Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.), definiując pojęcie przedsiębiorcy, odsyła do art. 3 ustawy – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646 ze zm.). Na podstawie tego samego przepisu organy podatkowe uznają za działalność gospodarczą także najem, jeśli dotyczy on kilku lokali i stanowi stałe źródło utrzymania wynajmującego. Podobnie kwestię tę interpretuje Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

– Do działalności gospodarczej nie kwalifikuje się jedynie najem incydentalny. Choć nie ma jego definicji, chodzi o sporadyczne i krótkotrwałe wynajmowanie (np. na kilka dni dwa, trzy razy do roku) – informuje biuro prasowe UOKiK.

Artykuł 14 ustawy przekształceniowej stanowi, że stosuje się ją z uwzględnieniem przepisów o pomocy publicznej. Odwołuje się przy tym do warunków przewidzianych w unijnym rozporządzeniu z 2013 r. Wskazany tam dopuszczalny limit pomocy publicznej wynosi 200 tys. euro, czyli ok. 850 tys. zł.

Przykra niespodzianka

Pomocą publiczną w przypadku uwłaszczenia jest różnica między ceną rynkową gruntu a ceną preferencyjną, za jaką przedsiębiorca go nabył. Jej wysokość zależy więc z jednej strony od wartości gruntu, a z drugiej strony – od wysokości bonifikaty. W Warszawie bonifikata dla gruntów pod domami i lokalami mieszkalnymi należącymi do osób fizycznych (chociaż osoby wynajmujące w sposób stały i zorganizowany kilka lokali mogą zostać uznane za przedsiębiorcę, wciąż pozostają osobami fizycznymi) wynosi 98 proc. Chodzi tu jedynie o mieszkania z wyodrębnioną własnością. W przypadku lokali spółdzielczych (zarówno lokatorskich, jak i własnościowych) to spółdzielnia nabywa grunt w preferencyjnej cenie i to ona rozlicza się z pomocy publicznej.

Jeśli przyjmiemy średnią wartość metra kwadratowego działki budowlanej w stolicy na poziomie 900 zł, przekroczenie limitu pomocy de minimis jest możliwe, gdy łączna powierzchnia przekształconych gruntów wynosi ok. 1000 mkw. (a taką wielkość często mają działki pod domami jednorodzinnymi). Jeśli ktoś posiada kilka nieruchomości na gruncie objętym przekształceniem, przekroczenie limitu jest jeszcze łatwiejsze. Wynajmujących kilka lokali może więc spotkać przykra niespodzianka. Jeśli zostaną uznani za przedsiębiorców, nie tylko będą mieć problemy podatkowe (przy działalności gospodarczej nie można płacić podatku od najmu w formie ryczałtu, który jest dwa razy niższy niż podatek dochodowy na zasadach ogólnych), ale także będą musieli rozliczyć się z otrzymanej pomocy publicznej. Jeśli przekroczą limit, będą musieli dopłacić różnicę, a wcześniej ponieść koszty operatu szacunkowego, który określi dokładną wartość nieruchomości.

– Od początku prac legislacyjnych informowaliśmy, że ta regulacja jest krzywdząca dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą. Dla nich lepiej by było, gdyby użytkowanie wieczyste pozostało, bo nie musiałyby zwracać pomocy publicznej, a de facto płacić prawie dwa razy za to samo – raz przy nabyciu użytkowania wieczystego, a drugi raz przy przekształceniu użytkowania wieczystego we własność – wskazuje dr Marcin Włodarski z Kancelarii Leśnodorski Ślusarek i Wspólnicy.

Wyjście z sytuacji

Przedsiębiorcy mogą zrezygnować z bonifikaty (a więc także uniknąć skorzystania z pomocy publicznej), składając oświadczenie, że zapłacą całą wartość gruntu rozłożoną na raty. Przy nieruchomościach mieszkalnych stawka wynosi 1 proc. wartości, a ustawa przekształceniowa przewiduje, że spłata potrwa 99 lat. W przypadku lokali użytkowych stawka wynosi 3 proc. i spłata ma trwać trzy razy krócej.

Na złożenie wniosku o taką formę spłaty przedsiębiorca ma czas do końca marca tego roku. Później także w każdym czasie może wnioskować o zmianę wyznaczonej formy płatności.

Jak wskazuje dr Marcin Włodarski, stawka 1 proc. obowiązuje wtedy, gdy w lokalu realizowane są cele mieszkalne i faktycznie nie jest tam prowadzona działalność gospodarcza.

– Urzędy dość skrupulatnie to weryfikują – podkreśla.

Miasta sprawdzają

Ustawa zobowiązuje też organy udzielające pomocy (przede wszystkim starostów w przypadku gruntów państwowych oraz wójtów, burmistrzów i prezydentów miast w przypadku ziemi samorządowej) do ustalenia, w których lokalach prowadzona jest działalność gospodarcza. Mogą oni korzystać z dostępnych danych i rejestrów: ksiąg wieczystych, ewidencji gruntów i budynków, Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz ewidencji dla celów podatku od nieruchomości.

Sposób na sprawdzenie, czy dana osoba podlega przepisom o pomocy de minimis, znalazł urząd dzielnicy Żoliborz. – Na podstawie wytycznych i uzgodnień publikowanych przez UOKiK oraz opinii prawnych opracowaliśmy wzór oświadczenia, które już w styczniu opublikowaliśmy na stronie internetowej dzielnicy – informuje Andrzej Kawka z wydziału kultury i promocji dzielnicy.

W formularzu tym adresat ma wskazać, czy w mieszkaniu jest zarejestrowana działalność gospodarcza, czy jest ona tam faktycznie prowadzona oraz czy nieruchomość jest przedmiotem najmu długo- lub krótkoterminowego.

W celu dotarcia do możliwie najszerszego kręgu osób i ograniczenia kosztów realizacji omawianej ustawy oświadczenia te dołączono do korespondencji wysyłanej w ramach akcji wymiarowej podatku od nieruchomości – tłumaczy Andrzej Kawka.

Dodaje, że efekty są zadowalające – dzielnica dysponuje już oświadczeniami ponad 40 proc. właścicieli, co ułatwia przygotowywanie zaświadczeń o przekształceniu.

Urząd rozpoczął wysyłkę wcześniej niż inne dzielnice, gdyż już w pierwszych dniach stycznia otrzymał kilkadziesiąt wniosków o wydanie zaświadczenia. Termin na ich rozpatrzenie wynosi trzy miesiące, a w przypadku konieczności dokonania czynności prawnej, której przedmiotem jest dana nieruchomość, jedynie 30 dni. Obecnie urząd rozpoznaje ok. 500 wniosków.

Jeśli podobną metodę przyjmą inne dzielnice, otrzymania formularza może spodziewać się każdy mieszkaniec stolicy.

W innych miastach przyjęto odmienną taktykę. We Wrocławiu oświadczenia o prowadzeniu działalności gospodarczej są dołączane do zaświadczeń o przekształceniu. Służą one zbadaniu, czy zachodzi ewentualna pomoc publiczna. Miasto nie pyta jednak o najem.

Jeżeli w danym lokalu zarejestrowana jest działalność gospodarcza, pytamy właściciela, czy nieruchomość jest wykorzystywana do jej prowadzenia, czy też została zarejestrowana tam jedynie w celach rejestrowych, a wykonywana jest poza lokalem – tłumaczy z kolei Grażyna Zyber z wydziału gospodarki nieruchomościami w Poznaniu.