Subskrybuj nas na Youtube
Wzrosty, czyli wariant najchętniej typowany
Gdyby policzyć wszystkie eksperckie głosy wybrzmiewające w sieci na temat możliwych wariantów kształtowania cen mieszkań z pierwszej ręki w 2021 roku, to mniej więcej 99 procent opowiada się za co najmniej jednocyfrowym wzrostem stawek. Z jednej strony, zgodnie z naczelną zasadą spekulantów giełdowych, taka większość nie ma prawa mieć racji. Z drugiej strony jednak najwięcej argumentów przemawia właśnie za takim scenariuszem.
Po pierwsze, docelowej zmianie w roku bieżącym uległy warunki techniczne dotyczące charakterystyki energetycznej budynków, które obligują inwestorów do projektowania domów - zarówno jedno- jak i wielorodzinnych - jako w pełni pasywnych, czyli charakteryzujących się zerowym zużyciem energii. Oznacza to, że każdy inwestor, który otrzyma pozwolenie na budowę na podstawie wniosku złożonego od dnia 1 stycznia 2021 roku, musi sprostać nowym, bardziej wyśrubowanym normom współczynników przenikania ciepła. W jakimś stopniu, choć już dziś trudno to dokładnie skalkulować w jakim, zapewne podniesie to koszty wszelkich inwestycji mieszkaniowych.
Z kolei pod koniec ub. roku pojawiła się informacja o nowej inicjatywie Ministerstwa Rozwoju, a dotyczącej powrotu do idei rządowych dopłat do wkładu własnego kredytów mieszkaniowych na wzór programu Mieszkanie dla Młodych. Na razie nie ma pewności. czy i kiedy inicjatywa ta doczeka się prawnej materializacji, ale całkiem możliwe, że już w 2021 roku. Z pewnością miałoby to istotne znaczenie dla rynkowej koniunktury. Oznaczałoby mianowicie skokowy wzrost popytu na nowe mieszkania, oczywiście z przewidywalnym skutkiem wzrostu cen.
Rynek wciąż nie może też doczekać się (głównie za sprawą pandemii) ostatecznego rozwiązania sprawy nowelizacji ustawy deweloperskiej, procedowanej już od dwóch lat. Ma ona uregulować kilka istotnych aspektów optymalizacji bezpieczeństwa transakcji na mieszkaniowym rynku pierwotnym, z wprowadzeniem Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na czele. Pomimo, że póki co nie pojawiła się zapowiedź ostatecznego terminu uchwalenia i wejścia w życie przedmiotowej noweli, jest jak najbardziej prawdopodobne, że stanie się to w roku bieżącym. A taka ewentualność oznacza kolejny wzrost kosztów deweloperskich inwestycji raczej nie mniej niż o 2 procent.
Argumentem za utrzymaniem wysokiego popytu na mieszkania deweloperskie, dalej śrubującego ich trend wzrostowy, jest też wciąż praktycznie nieograniczona perspektywa bliskich zeru stóp procentowych NBP połączona z coraz szerszym luzowaniem polityki kredytowej banków. W środowisku gospodarczym rekordowo niskiej ceny pieniądza, skutkującej dotkliwym deficytem form sensownego i bezpiecznego lokowania kapitałów, wciąż jakimś powodzeniem powinny cieszyć nieruchomościowe zakupy inwestycyjne.
Stabilizacja, czyli wariant wysoce prawdopodobny
Pytanie, czy ceny mieszkań deweloperskich mogą stanąć w miejscu na kilkanaście miesięcy lub nawet dłużej. Odpowiedź jest jednoznacznie twierdząca, a dowodem niedawne lata z początków koniunkturalnego ożywienia 2014-2016 r. Stawki metra kwadratowego lokali z pierwszej ręki stanęły wówczas na długo jak zaczarowane, pomimo nawet rosnącego w siłę z kwartału na kwartał popytu. Stało się tak za sprawą idealnego równoważenia tego ostatniego precyzyjnie dopasowaną wolumenowo produkcją nowych mieszkań, w połączeniu z brakiem przesłanek rosnących kosztów inwestycji.
Stabilizacja cenników ofertowych nowych mieszkań w najbliższych kwartałach jest bardzo prawdopodobna. Sami deweloperzy bardzo niechętnie dokonują ich korekt, ponieważ stanowi to sygnał nadciągającej dekoniunktury, prowokujący rynek do odkładania zakupów na nieokreśloną przyszłość, w oczekiwaniu na silniejszy zjazd cen. O wiele bardziej rozsądną polityką jest wyjście do klienta z szeroką ofertą promocyjną, przy utrzymywaniu cen ofertowych na względnie stałym poziomie. I takiego właśnie scenariusza, jako nie tyle pewnego co prawdopodobnego, można oczekiwać w przewidywalnej przyszłości.
Czy może jednak korekta cen?
Za spadkami stawek, jak już wyżej wspomniano, przemawia przede wszystkim totalny brak takich prognoz, szczególnie mocno akcentowany pośród największych autorytetów eksperckiego środowiska rodzimego rynku nieruchomości. Ale teorie kontriariańskie, tak bardzo popularne wśród inwestorów giełdowych, tymczasem zostawmy na boku. I bez nich katalog argumentów za opcją spadkową jest wystarczający.
Koniunktura na rynku mieszkaniowym przede wszystkim opiera się na kondycji rynku pracy i dynamice płac. Zmiana wskaźnika bezrobocia rejestrowanego o każdy jeden punkt procentowy skutkuje ruchem cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym na zasadzie ujemnej korelacji o, bagatela, 4-5 procent. Do tej pory rynek pracy w Polsce trzyma się dość mocno, ale jest to raczej krucha stabilizacja, będąca wciąż pokłosiem zeszłorocznej tarczy antykryzysowej. Wzrost bezrobocia w Polsce w roku bieżącym wydaje się przesądzony, kwestią jest tylko jego skala.
To samo dotyczy prognozowanych w br. zarobków Polaków. Po decyzji o zamrożeniu płac w budżetówce, trudno przewidywać tegoroczne fajerwerki w tej kwestii. Z kolei wzrost płacy minimalnej prędzej wywoła spore problemy przedsiębiorców, w tym samych deweloperów, aniżeli stymulację parametrów płacy średniej.
Tym samym dość prawdopodobne w roku bieżącym wydaje się jednak pewne osłabienie koniunktury, wynikające z przewidywanego pogorszenia stanu gospodarki i parametrów rynku pracy w ostatniej fazie globalnego przezwyciężania epidemii. W efekcie całkiem możliwy jest dalszy spadek sprzedaży nowych mieszkań co najmniej kilka procent rok do roku, a także ich cen transakcyjnych w podobnym wymiarze.
Bardzo prawdopodobne wydaje się też pewne nasycenie popytu mieszkaniowego, przede wszystkim inwestycyjnego, co w perspektywie kolejnych miesięcy i kwartałów zwiększy konkurencyjność w ramach rynku pierwotnego i wymusi na deweloperach większe ustępstwa cenowe, głównie w formie promocji organizowanych na coraz większą skalę. Spowoduje to z kolei rosnącą presję na rentowność działalności deweloperskiej i marże. Koniunkturalne spowolnienie nie powinno mieć jednak dramatycznego charakteru, a jedynie naturalne po czasach prosperity cykliczne osłabienie parametrów sprzedażowych i inwestycyjnych pierwotnego rynku mieszkaniowego.
Autor: Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl