– Wykorzystaliśmy do tego Cenoskop, będący naszym autorskim modelem uczenia maszynowego. Algorytm uwzględnia m.in. parametry danego mieszkania takie jak: metraż, liczba pokoi, wyposażenie, lokalizacja, w tym np. odległość od terenów zieleni, miejsc kultury i rozrywki. Analiza została przeprowadzona na przykładzie sześciu największych metropolii: Warszawy, Łodzi, Poznania, Wrocławia, Krakowa i Trójmiasta. Skupiliśmy się na mieszkaniach, których cena za 1 mkw. jest co najmniej o 80 proc. wyższa niż średnia dla danego miasta, co oznacza średni koszt na poziomie 25 tys. zł/mkw. Jak wyjaśnia Karolina Klimaszewska, senior data analyst w Otodom, badanie pozwoliło zrozumieć, od czego zależy cena nieruchomości premium w Polsce.

Okazało, że segment ten rządzi się innymi prawami niż standardowy. Jedną z widocznych prawidłowości jest odwrotna zależność między metrażem a ceną. Tym samym w tym segmencie w ograniczonym stopniu obowiązuje zasada, zgodnie z którą im lokal jest większy, tym jest tańszy w przeliczeniu na 1 mkw.

– Przy małych metrażach, czyli do 40 mkw., cena za 1 mkw. jest wyższa o 2,2 proc. W apartamentach o powierzchni 60–80 mkw. jest przeciętnie niższa od ogółu lokali w tym segmencie zaledwie o ok. 2 proc. W przypadku metrażu od 80 mkw. koszt spada o 3–4 proc. Tymczasem w standardowych lokalach różnice sięgają kilkunastu procent – wyjaśnia Karolina Klimaszewska. Przyczyny można upatrywać w wyjątkowości tak dużych lokali, a zarazem niewielkiej konkurencji.

Na koszt mieszkań luksusowych, w przeciwieństwie do tych standardowych w minimalnym stopniu wpływają również takie kwestie jak liczba pokoi – droższe są te liczące od trzech w górę, a różnica wynosi od 0,2 proc. do 0,4 proc. Znaczenie mają też wiek budynku oraz odległość od obiektów zabytkowych. Jak zauważa Karolina Klimaszewska, są jednak rzeczy, za które zamożni klienci są w stanie zapłacić więcej. Należy do nich widok z okna. Dlatego im apartament zlokalizowany wyżej, tym jest droższy, choć dotyczy to lokali usytuowanych powyżej 10. piętra, gdzie cena rośnie o 0,4 proc. Najbardziej cenione są jednak te usytuowane na co najmniej 15. piętrze. Są wyceniane o 10 proc. powyżej średniej za 1 mkw. dla całego segmentu.

Co jeszcze cenią sobie nabywcy, a tym samym, co ma wpływ na koszt luksusowego apartamentu. Ekspertka Otodom mówi, że kolejną ważną kwestią jest sąsiedztwo innych inwestycji tej samej klasy. W przypadku gdy mediana cen za 1 mkw. pobliskich nieruchomości przekracza 20 tys. zł, wartość mieszkania premium jest wyceniana o przeciętnie 19 proc. więcej za 1 mkw. w porównaniu ze średnią wszystkich ofert mieszkań na sprzedaż w danym mieście.

Jednocześnie sąsiedztwo tańszych nieruchomości, choć nie wpływa pozytywnie na wzrost cen, to nie obniża ich względem średniej. Tym samym prestiżowa lokalizacja jest mile widziana, ale wpływ na wartość ma przede wszystkim jakość nieruchomości.

Jeśli chodzi o to, gdzie rozwija się w Polsce rynek luksusowych nieruchomości, to jak wynika z najnowszego raportu ThinkCo i Otodom „Z wyższej półki. Mieszkania o podwyższonym standardzie i luksusowe” opracowanego na podstawie analizy zrobionej w 15 miastach, koncentruje się on w głównych ośrodkach miejskich. Te są bowiem w stanie przyciągnąć zamożnych klientów możliwościami biznesowymi, życiem kulturalnym i świetnym skomunikowaniem, ale też coraz lepszą ofertą mieszkań dopasowanych do ich potrzeb.

– Aż 85 proc. dostępnych na rynku luksusowych apartamentów koncentruje się w Warszawie, Gdańsku, we Wrocławiu, w Krakowie i Gdyni. Jeśli chodzi o mieszkania o podwyższonych standardzie to 68 proc. ofert jest w Warszawie, Krakowie, Gdańsku, we Wrocławiu i w Poznaniu – wylicza Karolina Klimaszewska.

Warszawa ma więc najbardziej rozbudowany rynek nieruchomości o podwyższonym standardzie i luksusowych. Skoncentrowanych jest w niej 27 proc. ofert mieszkań o podwyższonym standardzie oraz 31 proc. luksusowych apartamentów ze wszystkich badanych miast. Dla porównania w Gdańsku i Gdyni razem wziętych jest skupionych 27 proc. ofert luksusowych apartamentów. Przy czym odsetek ofert premium jest wyższy w Gdyni, ponieważ to miasto mniejsze, o ograniczonych możliwościach taniej zabudowy wielorodzinnej, której wiele powstaje w południowych dzielnicach Gdańska.

Kraków i Poznań łączy natomiast podobna skala segmentu mieszkań o podwyższonym standardzie – 8–9 proc. ofert. Jeśli chodzi o stolicę Dolnego Śląska, to wyróżnia się wysoką liczbą ofert na rynku luksusowym, ustępując w kraju jedynie Warszawie i Gdańskowi. Powodów można się dopatrywać m.in. w charakterze centralnego obszaru miasta, gdzie – poza rewitalizacjami istniejących obiektów – pod zabudowę nadal są dostępne lokalizacje dobrze skomunikowane, położone w otoczeniu zabytkowej zabudowy, często w pobliżu rzeki.

Jeśli chodzi o pozostałe analizowane miasta, to na ich tle wyróżnia się Łódź, gdzie oba segmenty, czyli mieszkań o podwyższonym standardzie i luksusowych apartamentów, stanowią łącznie mniej niż 5 proc. wszystkich ogłoszeń, co jest zjawiskiem bliższym o wiele mniejszym Kielcom niż innym głównym miastom kraju. Powodów tej sytuacji można się dopatrywać w większej atrakcyjności pobliskich ośrodków, w tym głównie Warszawy, ale też w stosunkowo wysokiej liczbie ogłoszeń. W styczniu 2024 r. w Łodzi było oferowanych ponad 11 tys. mieszkań, co stanowi trzeci najwyższy wynik w kraju, po Warszawie (21 tys.) i Wrocławiu (niemal 12 tys.), z czego lwią część stanowią mieszkania na rynku pierwotnym (8,4 tys.), głównie standardowe lokale w stanie deweloperskim. Może znacząco obniżać to udział procentowy mieszkań o podwyższonym standardzie.