GUS opublikował właśnie raport „Obrót nieruchomościami w 2021 r.”, w którym poinformował m.in. o transakcjach obejmujących 244,7 tys. mieszkań. Było ich aż o blisko 23% więcej niż rok wcześniej. Eksperci portalu GetHome.pl wskazują, że w 2020 r. GUS odnotował 5% spadek liczby mieszkań, które zmieniły właściciela. Było to jednak efektem wybuchu pandemii COVID-19, która szczególnie mocno uderzyła w rynek wtórny. Spadek sprzedaży sięgał tu aż 11%. Deweloperzy wyszli zaś z covidowego kryzysu „suchą stopą”, bo zawarli o 6% więcej umów notarialnych przenoszących własność mieszkań niż przed pandemią (choć umów deweloperskich było nieco mniej).

Sprzedaż mieszkań GetHome.pl

Wyraźnie wzrósł też ich udział w łącznej liczbie transakcji mieszkaniowych. Wcześniej na rynek pierwotny przypadało 38% sprzedanych mieszkań, a w 2020 r. – 42%. Jednak w roku 2021 rynek wtórny najwyraźniej wrócił do łask nabywców lokali. GUS podał, że zawarte na nim transakcje dotyczyły 143,5 tys. lokali, czyli aż o jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Z kolei deweloperzy sfinalizowali sprzedaż ponad 101 tys. mieszkań, co oznacza wzrost o 19%. W efekcie udział rynku pierwotnego w łącznej sprzedaży skurczył się do 41%.

Sprzedaż mieszkań GetHome.pl

Można to uznać za niespodziankę. Wydawało się, że odsetek kupujących nowe mieszkania będzie się zwiększał, bo bardzo szybko rośnie ich podaż. Od 2010 r. deweloperzy zwiększyli produkcję mieszkań aż o blisko 140%. Oczywiście ogromna większość z nich powstaje w miastach, głównie tych na prawach powiatu.

Rynek pierwotny czy wtórny GetHome.pl

GUS potwierdza, że największy obrót lokalami mieszkalnymi na rynku pierwotnym był w ubiegłym roku Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. A jednak tylko w dwóch województwach – małopolskim i podlaskim – rynek pierwotny był większy od rynku wtórnego pod względem liczby zawieranych transakcji. Nawet w województwach mazowieckim, pomorskim i dolnośląskim, kupujący wyraźnie preferowali rynek wtórny. Co ciekawe, najwięcej używanych mieszkań kupiono we Wrocławiu, Warszawie i Krakowie.

Dlaczego większość Polaków woli kupować mieszkania z drugiej ręki? Prawdopodobnie decydującym czynnikiem jest ich niższa cena. Potwierdzają to dane GUS, z których wynika, że w 2021 roku na zakup mieszkania na rynku pierwotnym kupujący wydawali średnio 396,9 tys. zł, a na rynku wtórnym – 315,1 tys. zł. Z kolei średnia cena transakcyjna m kw. dla nowych mieszkań wynosiła 6899 zł, a dla używanych – 5903 zł. Mediana cen wynosiła odpowiednio: 6412 i 5254 zł za m kw.

Eksperci GetHome.pl zwracają jednak uwagę, że ceny pochodzą z aktów notarialnych, co w przypadku rynku pierwotnego nie zawsze oddaje stan rzeczywisty. Chodzi o to, że często transakcje są finalizowane u notariusza po kilkunastu miesiącach od zawarcia umowy z deweloperem. Przez ten czas ceny mogły zaś pójść w górę.

Średnia transakcyjna GetHome.pl
Reklama

Najwyższe średnie ceny m kw. mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym GUS odnotował w województwach: małopolskim (8123 zł) i mazowieckim (7790 zł), a najniższe – w województwach lubuskim (4588 zł), opolskim (5153 zł) i śląskim (5390 zł). W województwie mazowieckim był największy udział nowych lokali z ceną powyżej 10 tys. zł za m kw. Stanowiły one ponad 21% wszystkich mieszkań sprzedanych na rynku pierwotnym, najpewniej – warszawskim. Warto jednak zwrócić uwagę, że mieszkania na rynku wtórnym w województwie mazowieckim były droższe niż na pierwotnym w przeliczeniu na metr kwadratowy.

Eksperci GetHome.pl zwracają uwagę, że na rynku wtórnym częściej oferowane są mieszkania na starszych osiedlach z dobrze rozwiniętą infrastrukturą i komunikacją. Mieszkańcy mają więc w zasięgu ręki m.in. sklepy, punkty usługowe, a także przedszkole, szkołę, aptekę czy ośrodek zdrowia.

Ponadto na starych osiedlach przestrzenie między budynkami są zwykle dużo większe i zadrzewione. Z drugiej strony w starych blokach często nie ma windy. Brakuje miejsc parkingowych, a zaparkowanie auta na ulicy coraz częściej graniczy z cudem.

Sprzedaż mieszkań GetHome.pl

Tego typu wad nie mają nowe mieszkania. Do tego ich ogromną zaletą jest możliwość indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania oraz wody i ścieków, co obecnie ma coraz większe znaczenie ze względu na lawinowy wzrost cen.

Statystyki GUS dotyczące transakcji mieszkaniowych w 2022 r. poznamy dopiero za rok. Najpewniej będzie ich mniej ze względu na drastyczny spadek dostępności kredytów mieszkaniowych. Marek Wielgo zwraca jednak uwagę, że od 2010 r. liczba zawartych w naszym kraju transakcji mieszkaniowych zwiększyła się przeszło czterokrotnie! Co ciekawe, dane GUS wskazują, które regiony rozwijały się w ostatnich latach szybciej, a które wolniej. Np. po 2015 r. największy rozwój odnotowały województwa: dolnośląskie, pomorskie, mazowieckie i śląskie. Widać wyraźnie, że mieszkania najchętniej kupowane są tam, gdzie jest praca i perspektywa rosnących zarobków.