Subskrybuj nas na Youtube
Faktycznie w historii krajowego mieszkaniowego rynku pierwotnego przytrafił się okres windowania średnich marż deweloperskich do abstrakcyjnych poziomów w okolicach 40 procent, a nawet więcej. Jak tłumaczą eksperci portalu RynekPierwotny.pl, działo się tak dokładnie przed dekadą, w trakcie pamiętnego boomu w krajowej mieszkaniówce z lat 2005-2008. Zarówno ceny mieszkań, jak i marże deweloperów faktycznie rosły wówczas jak na drożdżach na fali napierającego popytu przy ograniczonej podaży do abstrakcyjnych wartości, przyczyniając się walnie do wykreowania cenowej bańki spekulacyjnej.
Jednak sytuacja taka wynikała wówczas z głębokiej niedojrzałości polskiego rynku nieruchomości, a także braku doświadczenia, by nie powiedzieć elementarnego obycia rynkowego samych deweloperów. Feralne skutki tamtych doświadczeń wielu ówczesnych nabywców mieszkań, zwłaszcza tych kupowanych z kredytem denominowanym we frankach szwajcarskich, boleśnie odczuwa po dziś dzień. Dlatego też od początku obecnego boomu na pierwotnym rynku mieszkaniowym, pomimo już z górą podwojenia sprzedaży mieszkań w trakcie pięciu lat jego trwania, marże deweloperskie nie wykazały już jakichkolwiek znamion manipulacji ze strony deweloperów, utrzymując podręcznikowy, jak najbardziej uzasadniony ekonomicznie poziom.
Z danych NBP dotyczących mieszkaniowego rynku pierwotnego w Polsce wynika, że średnia marża deweloperska kształtowała się w kraju w 2017 r. na poziomie 20-25 proc. ceny mieszkania. Najwyższa, w okolicach około 27 proc., obowiązywała w Warszawie. Z kolei w pozostałych krajowych metropoliach (Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi, Trójmieście), wahała się w okolicach 20 proc.
Jak tłumaczy portal RynekPierwotny.pl często pojęcie marży deweloperskiej bywa rozumiane jako czysty zysk dewelopera. Tymczasem ten ostatni otrzymamy dopiero po odjęciu od marży kosztów stałych przedsiębiorcy. Z grubsza można przyjąć, że deweloper realizujący średnią marżę ze wszystkich swoich inwestycji na poziomie 20 proc., osiąga czysty zysk w granicach 10-15 proc. licząc od ceny sprzedanych lokali, natomiast w Warszawie przy średniej marży 27 proc. może to być nieco więcej, a więc w granicach 15 do 20 proc.
Wynika stąd oczywisty wniosek, że obecne, najwyższe historycznie zyski deweloperów nie wynikają z ponadprzeciętnie wysokich marż, czy też ich windowania pod wpływem rekordowego popytu na nowe mieszkania, ale z rosnących z roku na rok rekordowych wolumenów sprzedawanych mieszkań.
Czy w takim razie marże deweloperów są na tyle wysokie, że mogły by być niższe? Zbliżony procentowo do rodzimych parametrów ich poziom obowiązuje w przypadku większości rozwiniętych rynków nieruchomości w Europie i na świecie. Wszędzie bowiem utrzymanie odpowiedniej wysokości marży deweloperskiej na zalecanym, adekwatnym do skali ryzyka działalności poziomie, jest jednym z podstawowych warunków efektywności i - co ważniejsze - bezpieczeństwa biznesu deweloperskiego.
Dlatego też istotny ruch w jakąkolwiek stronę średniej wysokości marży deweloperskiej jest bardzo mało prawdopodobny w przewidywalnej przyszłości, przynajmniej dopóki stan koniunktury rynkowej nie ulegnie radykalnej zmianie.
Z kolei jakiekolwiek analizy porównawcze marż deweloperskich do marż obowiązujących w innych branżach i sektorach gospodarki, są trudne do przeprowadzenia, mało wiarygodne i wręcz bezcelowe. Wynika to ze specyfiki produkcji różnego typu dóbr, stopnia ich trwałości, cen jednostkowych, rynkowej konkurencji, a przede wszystkim skali wytwarzania.
Dobrym przykładem słabej efektywności takich porównań jest zestawienie produkcji mieszkań z produkcją samochodów. W obu przypadkach mamy do czynienia z dobrami trwałymi o wysokiej, nierzadko porównywalnej cenie jednostkowej. Tymczasem koncerny samochodowe w ogromnej większości zadowalają się marżą brutto nie przekraczającą zazwyczaj poziomu 5-8 proc., a rekordziści schodzą nawet poniżej 2 proc. Tylko w przypadku aut najbardziej luksusowych marek, a więc wytwarzanych na stosunkowo ograniczoną skalę, marże producentów osiągają poziomy kilkunastoprocentowe, a więc i tak znacznie niższe niż te deweloperskie. Pytanie, jak to się opłaca.
Wytłumaczeniem jest specyfika produkcji samochodów. Potężna konkurencja wywiera w branży motoryzacyjnej ogromną presję na marże producentów, które często wydawać się mogą wręcz symboliczne. Koncerny samochodowe zarabiają jednak krocie nie na sprzedaży swoich zasadniczych produktów, czyli samochodów, ale części zamiennych, w przypadku których marże producenta liczone są najczęściej już w setkach procent. W sumie więc biznes producentów aut, pomimo niewielkich marż zasadniczych produktów, procentowo może być zdecydowanie bardziej rentowny od deweloperki mieszkaniowej.