 30 do 100 lat

● prawo zabudowy może doprowadzić do zmiany sposobu korzystania z nieruchomości

Ustanowienie odrębnej własności (projekt Ministerstwa Infrastruktury)

● odpłatne ustanowienie odrębnej własności tunelu, mostu, parkingu na gruncie

● ustanowienie prawa w formie aktu notarialnego lub decyzji administracyjnej

● założenia nie przewidują, na ile lat prawo odrębnej własności obciąży nieruchomość

● ustanowienie nie może uniemożliwić korzystania z nieruchomości zgodnie z jej pierwotnym przeznaczeniem

Ważne!

Prawo zabudowy może zostać ustanowione odpłatnie albo nieodpłatnie. Wynagrodzenie może zostać określone w konkretnej kwocie lub strony podadzą podstawy do ustalenia tej wysokości, bądź też zostanie zastąpione świadczeniem opłat okresowych