Analiza obowiązków podatkowych przy transakcjach nieruchomościami

Sprzedaż lub zakup nieruchomości wiąże się z koniecznością zrozumienia trzech kluczowych podatków: podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), podatku od towarów i usług (VAT) oraz podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC).

Reklama

Podatek Dochodowy od Osób Fizycznych (PIT)

Jednym z kluczowych zobowiązań podatkowych, o którym sprzedający musi pamiętać, jest podatek dochodowy od zysku (dochodu) uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości. Kiedy powstaje obowiązek zapłaty podatku? Obowiązek podatkowy powstaje, gdy sprzedaż nieruchomości następuje przed upływem pięciu lat od jej nabycia. Sposób liczenia 5-letniego okresu to kluczowy element. Okres ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nieruchomość została nabyta. Przykład: Mieszkanie kupione w dowolnym momencie 2025 roku (np. w styczniu) będzie można sprzedać bez podatku dochodowego dopiero po 31 grudnia 2030 roku, czyli od 1 stycznia 2031 roku.

Jak obliczyć podatek? Stawka podatku wynosi 19 proc. Podatek płaci się od dochodu, a nie od całej kwoty sprzedaży (przychodu). Dochód to przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Dochód = Przychód ze sprzedaży – (Koszty uzyskania przychodu + Koszty zbycia). Koszty uzyskania przychodu to np. cena, za jaką nieruchomość została wcześniej kupiona. Koszty zbycia to np. opłaty notarialne czy koszty pośrednictwa.

Reklama

Możliwość uniknięcia podatku – ulga mieszkaniowa

Nawet jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat, możesz skorzystać ze zwolnienia z podatku dzięki tzw. uldze mieszkaniowej. Warunkiem podstawowym jest to, że środki uzyskane ze sprzedaży musisz przeznaczyć na realizację własnych celów mieszkaniowych w ciągu trzech lat. Okres ten liczy się od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż. Akceptowane cele mieszkaniowe:

  • Zakup nowego domu, mieszkania, działki budowlanej.
  • Budowa, rozbudowa, przebudowa lub remont własnej nieruchomości.
  • Spłata kredytu hipotecznego zaciągniętego na cele mieszkaniowe (dotyczy również kredytu na sprzedaną nieruchomość).

Ważne zastrzeżenia:

  • Inwestycje zarobkowe: Zakup mieszkania z zamiarem przeznaczenia go na wynajem nie kwalifikuje się do ulgi.
  • Wymóg formalny: Aby ulga została uznana, w ciągu trzech lat musisz podpisać ostateczną umowę przenoszącą własność (np. akt notarialny). Sama umowa przedwstępna lub deweloperska jest niewystarczająca.
  • Zakres zwolnienia: Ulga jest proporcjonalna. Jeśli cały przychód ze sprzedaży przeznaczysz na cele mieszkaniowe, cały dochód będzie zwolniony z podatku. Jeśli wydasz tylko część, zwolnienie obejmie proporcjonalną część dochodu.
  • Obowiązek deklaracji: Skorzystanie z ulgi nie zwalnia z obowiązku złożenia zeznania podatkowego PIT-39. Należy je złożyć do końca kwietnia roku następującego po roku sprzedaży, deklarując w nim kwotę przychodu, dochodu oraz zamiar skorzystania z ulgi.

Podatek VAT i Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC)

Te dwa podatki są ze sobą ściśle powiązane na zasadzie "albo jeden, albo drugi" – transakcja rzadko kiedy podlega obu jednocześnie.

Podatek VAT

  • Sprzedaż prywatna: Osoba fizyczna sprzedająca nieruchomość w ramach zarządzania swoim majątkiem prywatnym nie jest podatnikiem VAT, więc transakcja nie podlega temu podatkowi.
  • Działalność profesjonalna: Jeśli sprzedaż nosi znamiona działalności gospodarczej (np. sprzedajesz wiele nieruchomości w krótkim czasie), urząd skarbowy może uznać Cię za handlowca i nałożyć obowiązek zapłaty VAT.

Podatek od Czynności Cywilnoprawnych (PCC)

  • Kto płaci: Obowiązek zapłaty PCC ciąży wyłącznie na kupującym. Sprzedawca nigdy nie płaci tego podatku.
  • Kiedy powstaje: PCC płaci się przy transakcjach, które nie są opodatkowane VAT (lub gdy jedna ze stron jest z VAT zwolniona).
  • Procedura: Podatek jest obliczany, pobierany i odprowadzany do urzędu skarbowego przez notariusza podczas podpisywania aktu notarialnego.

PCC i VAT w praktyce

  • Rynek pierwotny (zakup od dewelopera): Deweloper jest płatnikiem VAT, więc cena mieszkania zawiera już ten podatek (stawka 8 proc. dla lokali do 150 m², 23 proc. dla większych lub komercyjnych). W konsekwencji kupujący nie płaci podatku PCC.
  • Rynek wtórny (zakup od osoby fizycznej): Transakcja zazwyczaj nie podlega VAT. W konsekwencji kupujący musi zapłacić podatek PCC w wysokości 2% od wartości rynkowej nieruchomości.
  • Ważny wyjątek: Zwolnienie z PCC przy zakupie pierwszego mieszkania
  • Od 31 sierpnia 2023 roku obowiązują przepisy zwalniające z PCC przy zakupie pierwszej nieruchomości na rynku wtórnym.
  • Warunki zwolnienia: Kupujący w dniu transakcji (ani wcześniej) nie mógł posiadać prawa własności do żadnego innego mieszkania ani domu jednorodzinnego.
  • Wyjątek od warunku: Zwolnienie przysługuje również osobie, która nabyła wcześniej nieruchomość w drodze dziedziczenia, pod warunkiem, że jej udział w tej nieruchomości nie przekraczał (i nie przekracza) 50 proc.

Sprzedajesz mieszkanie? Te podatki musisz zapłacić

Jako sprzedawca musisz zapłacić 19 proc. PIT od dochodu, jeśli sprzedajesz nieruchomość przed upływem 5 lat (liczonych od końca roku nabycia). Możesz uniknąć tego podatku, korzystając z ulgi mieszkaniowej i składając deklarację PIT-39.

Jako kupujący na rynku wtórnym zapłacisz 2 proc. PCC, chyba że jest to Twoje pierwsze mieszkanie. Na rynku pierwotnym nie płacisz PCC, ponieważ w cenie zawarty jest już podatek VAT.