Miniony rok zapisze się w historii rodzimej mieszkaniówki jako kolejny bardzo udany dla jego uczestników. Zwłaszcza deweloperzy i bankowcy mają powody by tak go zapamiętać. Główne z nich, to wysoki wolumeny sprzedaży nowych mieszkań, prawdopodobnie tylko nieznacznie gorszy od ubiegłorocznego oraz rekordowa wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych. W ten sielankowy niemal krajobraz mieszkaniowego rynku pierwotnego doskonale wpisują się też wyniki inwestycyjne krajowej deweloperki, które okażą się rekordowe w każdym z trzech aspektów: mieszkań oddanych, rozpoczętych i nowych pozwoleń.
Wygląda na to, że przynajmniej pierwsze miesiące 2020 roku upłyną pod znakiem kontynuacji dobrej passy deweloperów mieszkaniowych. Trudno jednak o jednoznacznie optymistyczną prognozę na cały nadchodzący rok, zauważają eksperci portalu rynekpierwotny.pl.
Wciąż bardzo trudno o racjonalne przesłanki i wiarygodne argumenty uzasadniające prognozowanie spadków cen mieszkań deweloperskich w przewidywalnej przyszłości, a więc choćby w perspektywie nadchodzącego roku. Po pierwsze, przewidywane wzrosty cen energii pociągną za sobą w górę ceny materiałów budowlanych, co w żadnym wypadku nie może pozostać obojętne dla budowlanki. Producenci okien już zdążyli oszacować ten czynnik na co najmniej 8-procentowy wzrost swoich kosztów.
Po drugie, od stycznia, na razie na trudną do oceny skalę, może zacząć ubywać wykwalifikowanych pracowników ze Wschodu na budowach. Na dziś dzień stanowią już oni większość budowlańców zatrudnionych na inwestycjach deweloperskich, a otwarcie granicy niemieckiej spowoduje zapewne jakiś ich odpływ. Jeśli okaże się znaczący, zmusi firmy wykonawcze do rywalizowania o pracowników płacami, co byłoby kolejnym czynnikiem windującym koszty budowy mieszkań.
Z kolei niedobór gruntów inwestycyjnych pozostanie aktualny, a wiec ich ceny co najwyżej ustabilizują się na obecnych wysokich poziomach. Do tego dochodzi raczej już przesądzona kwestia uruchomienia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, czyli kolejny czynnik windujący koszty deweloperów. W tej sytuacji najbardziej optymistycznym scenariuszem wydaje się stabilizacja mieszkaniowych stawek w drugiej połowie 2020 roku po kontynuacji słabnącej – miejmy nadzieję – tendencji wzrostowej z początku nowego roku.
Trwająca drugi rok z rzędu umiarkowana korekta wolumenu sprzedaży mieszkań deweloperskich powinna być kontynuowana także w roku przyszłym, być może nawet w rosnącym zakresie. Raczej nie ma mowy o jej zakończeniu i ponownym wzroście kontraktacji. W sytuacji spowalniającej gospodarki i pogarszających się jej głównych wskaźników, w efekcie postępującej drożyzny nie tylko mieszkań ale przede wszystkim kosztów utrzymania w Polsce, optymizm konsumencki prawdopodobnie ulegnie odczuwalnemu osłabieniu także na rynku mieszkaniowym. Kwestią jest tylko jego skala i skutki dla parametrów sprzedaży nowych lokali. W przypadku zaistnienia bardziej niekorzystnych czynników okołorynkowych od tych oczekiwanych, możliwe są nawet bardziej pesymistyczne scenariusze z okresowym załamaniem popytu na mieszkania włącznie.
Z kolei podaż na mieszkaniowym rynku pierwotnym, w efekcie bardzo dobrych wyników inwestycyjnych deweloperów w roku bieżącym, powinna przez co najmniej 2-3 kolejne kwartały bez problemu równoważyć popyt, nawet z pewną nadwyżką. Jednak najdalej w połowie nowego roku także statystyki inwestycyjne deweloperów powinny zacząć wykazywać tendencję malejącą, w stopniu proporcjonalnym do hamującego popytu.
Przewidywane pogorszenie środowiska gospodarczego branży deweloperskiej może w nowym roku spowodować nasilenie akcji promocyjnych nowych inwestycji mieszkaniowych. W obliczu niewielkich szans na powszechną przecenę budowanych lokali, nawet w sytuacji zniżkującego popytu, deweloperzy będą zmuszeni do coraz bardziej intensywnej rywalizacji o klienta.
Wszystkie te czynniki tworzą zdecydowanie wybuchową mieszankę, która przez cały nadchodzący rok będzie groziła raczej nie załamaniem, ale z dużym prawdopodobieństwem istotnym pogorszeniem koniunktury na rynku nowych mieszkań. Najgorszą z możliwych opcji, jednak dość prawdopodobną, byłaby konieczność podnoszenia cen ofertowych mieszkań przez deweloperów przy jednoczesnym pogłębieniu spadku wolumenu ich sprzedaży. Taki układ zazwyczaj grozi najbardziej niepożądanym scenariuszem rozwoju koniunktury w kierunku ewentualności długoterminowego kryzysu mieszkaniówki, do którego miejmy nadzieje nie dojdzie, przynajmniej w perspektywie kilkunastu najbliższych miesięcy.
