Subskrybuj nas na Youtube
Nabywcy mieszkań deweloperskich są dziś chronieni na wypadek upadłości inwestora. Gwarantuje im to ustawa deweloperska (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Dzięki niej w przypadku bankructwa budującego mogą odzyskać część, a nawet wszystkie wpłacone pieniądze. Deweloper ma obowiązek gromadzić przekazane mu środki na rachunku powierniczym – otwartym bądź zamkniętym. Dzięki rachunkowi otwartemu ma dostęp do pieniędzy przelanych przez klientów etapami – zgodnie z zaawansowaniem prac. W przypadku rachunku zamkniętego wypłata następuje jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa własności nieruchomości.
Co jednak gdy deweloper ma się dobrze, ale bank, w którym prowadzi rachunek, upada? Wtedy zgodnie z art. 7 ustawy deweloperskiej przysługuje mu roszczenie do Bankowego Funduszu Gwarancyjnego. Kwota, jaką może uzyskać, jest jednak taka sama jak dla pozostałych depozytariuszy: równowartość 100 tys. euro.
– W przypadku inwestycji deweloperskich to zdecydowanie za mało. 100 tys. euro to odpowiednik przeciętnej ceny za jedno mieszkanie. Na takim rachunku powierniczym natomiast lądują kwoty od kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu nabywców – informuje dr Bartłomiej Gliniecki, autor bloga umowadeweloperska.pl.
Przepisy jednak nie uprawniają poszczególnych nabywców do sięgania po gwarancję dla siebie.
– Dotychczas jako beneficjent gwarancji BFG postrzegany był wyłącznie deweloper. Dlatego niezależnie od wielkości zgromadzonych na rachunku powierniczym środków i liczby powierzających je nabywców, gwarantowana kwota wynosiła maksymalnie 100 tys. euro – wyjaśnia Włodzimierz Głowacki, wspólnik w kancelarii Głowacki i Wspólnicy.
– 5 lat temu na etapie tworzenia ustawy deweloperskiej nikt na poważnie nie myślał o upadłości banku i związanych z tymi konsekwencjach – wskazuje dr Gliniecki.
Efekt? Upadłość banku może prowadzić do problemów finansowych inwestora, a w konsekwencji również do jego bankructwa. W jednej chwili traci on płynność finansową (nie może liczyć na wypłaty z rachunku powierniczego), a przed drzwiami pojawiają się klienci, którzy wpłacili już pieniądze na budowane lokale.
– Wpłaty dokonane dotychczas przez nabywców lokali pozostają dla dewelopera wiążące. Nie może on żądać dodatkowych wpłat na pokrycie ewentualnej różnicy pomiędzy sumą środków wpłaconych przez klientów (a nie wypłaconych do tej pory deweloperowi z rachunku powierniczego przez bank) a kwotą wypłacaną deweloperowi przez BFG – tłumaczy Marcin Walczyński, radca prawny z kancelarii Walczyński Kancelaria Prawna.
– Deweloper ma oczywiście jeszcze roszczenie do masy upadłości. Pieniądze z niej – nie wiadomo w jakim zakresie – uzyskać będzie mógł jednak dopiero po zakończeniu postępowania upadłościowego banku. A to trwać może miesiącami – dodaje dr Gliniecki.
Rządowy projekt nowelizacji ustawy o BFG rozwiąże te problemy. – Zgodnie z art. 26 ust. 2 tego projektu beneficjentem gwarancji nie będzie, jak dotychczas, wyłącznie deweloper, ale każdy z powierzających, w granicach wynikających z ich udziału w kwocie zgromadzonej na rachunku – podsumowuje mec. Głowacki.
Co może zrobić deweloper, gdy dowie się, że bank, w którym gromadzi środki na rachunku powierniczym, ma problemy?
Angelika Wróbel, prawnik w Polskim Związku Firm Deweloperskich: W obecnym stanie prawnym niestety nic. Prawo wypowiedzenia umowy o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego przysługuje wyłącznie bankowi, który może to zrobić tylko z ważnych powodów. Deweloper ma związane ręce, nawet jeśli wie o złej kondycji finansowej banku. Polski Związek Firm Deweloperskich wielokrotnie podnosił potrzebę zmiany ustawy deweloperskiej w tym zakresie, proponując, żeby środki zgromadzone na rachunku powierniczym mogły być przelewane na mieszkaniowy rachunek powierniczy w innym banku, także na wniosek dewelopera. Taki mechanizm zapewniałby większe bezpieczeństwo i kontrolę wpłat nabywców.
Bezpieczeństwo nabywców gwarantować powinien również rachunek powierniczy zamknięty. W przypadku upadku banku jego posiadanie – co pokazała zresztą praktyka – może się jednak okazać dotkliwe w skutkach. Dlaczego?
Różnica między zamkniętym a otwartym rachunkiem powierniczym sprowadza się do momentu przekazania środków deweloperowi. W przypadku rachunków zamkniętych bank trzyma wpłaty nabywców aż do zakończenia inwestycji; z kolei przy otwartym przelewa deweloperowi transze wraz z zakończonymi etapami prac na budowie. Upadłość SK Banku w Wołominie, gdzie jak wiemy, prowadzono zamknięty rachunek powierniczy, sprawiła, że firma deweloperska została z poważnymi problemami. Inwestycja nie była całkowicie ukończona, a bank nie zdążył wypłacić deweloperowi jednorazowej transzy po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego. Sytuacja nabywców nadal pozostaje więc niepewna. Gdyby był to rachunek otwarty, pieniądze za wybudowane już etapy przedsięwzięcia byłyby na bieżąco wypłacane deweloperowi i ryzyko utraty środków byłoby minimalne.
Co więc zgodnie z aktualnym stanem prawnym może zrobić kupujący, gdy wpłaci większość albo całość pieniędzy za mieszkanie, a upada bank, w którym pieniądze gromadzone były na rachunku powierniczym?
Upadłość banku nie zmienia umów z nabywcami i nadal mogą oni żądać ich wykonania przez dewelopera. Oczywiście na odpowiedź na pytanie, czy deweloper poradzi sobie w takiej sytuacji, ma wpływ wiele czynników, chociażby stan zaawansowania budowy czy wysokość kredytu zaciągniętego przez dewelopera. Jedno warto zaznaczyć – ustawodawca przewidział, jak chronić nabywców w przypadku upadłości dewelopera. W tej sytuacji środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych oraz nieruchomości, na których prowadzono inwestycję, stanowią osobną masę upadłości, która służy zaspokojeniu w pierwszej kolejności nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych tym przedsięwzięciem.
Dlaczego o zaproponowanej przez rząd zmianie mówi się jako o rewolucji?
Na jej skutek gwarancja BFG będzie wynosić do równowartości 100 tys. euro w złotych na każdego wpłacającego środki. Oznacza to, że klienci w zdecydowanej większości przypadków będą mogli odzyskać całość wpłaconej kwoty, bowiem każdy z nabywców korzysta z odrębnego limitu gwarancyjnego. Wynika to ze zmiany definicji deponenta rachunku – zamiast dewelopera, jak w dotychczasowej ustawie o BFG, będzie to nabywca. Środki gwarantowane będą wypłacane w terminie 7 dni roboczych od dnia spełnienia warunku gwarancji, tj. od dnia zawieszenia działalności banku i ustanowienia zarządu komisarycznego oraz złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości. BFG będzie też podawał do publicznej wiadomości – w drodze ogłoszenia w dzienniku o zasięgu ogólnokrajowym – informacje m.in. o sposobie dokonywania wypłat, liczbie deponentów uprawnionych do ich otrzymania czy kwocie stanowiącej sumę środków gwarantowanych należnych deponentom. Roszczenia z tytułu gwarancji będą przedawniać się po upływie 5 lat od dnia spełnienia warunku gwarancji. O taką zmianę PZFD zabiegał od dawna.
Etap legislacyjny
Projekt trafił do Sejmu