Płot w płot. Osiedle zamknięte to jeszcze luksus czy już horror?

Dorota Kalinowska: Mieszka pan na grodzonym osiedlu?

dr. hab. nauk społecznych Jacek Gądecki: Nie, mam jedynie domofon. Za to w moim najbliższym otoczeniu jest osiedle ekstremalnie grodzone Kasztel w Krakowie. Sąsiaduje ze spółdzielczymi blokami z lat 80., których mieszkańcy obok istniejącego już płotu postawili kolejny, tyle że swój własny.

I po co to podwójne zabezpieczenie?

Okazało się, że mieszkańcy grodzonego osiedla wchodzili przez furtkę na teren spółdzielni, żeby tam ich zwierzęta domowe mogły – mówiąc wprost– załatwiać potrzeby fizjologiczne. Po buncie spółdzielców, a przynajmniej części tamtejszego zarządu, teraz jest więc kolejne ogrodzenie. Płot w płot. Płot nieruchomości prywatnej i zaraz za nim płot spółdzielczy, także ciągnący się przez całą długość działki. Co ciekawe – choć ta akurat sprawa jest sprzed miesiąca czy dwóch – takie podwójne grodzenie to dosyć powszechne zjawisko.

Dlaczego Polacy wybierają zamknięte osiedla? Lubią życie za ogrodzeniem?

Obecnie to raczej kwestia popytowa. Na rynku pierwotnym trudno jest teraz znaleźć inną ofertę – ci, którzy chcą kupić mieszkanie z pierwszej ręki, są w pewnej mierze na nie skazani. Pytanie, czy to jeszcze jest wybór. Może już konieczność? Poza tym wszystkie programy rządowe preferują nowe inwestycje deweloperskie, lokowane daleko i realizowane pod miastem – tam, gdzie grunty są najtańsze. Grodzenie jest wtedy dodatkowym wabikiem na klienta, ma być – zgodnie z deklaracjami sprzedawców – gwarancją bezpieczeństwa.

Skąd ten lęk? Przecież w sondażach 80 proc. Polaków utrzymuje, że czuje się bezpiecznie w swojej dzielnicy, a 60 proc. – że Polska jest krajem bezpiecznym.

Ale w tym przypadku nie chodzi o bezpieczeństwo w sensie fizycznym czy nawet o ochronę mienia. Wierzymy, że dzięki murom otaczającym nieruchomość jej wartość dramatycznie nie spadnie. Poza tym trzeba uwzględnić przyczyny kulturowe, czyli nasze przywiązanie do idei domu na wsi. A że nie zawsze nas nań stać, sięgamy po rozwiązanie pośrednie – osiedle grodzone, gdzie są ogródki, zielona przestrzeń wspólna, w tym np. ogród na dachu. To nic innego jak substytut domu podmiejskiego, co też podkreślać mają same nazwy takich osiedli, jak np. Zielone Zacisze, Leśna Polana, Brzozowy Zagajnik, Bukowy Dworek, Lazurowa Dolina, Wille Laguna, Zielone Mieszkanko II i Słoneczny Stok.

Czym jest w takim razie osiedle grodzone? O jakiej przestrzeni właściwie rozmawiamy?

Podstawowa definicja mówi, że to przestrzeń półpubliczna, która jest w zarządzie prywatnym, czyli na przykład wspólnot. Jest otoczona murem lub płotem i może, choć nie musi, być monitorowana lub strzeżona. Zlokalizowana jest albo w centrum miasta, albo co znacznie częstsze, na obrzeżach miast.

Co jeszcze wyróżnia tę przestrzeń?

Zasada maksymalnego dogęszczania. By zachować minimalne standardy, przestrzenie zielone często pokrywa się parkingami, co nie przeszkadza w tym, żeby cały czas mówić o nich: przestrzenie zielone. W tym celu stosuje się na przykład ażurowe płyty, przypominające w strukturze plaster miodu, między którymi wysiewa się trawę.

W kolorowym folderze takie osiedle zawsze jest idealne. Nie tylko zielone, ale i z równymi chodnikami, czystymi ścianami i klatkami schodowymi niepomazanymi graffiti. Nawet jeśli brzydkie, to na pewno uporządkowane. Czym deweloperzy kusili klientów przed laty, a czym starają się przekonać ich do zakupu dziś?

W pierwszej połowie lat 90., kiedy rozpoczynałem badania, takie osiedla opisywano jako coś obcego, czasem nawet egzotycznego. Pisano o "oazach luksusu", "kawałku Ameryki", "symbolu nowoczesności". Pod koniec dekady, kiedy było ich już w Polsce więcej, zwłaszcza w Warszawie, zaczęto je traktować po prostu jak symbol statusu. Podkreślano standard wykończenia i dostęp do wyestetyzowanej, uporządkowanej przestrzeni publicznej, której nierzadko brakuje nam w miastach. Zamiast więc wywoływać zmiany w przestrzeni publicznej, wolimy zapłacić za dostęp do ładnej przestrzeni półpublicznej, a raczej półprywatnej.