Resort przyjął niekorzystną dla podatników interpretację, zgodnie z którą osoby prowadzące działalność gospodarczą w zakresie najmu muszą zapłacić najwyższą stawkę podatku od nieruchomości. Chodzi o stawkę (maksymalnie) 28,78 zł za 1 mkw. powierzchni użytkowej określoną w art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1452 ze zm.). Przepis ten od dawna budził wątpliwości, ponieważ odnosi się do budynków mieszkalnych lub ich części „zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej”, a termin ten nie został zdefiniowany.
Reklama
Przypomnijmy, że właściciele mieszkań mogą wybrać, czy prowadzą najem prywatny (poza działalnością gospodarczą), czy zakładają firmę i rozliczają zyski z najmu w działalności gospodarczej. Dotychczas dominował pogląd, że w obu przypadkach płacą stawkę podatku od nieruchomości właściwą dla mieszkań, czyli jedynie 1 zł za 1 mkw.
Wątpliwości powstały po niekorzystnym dla podatników wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 23 stycznia 2020 r. (sygn. akt II FSK 2064/19). NSA orzekł, że budynek jest zajęty na prowadzenie działalności gospodarczej, jeśli właściciel mieszkania prowadzi działalność gospodarczą i zarobki z najmu są jego przychodami z tej działalności. W konsekwencji zapłaci najwyższą stawkę podatku. Nie ma znaczenia, że wynajmuje mieszkanie osobom fizycznym na ich prywatne cele mieszkaniowe.

Efekt? Podwyżki czynszu

Reklama
Wiceminister finansów Artur Soboń powołał się na to orzeczenie w odpowiedzi na interpelację poselską nr 37882. Wskazał, że termin „zajęcie na prowadzenie działalności gospodarczej” należy rozumieć nie jako „fizyczne” zajęcie budynku mieszkalnego lub jego części (np. na biuro), lecz jako wykorzystywanie do prowadzenia działalności gospodarczej, której przedmiotem może być m.in. wynajem budynków mieszkalnych.
Według Piotra Kalemby, doradcy podatkowego i starszego menedżera w Thedy & Partners, takie stanowisko oznacza w praktyce drastyczną podwyżkę podatku, a jej ciężar zostanie przerzucony na najemców. - Dla rodziny z dwójką dzieci wynajmującej mieszkanie o powierzchni 70 mkw. może to oznaczać wzrost obciążeń o niemal 2 tys. zł rocznie - wskazuje.
Jego zdaniem stanowisko resortu finansów jest niezgodne z przepisami. - O zajęciu na prowadzenie działalności gospodarczej możemy mówić wyłącznie w sytuacji jej faktycznego fizycznego zajęcia - mówi ekspert.
Uważa, że mieszkania wynajmowane przez przedsiębiorców w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej powinny być opodatkowane niższą stawką podatku, właściwą dla mieszkań.

Niekorzystne, ale prawidłowe

Inne zdanie ma w tej sprawie Daniel Panek, doradca podatkowy, starszy menedżer w Crido. - Choć stanowisko Ministerstwa Finansów jest niekorzystne dla podatników, to wiele przemawia za jego prawidłowością - wskazuje.
Dodaje, że taki kierunek prezentuje też NSA w ostatnich wyrokach, np. z 11 listopada 2022 r. (sygn. akt III FSK 4145/21). Sprawa dotyczyła spółki, która wynajmuje mieszkania osobom fizycznym na cele krótkotrwałego zakwaterowania. NSA orzekł, że lokale te są zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej, więc powinny być opodatkowane najwyższą stawką.
- Niekorzystne stanowisko MF to kolejny argument na to, że działalność gospodarcza w zakresie najmu mieszkań staje się nieopłacalna - komentuje doradca biznesowy Paweł Lewandowski.
Wyjaśnia, że od 2023 r. właściciele nie mogą już odliczać odpisów amortyzacyjnych od lokali mieszkalnych. To skutek nowelizacji ustaw podatkowych z 29 października 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 2105). Wcześniej dzięki amortyzacji można było nawet uniknąć zapłaty podatku (lub zmniejszyć jego kwotę), ponieważ w wielu przypadkach koszty były równe przychodom, co pozwalało wyzerować dochód.

Prywatnie z niższą stawką

Dobra wiadomość jest taka, że osoby zarabiające na najmie prywatnym, czyli poza działalnością gospodarczą, zapłacą maksymalnie 1 zł podatku za 1 mkw. powierzchni użytkowej.
- Budynki mieszkalne lub ich części wynajmowane w ramach wynajmu prywatnego są opodatkowane preferencyjną, najniższą stawką podatku przeznaczoną dla budynków mieszkalnych - wyjaśnił wiceminister Soboń w interpelacji.
Przypomnijmy, że w 2023 r. osoby rozliczające się z najmu prywatnego muszą obowiązkowo płacić ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Stawka wynosi 8,5 proc. i 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. Ale podatek płaci się od przychodów, bez możliwości odliczenia jakichkolwiek kosztów. Ten, kto chce odliczyć koszty, musi założyć działalność gospodarczą.

Pytanie o biuro w domu

Ministerstwo Finansów nie odniosło się natomiast jednoznacznie do tego, jaką stawkę podatku od nieruchomości mają płacić osoby prowadzące działalność gospodarczą we własnym domu lub mieszkaniu.
Piotr Kalemba uważa, że w takim przypadku co do zasady należy stosować stawkę mieszkalną. - Nie ma przy tym znaczenia, jak duża powierzchnia jest wykorzystywana w ramach działalności - wyjaśnia.
Według niego opodatkowanie według wyższej stawki byłoby zasadne tylko wtedy, gdy część lokalu zostałaby wyłączona z funkcji mieszkalnej. Przykładem może być prowadzenie działalności handlowej i przeznaczenie jednego pomieszczenia na cele magazynowe. Wówczas wyższa stawka mogłaby dotyczyć tylko tego pomieszczenia, a nie całego mieszkania.
Daniel Panek zwraca uwagę, że przedsiębiorcy prowadzący działalność gospodarczą we własnym domu lub mieszkaniu dysponują majątkiem, który wykorzystują nie tylko w celach gospodarczych,lecz także prywatnych. W takim przypadku najwyższą stawką powinna być objęta jedynie ta część lokalu, która faktycznie służy bezpośrednio prowadzonej działalności lub jest na nią zajmowana. - Opodatkowaniu najwyższą stawką może podlegać pomieszczenie, w którym osoba prowadząca działalność gospodarczą ma biuro - mówi ekspert Crido.