Smutna rzeczywistość na rynkach mieszkaniowych największych miast. Czy jest szansa na poprawę?

Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w pierwszych dwóch miesiącach tego roku deweloperzy sprzedali w siedmiu największych metropoliach łącznie blisko 7,6 tys. mieszkań, czyli o 18% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Poznań był jedyną metropolią, w której wyniki sprzedażowe firm deweloperskich były nieco gorsze.

Ekspert portalu GetHome.pl Marek Wielgo zwraca uwagę, że w styczniu i lutym wzrosło także zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi, o czym poinformowało Biuro Informacji Kredytowej. Jednak nie przełożyło się to jeszcze na liczbę udzielonych kredytów.

Ożywienie sprzedaży deweloperzy zawdzięczają najpewniej tym, którzy wstrzymywali się z decyzją o zakupie mieszkania w obawie przed wzrostem oprocentowania kredytów mieszkaniowych. Ostatnia decyza Komisji Nadzoru Finansowego o złagodzeniu buforu ostrożnościowego na wypadek wzrostu oprocentowania kredytów może świadczyć o tym, że bardziej prawdopodobny jest jego spadek. Ponadto dostosowanie się przez banki do wytycznych KNF oznaczałoby poprawę zdolności kredytowej potencjalnych nabywców mieszkań nawet o 20%.

Wciąż jest ona na tyle niska, że największe wzięcie mają niewielkie mieszkania. – Jeszcze nigdy zmiana preferencji nabywców nie była tak wyraźna jak w ubiegłym roku. W największych miastach wzrósł popyt na kawalerki, a zmniejszył się na mieszkania trzypokojowe – mówi ekspert GetHome.pl.

Poszczególne metropolie mają swoją specyfikę np. w Katowicach udział kawalerek w całej puli sprzedanych mieszkań w 2022 r. wyniósł 17%. Rok wcześniej było to 9%. Z 37% do 28% skurczył się zaś odsetek mieszkań trzypokojowych. Wygląda na to, że ten trend się utrzymuje. W styczniu i lutym odsetek „jedynek” w Katowicach zwiększył się do 24%, zaś „dwójek” – do 46%. Zmniejszył się zaś udział mieszkań trzypokojowych (do 18%) oraz czteropokojowych i większych (do 12%.

W 2022 r. na tle innych miast wyróżniał się Poznań, gdzie popyt na mieszkania trzy- oraz czteropokojowe i większe był niemal taki sam jak w 2021 r. Jednak w styczniu i lutym ich łączny udział w sprzedaży firm deweloperskich skurczył się do 43%. Wyraźnie wzrósł zaś popyt na kawalerki – z 14% do 18%.

Popytu na kawalerki wzrósł w tym roku także w Warszawie i Gdańsku. Wynika to najpewniej także z tego, że chętnie kupują je majętni Polacy z myślą o wynajmie. W dalszym ciągu we wszystkich metropoliach najlepiej sprzedawały się mieszkania dwupokojowe. Zdaniem eksperta GetHome.pl wzrost metraży kupowanych w tym roku mieszkań, np. w Krakowie, Wrocławiu i Łodzi, może świadczyć o tym, że kupującymi były osoby chcące poprawić swoje warunki mieszkaniowe. Pytanie, czy w tym roku zwiększą się szanse młodych, którzy chcieliby kupić swoje pierwsze mieszkanie.

Dostępność mieszkań wciąż niska

Z danych BiG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że mimo zapaści na rynku kredytowym, rok 2022 nie przyniósł spodziewanych przez wielu spadków średniej ceny metra kwadratowego mieszkań oferowanych przez deweloperów. Po prostu starali się oni spełnić oczekiwania głównie zamożnych klientów. Na rynek trafiały więc mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji i wysokim standardzie, a więc i w wyższej cenie. Po drugie, rosły koszty budowy, co zmusiło firmy deweloperskie do podnoszenia poprzeczki cenowej. Jednak już w końcówce ubiegłego i na początku tego roku ceny mieszkań zaczęły się stabilizować.

Oczywiście zmieniały się nie tylko ceny mieszkań, ale także wysokość zarobków. Niestety, nie zawsze w pożądanym kierunku. Porównaliśmy styczniowe przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw ze średnią tych wynagrodzeń z ostatnich trzech miesięcy 2022 r. Według GUS, w Gdańsku, Krakowie i Katowicach zarobki spadły w tym roku, w Warszawie – zatrzymały się, zaś w Łodzi, Poznaniu i Wrocławiu – nieznacznie wzrosły. Jak w tej sytuacji zmienił się wskaźnik dostępności mieszkań, czyli relacja miedzy przeciętnym dochodem i ceną mieszkań? Zanim odpowiemy na to pytanie wyjaśnijmy, że z uwagi na cykl wydawniczy GUS, w tegorocznym wskaźniku dostępności uwzględniliśmy ceny mieszkań z lutego, ale wynagrodzenia ze stycznia.

W pierwszym miesiącu 2023 r. dostępność mieszkań najbardziej pogorszyła się w Katowicach – z 0,66 do 0,76 m kw. Spadek tego wskaźnika odnotowaliśmy także w Warszawie, Wrocławiu i Krakowie. W Gdańsku dostępność mieszkań utrzymała się na poziomie z końcówki ubiegłego roku. Natomiast w Poznaniu i Łodzi minimalnie wzrosła.

Dodajmy, że największą siłę nabywczą na rynku mieszkaniowym mają mieszkańcy Katowic, zaś najmniejszą powierzchnię mieszkania za przeciętną pensję mogą kupić mieszkańcy Warszawy. W tej sytuacji koniecznością może być przeprowadzka, do którejś z miejscowości okalających to miasto. Dotyczy to także pozostałych metropolii, gdzie ceny mieszkań są średnio o ponad 50% wyższe od budowanych w lokalizacjach podmiejskich. Podmiejskie budownictwo mieszkaniowe rozwija się zwłaszcza tam, gdzie funkcjonuje kolej podmiejska lub jest trasa szybkiego ruchu.